Hai loại tồn kho bất động sản hiện nay
Theo thống kê từ VietstockFinance, với 103 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) đã công bố Báo cáo tài chính quý III/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 30.09.2023 là gần 449 nghìn tỉ đồng (tương đương hơn 18 tỉ USD), giảm 3.5% so với đầu năm và giảm 1,5% so với cuối quý liền trước.
Trong đó, 42 doanh nghiệp giảm, 14 doanh nghiệp không đổi và 47 doanh nghiệp tăng tồn kho so với đầu năm. Thống kê cũng cho thấy, trong số các doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng thì có 13 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, tính đến cuối quý III, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.
Cũng cần nói thêm là hàng tồn kho bất động sản khác với các loại hàng hóa khác. Theo đó, dự án mới trong giai đoạn ban đầu, tức đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý chưa xong… cũng xem là tồn kho, vì doanh nghiệp đã bỏ nhiều tiền để bồi thường, mua đất.
Như vậy, có thể hình dung, tồn kho bất động sản hiện nay có hai loại. Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án.
Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua. Trong đó, điểm chung của lượng hàng tồn kho này là pháp lý của một lượng lớn sản phẩm đã cơ bản đi tới đích khoảng 70%, thậm chí có những dự án đạt tỷ lệ 80-90% và chỉ vướng ở một số khâu cuối cùng trong phê duyệt của các cấp chính quyền là có thể đưa ra thị trường.
Các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng tồn kho thứ hai để có thể tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, giải bài toán bất động sản tồn kho hiện hữu là vấn đề khó.
Loại hình căn hộ chung cư - lượng tồn kho tăng mạnh
Mặc dù Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, nhưng câu chuyện pháp lý thường rất phức tạp, không dễ giải quyết trong một sớm một chiều, do đó sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng sản phẩm đủ lớn tung ra thị trường.
Thêm vào đó, dù pháp lý có được gỡ trôi chảy, điều đáng lo ngại, là đối với loại hình căn hộ chung cư, theo các báo cáo về thị trường bất động sản TPHCM, khoảng 80-90% số căn hộ mới mở bán trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 55-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chủ yếu tập trung sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.
Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao dẫn đến thanh khoản kém cho dòng sản phẩm này. Chưa kể thị trường hiện nay giao dịch yếu, các dự án mở bán cũng chậm, khiến lượng tồn kho càng tăng mạnh. Giải pháp chấp nhận cắt lỗ để giải phóng hàng tồn kho đối với những dự án dạng này trong bối cảnh hiện nay vẫn là giải pháp khả thi nhất.
Hiện tại, nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại thị trường và rục rịch xuống tiền tại những dự án tiềm năng, mặt bằng giá một số phân khúc cũng được điều chỉnh về mức tương đối so với giai đoạn sốt nóng. Dù vậy, do nguồn cung khan hiếm nên những dự án tốt giảm không nhiều, thậm chí những sản phẩm ở khu vực trung tâm thành phố còn tiếp tục tăng giá.
Đó là lý do, các chủ đầu tư dù khát dòng tiền nhưng cũng không thể nào dám đưa ra giải pháp giảm mức giá bán từ 30-40% mà chủ yếu là dùng các biện pháp kỹ thuật thông qua các chương trình chiết khấu mạnh mẽ để hút dòng tiền do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm, điều này lại tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.
