'Giá trị thực' trở thành tiêu chí quan trọng của thị trường bất động sản

Bất động sản chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị thực

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng minh bạch, bền vững và lấy nhu cầu thực làm trọng tâm, nhằm góp phần nâng cao nhận thức về các yếu tố tạo nên giá trị bền vững trong bất động sản, CBRE Việt Nam góp mặt trong sự kiện “Triển lãm Bất động sản giá trị thực” được tổ chức bởi Tập đoàn Nam Long vào ngày 19/8/2026.

Chương trình quy tụ các chuyên gia đầu ngành và đại diện doanh nghiệp nhằm mang đến những góc nhìn chuyên sâu, đa chiều về xu hướng phát triển của thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm “bất động sản giá trị thực” thông qua các tiêu chí cốt lõi như vị trí, quy hoạch, hệ tiện ích, pháp lý, chất lượng môi trường sống và tiềm năng phát triển dài hạn. 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn đến chủ yếu từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà dần chuyển sang những yếu tố tạo nên giá trị thực và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn. Tiềm năng tăng trưởng kinh tế, thu hút dòng vốn FDI, cùng với chương trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang tạo nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của các đô thị Việt Nam.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng GDP đạt 8,18%, FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP.HCM.

Được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng và kết nối vùng, nguồn cung nhà ở đang dịch chuyển rõ nét sang các khu vực vệ tinh. Tính đến quý 2/2026, TP.HCM (cũ) vẫn dẫn đầu với 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở (chung cư và nhà thấp tầng), theo sau là Bình Dương (19%), Đồng Nai (5%) và Long An (4%) (cũ).

Trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới nhà thấp tầng hằng năm, tỷ trọng của TP.HCM (cũ) đã giảm đáng kể, từ mức 40 - 70% trước đây xuống còn 20 - 40% kể từ năm 2024, cho thấy xu hướng lan tỏa nguồn cung sang các thị trường hưởng lợi từ hạ tầng ngày càng rõ rệt.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung thể hiện rõ nét hơn ở loại hình căn hộ. Nếu trước năm 2024, TP.HCM (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng, thì từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này đã giảm xuống còn 20 - 50%. Nguồn cung mới ngày càng phân bổ mạnh sang các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ), phản ánh tác động của quá trình phát triển hạ tầng liên vùng, quỹ đất dồi dào và sự mở rộng không gian đô thị.

Nhu cầu ở thực và chất lượng sống định hình lựa chọn mới

Bối cảnh trên đang tạo ra một sự thay đổi quan trọng trong tâm lý người mua nhà. Nếu như trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn. Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn, nơi áp lực dân số, giao thông và chi phí sinh hoạt đang buộc người dân phải đánh giá lại các tiêu chí lựa chọn nơi ở.

Các khảo sát gần đây cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đang rất lớn và việc giải bài toán về khả năng chi trả, tạo ra sản phẩm phù hợp đáp ứng nhu cầu ở thực đang là ưu tiên không chỉ từ phía chính quyền mà còn là cơ hội cho các chủ đầu tư. 

Tại TP.HCM, có tới 69% người được khảo sát chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn và mức giá hợp lý hơn, trong khi chỉ 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn (Khảo sát người tiêu dùng BĐS Q2/2026 của Batdongsan.com.vn). Đối với người mua ở, 72% lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ khu vực lõi sang các cực tăng trưởng mới.

Cùng với đó, khái niệm về một nơi ở lý tưởng cũng đang thay đổi. Người mua ngày nay không chỉ lựa chọn một ngôi nhà, mà đang lựa chọn một phong cách sống. Các yếu tố như môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên quy mô lớn, hệ thống giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà. 

Theo nghiên cứu của CBRE, chất lượng sống đang dần vượt lên trên yếu tố vị trí, trong khi các không gian phục vụ sức khỏe, thể thao, làm việc linh hoạt và các tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày được xem là nhu cầu cốt lõi của người mua nhà thế hệ mới.

Bên cạnh đó, sự phát triển của mô hình làm việc linh hoạt cũng đang góp phần định hình lại thị trường nhà ở. Theo khảo sát toàn cầu của PwC “Remote Working: Thriving under this New Model of Work”, khoảng 80% doanh nghiệp cho rằng mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp đã trở thành một chuẩn mực mới của thị trường lao động. Điều này làm giảm sự phụ thuộc tuyệt đối vào khoảng cách đến văn phòng, đồng thời gia tăng nhu cầu đối với các dự án sở hữu không gian sống rộng hơn, môi trường yên tĩnh hơn và khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sống, làm việc và nghỉ ngơi.

Đô thị đa chức năng mở ra cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, những dự án bất động sản tạo ra "giá trị thực" đang ngày càng được thị trường đánh giá cao. Giá trị của một dự án không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay tốc độ tăng giá trong ngắn hạn, mà được hình thành từ chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích, tính kết nối hạ tầng và cộng đồng cư dân được kiến tạo trong dài hạn. 

Các yếu tố như chất lượng môi trường sống, hạ tầng kết nối, hệ sinh thái tiện ích đa dạng, quy hoạch đồng bộ và khả năng vận hành bền vững đang trở thành những tiêu chí định hình một khu đô thị đáng sống và có sức cạnh tranh lâu dài.

Song song với sự thay đổi của nhu cầu người mua là sự chuyển dịch mạnh mẽ trong mô hình phát triển đô thị. Nếu giai đoạn trước đây gắn liền với các dự án đơn lẻ hoặc các khu đô thị vệ tinh có quy mô hạn chế, thì tương lai sẽ thuộc về các đô thị tích hợp đa chức năng, nơi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái. 

Báo cáo cho thấy TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực, được thúc đẩy bởi hạ tầng liên vùng, hệ thống metro, các tuyến vành đai và sự hình thành của nhiều cực tăng trưởng mới.

Một trong những xu hướng nổi bật nhất hiện nay là mô hình “15 - minute city”, nơi mọi nhu cầu thiết yếu của cư dân như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí và làm việc đều có thể được tiếp cận trong vòng 15 phút di chuyển. Đây không chỉ là xu hướng quy hoạch đô thị quốc tế mà còn là định hướng phát triển ngày càng rõ nét tại các đại đô thị mới của Việt Nam. Việc tích hợp đa dạng loại hình nhà ở, thương mại, giáo dục, cảnh quan và không gian cộng đồng trong cùng một khu vực giúp nâng cao chất lượng sống, thúc đẩy sự gắn kết cộng đồng và gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng, nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là những dự án tạo ra giá trị bền vững nhất. Khi người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, sức khỏe và trải nghiệm cư dân, "giá trị thực" sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất để đánh giá sức hấp dẫn của bất động sản trong giai đoạn phát triển mới của thị trường Việt Nam./.