Giải mã khả năng

Giải mã khả năng "ăn tiền" của bất động sản công nghiệp trong năm 2020

Bất động sản công nghiệp đang trở thành tiêu điểm trong giới đầu tư, nhiều thương vụ thành công đã báo hiệu một giai đoạn mới về phát triển phân khúc này ở Việt Nam.

06:00, 26/01/2020

Hơn 20 năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển để trở thành trung tâm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335ha đất dành riêng cho ngành công nghiệp, con số này đã vượt hơn 80.000ha vào năm 2019.

Sự tăng trưởng ngoạn mục có được nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh sản xuất. Điều này được thể hiện rõ qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia vào 16 Hiệp định thương mại tự do cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước.

Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam. Gói đầu tư này đã góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản, thâm dụng lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng đến các nước láng giềng. Việt Nam nhờ có vị trí chiến lược cùng chi phí lao động thấp (hiện chỉ bằng khoảng 1/3 Trung Quốc) đã tiếp tục thúc đẩy các nhà sản xuất chọn nơi đây làm điểm đến. Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung Quốc trong thời gian qua đã thúc đẩy quyết định di dời của doanh nghiệp nhanh hơn.

Qua quan sát của chúng tôi, hiện có hàng trăm triệu đô la đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Các hoạt động M&A và hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài với các tập đoàn tại địa phương.

Tập đoàn Sharp cũng vừa công bố kế hoạch xây dựng một nhà máy mới tại Việt Nam, trong khi công ty sản xuất giày Brooks Running của Mỹ cũng đang chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang nước lân cận. Gần đây nhất vào tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

Foxconn, nhà cung cấp linh kiện cho Tập đoàn Apple đã mở rộng dấu chân tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy sản xuất linh kiện nội địa vào tháng 7 vừa qua, sau khi được cấp giấy phép vào tháng 2. Thậm chí, các nhà sản xuất Trung Quốc cũng đang để mắt đến Việt Nam - theo nghiên cứu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 công ty Trung Quốc được khảo sát đang có kế hoạch mở rộng ra nước ngoài và cân nhắc chọn Việt Nam làm điểm đến.

Không chỉ nổi bật ở phân khúc công nghiệp sản xuất, với tỷ lệ dân số trẻ và am hiểu công nghệ, Việt Nam được xem là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất trong khu vực với tốc độ tăng trưởng ước tính trên 25% và sẽ trở thành điểm nóng thu hút đầu tư quốc tế, theo nhận định của Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam (VECOM).

Thị trường thương mại điện tử Việt Nam đã chứng kiến những thương vụ quan trọng như sự hợp tác thành công giữa Alipay của Jack Ma - nhà sáng lập của Alibaba và Tổng công ty Thanh toán quốc gia Việt Nam (NAPAS). Trong khi đó, cổng thông tin thương mại điện tử nội địa Tiki đã nhận được 44 triệu USD đầu tư từ JD.com. Tiki cũng đã thực hiện một khoản đầu tư khác vào Series C, khiến thương hiệu này trở thành nhà tiên phong quan trọng trong thị trường thương mại điện tử Việt Nam. Ngoài ra, năm 2016, Central Group đã mua lại Zalora Việt Nam và chính thức đổi tên thành Robins Việt Nam.

Chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2019 và dự kiến 2020

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các doanh nghiệp vẫn phải đổi mặt với nhiều thử thách trong quá trình tham gia thị trường. Nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Báo cáo của chúng tôi ghi nhận, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 99USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của hai bên.

Việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

Doanh thu từ hoạt động mua sắm trực tuyến tại Việt Nam đang không ngừng gia tăng. Theo đó là áp lực ngày càng tăng lên hệ thống hậu cần, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng, nhà kho. So với các nước khác trong khu vực, thị trường hậu cần của Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, thị trường chủ yếu cung cấp các sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển tại khu vực xa trung tâm. Đối với các doanh nghiệp thương mại điện tử, việc đưa ra một mô hình kinh doanh mới có thể xử lý số lượng đơn hàng thường xuyên với tổng giá trị hóa đơn nhỏ tăng vọt là một yêu cầu cấp thiết. Do đó, khoản đầu tư lớn vào việc áp dụng công nghệ, phát triển cơ sở hạ tầng và kho bãi, để giải quyết những khó khăn từ tắc nghẽn giao thông đến giao hàng không thành công, cũng như chi phí hậu cần cao hơn ở khu vực nông thôn là điều cần thiết.

Một thách thức khác là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng tại Việt Nam. Mặc dù mức chi tiêu cho việc phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam tương đối cao so với các nước trong khu vực, việc phát triển được một hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ và xuyên suốt vẫn còn là một chặng đường dài đối với Việt Nam. Nhận thấy nhu cầu cấp thiết này, Quy hoạch tổng thể phát triển giao thông vận tải đến năm 2020 đang nhắm đến việc xây dựng 2.000km đường cao tốc.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều dự án bị chậm tiến độ do sự chậm trễ trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, huy động vốn cũng như mô hình hợp tác công - tư (PPP) chưa đem đến được nhiều thành công như mong đợi. Để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn trước các nước khác, việc tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng là rất cần thiết, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam bao gồm cả thời gian và chi phí vẫn còn cần nhiều cải tiến đáng kể. Theo báo cáo “Doing Business 2018” của World Bank, hiện Việt Nam đang mất 105 giờ và 132 giờ để xuất khẩu sản phẩm có lợi thế so sánh và nhập khẩu phụ tùng ô tô, dài hơn đáng kể so với 62 giờ đối với xuất khẩu và 54 giờ nhập khẩu tại Singapore, một quốc gia tiên tiến hơn trong khu vực.

Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Trong tổng số, chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm hơn 30% so với chỉ 10 - 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.

Do đó, để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.

Nhìn về tương lai, các hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương và Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu sẽ tiếp tục là những động lực tích cực cho sự tăng trưởng. Chúng tôi kỳ vọng rằng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong năm 2020 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Xu hướng dịch chuyển lĩnh vực sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục mang lại lợi ích cho cả khu vực, bao gồm cả Việt Nam.

Các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố then chốt cho quyết định của nhà đầu tư.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP