Giải pháp bình ổn giá bất động sản - Chủ tịch GP. Invest: "Thiếu 'bàn tay' điều tiết của Nhà nước, giá đất tại Việt Nam sẽ nằm trong nhóm cao nhất thế giới"

Giá bất động sản cao suốt thời gian dài không chỉ do mất cân đối cung cầu, mà còn đến từ việc giá đất bị "thả nổi" theo thị trường. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, đã đến lúc Nhà nước cần "đặt lại bàn tay quản lý" để giữ giá đất ổn định, làm nền tảng cho sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường. Bên cạnh đó, theo ông, các chính sách pháp luật mới có thể làm "thông mạch", nhưng để "dòng chảy" vận hành nhanh và hiệu quả thì cần có sự đồng bộ từ khâu tổ chức thực hiện.

Theo khảo sát và báo cáo của các Hiệp hội, doanh nghiệp và các đơn vị tư vấn, nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu khởi sắc, dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều rào cản cần được tháo gỡ để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt và các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bất động sản, kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản. Ngày 15/01/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản, bảo đảm thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh.

Mới đây nhất, ngày 09/6/2025, Văn phòng Chính phủ có Thông báo số 294/TB-VPCP kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu các bộ, ngành, địa phương làm rõ nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Đồng thời, thúc đẩy các giải pháp giảm giá thành bất động sản, kiểm soát hành vi đầu cơ, tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Theo báo cáo số 02/2025/BC-VNREA ngày 25/04/2025 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là sự chững lại trong nhu cầu đầu tư, tâm lý e ngại rủi ro từ cả người mua và chủ đầu tư. Chính sách thắt chặt tín dụng trong giai đoạn 2022 - 2023 để kiểm soát lạm phát đã khiến dòng vốn vào bất động sản bị thu hẹp đáng kể, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động triển khai các dự án mới.

Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023, đầu năm 2024 và có hiệu lực cùng lúc vào tháng 8/2024 cũng tạo ra kỳ vọng mới cho thị trường; tuy nhiên, quá trình triển khai các dự án vẫn gặp nhiều vướng mắc, khiến nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn ở mức khiêm tốn, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Bước sang năm 2025, giá nhà ở đã chững lại, đà tăng tại các dự án cũ nhưng vẫn duy trì ở mức cao, trên 60 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 80 - 90 triệu đồng/m2 ở các dự án mới. Việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ vẫn còn nhiều rào cản do thủ tục hành chính kéo dài và thiếu chính sách ưu đãi hiệu quả.

Những biến động về giá bất động sản cũng được Bộ Xây dựng ghi nhận trong Báo cáo số 51/BC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2025. Theo đó, giá giao dịch nhà ở và đất nền tại các địa phương có nhiều biến động hơn so với quý trước, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Diễn biến trên cũng được Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam chỉ ra, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao, đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng mạnh 32% theo năm. Tình trạng thiếu vắng căn hộ bình dân vẫn chưa được cải thiện.

Xoay quanh vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) để lắng nghe những phân tích khách quan về vấn đề giá bất động sản, những nghịch lý chính sách và kiến nghị để kiến tạo thị trường phát triển thực chất và lạnh mạnh.

- Thưa ông, mới đây, Chính phủ đã có yêu cầu các bộ, ngành và địa phương làm rõ ngay nguyên nhân tăng giá bất động sản, bao gồm cả giá đất, vật liệu xây dựng, lãi suất vay và thủ tục hành chính… Ông nhìn nhận đâu là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản liên tục tăng mạnh trong thời gian qua, đặc biệt ở đô thị lớn?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Trong cuộc họp với các bộ, ngành và một số doanh nghiệp bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã đặt vấn đề: Theo thống kê của các tổ chức quốc tế, một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam phải mất tới 25 năm 8 tháng mới tích lũy đủ tiền để mua một căn hộ - thuộc nhóm quốc gia có thời gian tích lũy mua nhà lâu nhất thế giới.

Từ thực trạng này, câu hỏi đặt ra là: Vì sao giá bất động sản tại Việt Nam lại cao đến vậy? Và tại sao việc sở hữu nhà lại trở thành một rào cản lớn, khó vượt qua đối với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình?

Theo tôi, có hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá nhà tăng cao như hiện nay.

Thứ nhất là do mất cân đối cung - cầu. Dân số đô thị ngày một đông, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn tăng theo từng tháng, từng năm. Trong khi đó, số lượng dự án mới lại đang bị ách tắc do nhiều nguyên nhân, khiến nguồn cung không thể bắt kịp nhu cầu thị trường.

Thứ hai, giá bất động sản hiện nay bị tác động trực tiếp bởi hai yếu tố: Giá đất và giá xây dựng. Năm 2025, chi phí xây dựng "tăng vọt" do khan hiếm vật liệu. Ước tính, giá xây dựng đã tăng khoảng 10 - 15% so với các năm trước.

Vừa rồi, tôi cũng từng nêu ý kiến trong một cuộc họp về giá đất với Bộ Nông nghiệp và Môi trường rằng, hiện nay, việc định giá đất của chúng ta tuy nói là theo nguyên tắc thị trường, nhưng dường như thị trường lại "bỏ quên" một điều, đó là đất thì Nhà nước phải có biện pháp quản lý giá. Và có thể thấy thực tế hiện nay đang rơi vào tình trạng "thả nổi". Ví dụ, ngay trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau 3 - 4 tháng, quyết định định giá đất sau đã cao hơn quyết định trước tới 30%. Điều này khiến người mua cùng một sản phẩm nhưng vào hai thời điểm khác nhau đã phải trả mức giá khác nhau, có sự chênh lệch lớn, phi lý và khó chấp nhận.

Đối với nhà ở thấp tầng, chi phí giá đất chiếm khoảng 30% cơ cấu giá thành; còn với chung cư từ 25 - 30 tầng thì chiếm khoảng 10 - 12%. Như vậy, mức độ tác động của giá đất đến giá thành nhà ở đô thị là rất lớn.

Nếu tiếp tục định giá theo kiểu "trượt giá theo thị trường" như hiện nay, chúng ta không thể kiểm soát được chi phí đầu vào, không chỉ với đất ở đô thị mà cả đất khu công nghiệp. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến năng lực cạnh tranh và khả năng thu hút FDI, khi chi phí đất, nhân công, logistic đều đang cao so với mặt bằng khu vực.

Chính từ hai nguyên nhân nêu trên đã đẩy giá nhà "neo" ở mức cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng thời gian gần đây, Chính phủ đã có những động thái rất tích cực nhằm tháo gỡ nút thắt nguồn cung, đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội. Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, cùng với các chính sách ngày càng cởi mở hơn đối với loại hình này, cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong tư duy quản lý.

Thêm vào đó, Nghị quyết số 171/2024/QH15 đã cho phép các chủ sở hữu có quyền phát triển dự án nếu phù hợp với quy hoạch, mà không còn bị ràng buộc bởi điều kiện phải có diện tích đất ở. Nhờ chính sách này, hàng trăm dự án trước đây bị "đóng băng" đã bắt đầu được khơi thông, riêng tại Hà Nội là khoảng 150 dự án, còn TP.HCM lên tới gần 400 dự án.

Đây là những tín hiệu tích cực giúp giải phóng đáng kể nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới, nếu các khâu thực thi tiếp tục được triển khai hiệu quả. Tất nhiên, kỳ vọng là cung - cầu sẽ bớt căng thẳng, dù không thể ngay lập tức, nhưng cũng sẽ được giãn bớt phần nào.

Dẫu vậy, bài toán về giá cả vẫn là thách thức lớn. Giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố hiện nay đã tăng phi mã, không chỉ vài phần trăm, mà gấp 3, gấp 5, thậm chí gấp 10 lần. Điều này đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên rất cao, khiến giá nhà khó có thể giảm hoặc ổn định.

Chúng ta đang đứng trước một câu hỏi rất lớn: Nếu cứ để cơ chế định giá đất theo hướng "tự vận hành theo thị trường", mà thiếu "bàn tay" điều tiết của Nhà nước, thì liệu giá đất có bao giờ dừng lại? Rất có thể, nếu xu hướng này tiếp diễn, giá đất tại Việt Nam sẽ nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Thậm chí ngay cả việc định giá từng phần trong một dự án, chỉ cách nhau vài tháng cũng đã có thể chênh lệch, điều này là biểu hiện rõ nét của sự "thả nổi giá".

Tôi cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu, xem xét và có một chiến lược quản lý giá đất phù hợp để giữ được sự ổn định của thị trường bất động sản. Phải đặt ra cơ cấu tỷ trọng giá đất hợp lý trong giá thành nhà ở, từ đó xác lập mặt bằng phù hợp, thay vì để thị trường tự điều tiết theo hướng "sau cao nhiều hơn trước". Chỉ khi giá đất được kiểm soát ở mức hợp lý và ổn định, chúng ta mới có thể thu hút được các nhà đầu tư dài hạn, bao gồm cả các doanh nghiệp trong nước và FDI.

Không chỉ bất động sản đô thị, mà ngay cả trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nếu giá đất tăng thiếu kiểm soát thì chi phí thuê mặt bằng cũng sẽ đội lên rất cao. Trong bối cảnh chi phí lao động và logistics tại Việt Nam vốn đã cao, nếu thêm một yếu tố "bất lợi" nữa là giá đất, thì rất khó để giữ chân được nhà đầu tư. Họ sẽ tính đến phương án đầu tư vào những nơi có giá đất hợp lý hơn, nhân công rẻ hơn và chi phí vận chuyển thấp hơn.

Có thể thấy hiện nay, cả ba yếu tố này của Việt Nam đều đang chịu áp lực gia tăng: Chi phí lao động ngày một tăng nhanh, lương tối thiểu liên tục được điều chỉnh, chi phí logistics cũng ở mức cao trong khu vực. Giờ giá đất cũng không còn hấp dẫn so với mặt bằng khu vực, thì việc giữ chân và thu hút dòng vốn FDI sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn.

- Thời gian qua, nhiều dự án gặp phải vướng mắc về thủ tục kéo dài, thậm chí như ông từng chia sẻ, có trường hợp riêng khâu giải phóng mặt bằng đã mất tới 14 năm. Mới đây, Thường trực Chính phủ chỉ đạo tập trung cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính chồng chéo, loại bỏ ngay các yêu cầu về giấy tờ, hồ sơ phức tạp, bảo đảm cắt giảm ít nhất 30% thời gian giải quyết các thủ tục hành chính, 30% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, đặc biệt trong cấp phép xây dựng, thẩm định dự án…

Ông nhận định thế nào về tính khả thi và tác động của yêu cầu này tới giá bất động sản?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tinh thần cải cách lần này đang tạo ra chuyển biến rất rõ rệt. Trước đây, có hai nguyên nhân khiến thủ tục hành chính rườm rà và kéo dài: Thứ nhất, bản thân hệ thống pháp lý có nhiều quy định nhiêu khê, phức tạp; thứ hai, quan trọng hơn, là cách làm, sự đồng cảm và trình độ của cán bộ các cấp chính quyền chưa đủ mạnh.

Tuy nhiên, gần đây tôi chứng kiến sự thay đổi rất tích cực từ chính quyền một số địa phương. Như ở Lạng Sơn, dự án của chúng tôi đang làm được xác định là trọng điểm, lãnh đạo tỉnh, Phó Chủ tịch tỉnh đều trực tiếp xuống tận nơi kiểm tra dự án, đôn đốc các đơn vị chức năng địa phương phải có thông báo thu hồi đất ngay, đốc thúc Sở Xây dựng thẩm định thiết kế để đảm bảo khởi công trong tháng 7.

Chính quyền địa phương đã chủ động vào cuộc cùng doanh nghiệp, chứ không còn là câu chuyện doanh nghiệp tự mình "đi gõ cửa" như trước. Đây là một chuyển biến rất đáng ghi nhận, một tinh thần vào việc rất quyết liệt.

Tương tự ở Phú Thọ, lãnh đạo tỉnh thể hiện rõ mong muốn dự án của chúng tôi sẽ góp phần làm đẹp diện mạo của đô thị, nhất là trong bối cảnh sáp nhập tỉnh vừa được thông qua. Họ thường xuyên trao đổi với doanh nghiệp, chỉ đạo các sở, ngành xử lý vướng mắc cụ thể. Ví dụ như việc điều chỉnh quy hoạch giữa phường Minh Nông và đơn vị tư vấn, họ trực tiếp đứng ra giải quyết dứt điểm ngay.

Tôi không dám khẳng định tất cả các địa phương đều như vậy, nhưng riêng hai tỉnh mà chúng tôi đang triển khai dự án thì có thể nhận thấy sự chuyển biến rất mạnh mẽ của các cấp chính quyền, đặc biệt là lãnh đạo tỉnh đều có trách nhiệm, quan tâm đôn đốc cho dự án. Tôi cho rằng, đây chính là biểu hiện rõ nét của tinh thần Nghị quyết 66 (Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật), nơi các thể chế đang dần đi vào thực chất, tạo ra chuyển biến cụ thể, hiệu quả và rất đáng khích lệ.

- Sau khi có sự thay đổi các quy định của pháp luật như sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan cũng như các Nghị định, thông tư hướng dẫn, ông đánh giá thời gian thực hiện các thủ tục có giảm được nhiều không?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thực tế, thời gian thực hiện các thủ tục sau khi luật mới có hiệu lực phụ thuộc rất nhiều vào mức độ vào cuộc và thái độ xử lý của chính quyền địa phương. Luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các Nghị định, thông tư hướng dẫn đã góp phần tháo gỡ một số điểm chồng chéo trong hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, để cải thiện rõ rệt tiến độ triển khai các dự án thì yếu tố con người và tinh thần trách nhiệm trong thực thi mới là yếu tố quyết định.

Phải thẳng thắn nhìn nhận rằng, một số bất cập pháp lý đã được luật sửa đổi xử lý phần nào, nhưng chưa triệt để. Trong thực tế, nếu cơ quan thực thi vẫn trì hoãn, xử lý chậm hoặc thiếu chủ động, thì dù có quy định tốt đến đâu cũng khó tạo ra đột phá. Luật có thể làm "thông mạch", nhưng để "dòng chảy" vận hành nhanh và hiệu quả thì cần có sự đồng bộ từ khâu tổ chức thực hiện.

- Ông từng chia sẻ, dù luật mới giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong khâu giải phóng mặt bằng, thế nhưng, có những địa phương có mặt bằng giá thấp nhưng nằm vị trí đẹp thành ra người dân không chịu thỏa hiệp đền bù. Điều này khiến đa phần doanh nghiệp phải trả thêm chi phí ngoài để hỗ trợ cho người dân. Ông có thể phân tích rõ hơn trường hợp này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thực chất, trong Luật Đất đai quy định hơn 20 trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất, ví dụ như các dự án khu đô thị hỗn hợp. Ở các trường hợp đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất sẽ là đơn vị đưa ra giá đền bù theo khung chuẩn, đây là cơ sở giúp cho người sử dụng đất dễ chấp nhận và yên tâm hơn.

Nếu không có cơ chế Nhà nước thu hồi, mà để doanh nghiệp tự đi đàm phán, thương lượng giá với từng hộ dân thì gần như bất khả thi, bởi không có bảng giá chung, không có thang điểm chuẩn, khó có thể tự thỏa thuận. Nhiều dự án, khoản hỗ trợ ngoài gây phức tạp, khó khăn, thậm chí có những nơi phải hỗ trợ rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

Thực tế hiện nay, hệ thống văn bản hướng dẫn và những quy định chính sách hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng vẫn thiếu sự thống nhất. Các quy định liên quan cần được rà soát, hoàn thiện một cách thống nhất, đồng bộ và cụ thể hơn, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án một cách thuận lợi.

Tóm lại, quy định Nhà nước vào cuộc thu hồi để giải phóng mặt bằng trong những trường hợp cụ thể là điểm sáng, cho thấy luật là đã nhìn ra vấn đề. Đây là một bước tiến tích cực, tạo ra cơ sở pháp lý, minh bạch, từ đó gỡ bỏ nút thắt lớn về giải phóng mặt bằng, giúp dự án sớm được triển khai.

- Là doanh nghiệp trực tiếp làm dự án, ông có thể khái quát một cách toàn diện và dễ hiểu nhất số lượng thủ tục, số lượng con dấu và thời gian cần thiết để triển khai một dự án bất động sản ông đã từng trải qua?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Có thể nói quy trình thủ tục hành chính hiện nay tuy đã có cải thiện, nhưng vẫn cần một cuộc "tổng rà soát" để đơn giản hóa thực chất và hiệu quả hơn.

Cách đây vài năm, để triển khai một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải trải qua gần 40 con dấu, tương đương với hàng chục thủ tục hành chính. Tuy nhiên, sau các đợt cải cách gần đây, một số bước đã được cắt giảm, chẳng hạn như quy định mới về bỏ giấy phép xây dựng, hay thủ tục về chủ trương đầu tư và chấp thuận đầu tư cũng giúp giảm bớt sự chồng chéo.

Tuy vậy, vấn đề cốt lõi hiện nay là dù Bộ Xây dựng đã đưa ra hệ thống hóa toàn bộ quy trình pháp lý cho các dự án bất động sản, nhưng lại thiếu hướng dẫn cụ thể và chưa có cơ chế áp dụng thống nhất tại các địa phương. Mỗi tỉnh, mỗi địa phương vẫn triển khai theo một cách khác nhau, chưa có được một chuẩn mẫu, dẫn đến tình trạng mạnh ai nấy làm.

Theo tôi, Bộ Xây dựng cần đứng ra kiểm soát và chỉ đạo các địa phương thực hiện hệ thống quy chuẩn do Bộ ban hành. Đó sẽ là cơ sở để các địa phương thống nhất với nhau một hệ thống quy chuẩn và cùng rút kinh nghiệm, điều chỉnh kịp thời những bất cập trong quá trình thực thi.

Việc yêu cầu giảm 30% thủ tục hành chính hiện nay chủ yếu mang tính chất định hướng, bởi thực tế chưa có thống kê đầy đủ là giảm bao nhiêu thủ tục, còn lại bao nhiêu và hiệu quả thực tế ra sao. Tôi cho rằng, đã đến lúc cần đánh giá lại một cách tổng thể, có căn cứ rõ ràng, để xác định chính xác những gì đã cải thiện và đâu là nút thắt cần tiếp tục tháo gỡ.

- Ở góc độ thực tiễn triển khai dự án, ông đánh giá đâu là khâu đang gây bế tắc nhất trong chuỗi thủ tục pháp lý hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Từ góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng điểm bế tắc lớn nhất hiện nay chính là khâu xin điều chỉnh quy hoạch - một thủ tục khá phức tạp. Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị hiện vẫn còn không ít điểm bất cập, nhất là trong quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, trách nhiệm ai làm và làm như thế nào, trách nhiệm thuộc về cơ quan nào vẫn còn rất mơ hồ.

Điều đáng nói là khi một dự án chỉ cần điều chỉnh rất nhỏ về thủ tục quy hoạch cũng phải điều chỉnh lại chủ trương đầu tư. Gần như 100% dự án kể cả những thay đổi rất nhỏ như điều chỉnh đường cống đều phải trình các cấp xét duyệt, mất khoảng 6 tháng, không phải 1 - 2 tháng. Điều này khiến nhà đầu tư nước ngoài cũng ngần ngại, buộc họ phải hợp tác với đơn vị Việt Nam do sợ vướng quy trình. Có những dự án, doanh nghiệp mất đến 1 - 2 năm vẫn chưa hoàn tất được toàn bộ các thủ tục liên quan.

- Theo ông, đâu là gốc rễ của tình trạng "thủ tục chồng thủ tục"? Cần có giải pháp kỹ thuật gì (quy trình mẫu, chế tài, đầu mối điều phối thanh kiểm tra…) để vừa bảo đảm minh bạch, vừa không gây đình trệ?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Gốc rễ của tình trạng "thủ tục chồng thủ tục" nằm ở hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, thiếu sự thống nhất. Bộ này ban hành văn bản theo hướng này, nhưng lại không xét đến quy định của Bộ khác. Đây chính là nguyên nhân sâu xa gây nên những bất cập trong thực tiễn.

- Kết luận cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính rà soát những vướng mắc quy định pháp lý về định giá đất và xây dựng Nghị định sửa đổi, nhằm thiết lập bảng giá đất tiệm cận thị trường. Các doanh nghiệp kỳ vọng đây sẽ là "chìa khóa" tháo gỡ nhiều vướng mắc trong công tác định giá, thẩm định giá đất, vốn đang khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, chưa thể hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan do chưa xác định được giá đất cụ thể. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng lo ngại việc này sẽ làm giá đất đầu vào "bật tăng".

Quan điểm của ông về vấn đề này? Theo ông, nhà đầu tư cần chuẩn bị gì để thích ứng và kiểm soát rủi ro?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chắc chắn giá đất sẽ tăng. Vấn đề là ở chỗ nhà đầu tư - những người tham gia ở giai đoạn sau nên sẽ rơi vào thế bị động hoàn toàn. Họ không thể biết trước giá đất sẽ được định ở mức độ nào, trong khi nguyên tắc là "lấy thị trường làm mốc". Chính vì vậy, chỉ khi có kết quả định giá đất cụ thể, doanh nghiệp mới có thể tính toán được bài toán tài chính, cân đối nguồn lực và quyết định có nên tiếp tục đầu tư hay không, đầu tư quy mô nào hay triển khai theo hướng nào. Điều này khiến nhà đầu tư khó có thể chủ động, mà luôn trong trạng thái dè dặt, thậm chí "nằm chờ". Và đây là điểm rủi ro rất lớn cho dòng vốn thị trường, đặc biệt trong bối cảnh các dự án đang khát nguồn lực và áp lực chi phí ngày càng tăng.

- Theo ông, cần có cơ chế nào để doanh nghiệp, chủ thể quan trọng trong sử dụng và khai thác các nguồn lực từ đất đai, có thể tham gia vào quá trình định giá đất?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Hiện nay, theo quy định trong Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư hoàn toàn đứng ngoài quá trình định giá đất. Hội đồng định giá được thành lập và vận hành mà không có sự tham gia trực tiếp của doanh nghiệp, trong khi chính họ là bên nắm rõ nhất chi phí đầu tư thực tế và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất. Điều này gây ra không ít bất cập, đặc biệt với phương pháp định giá theo thặng dư.

Theo tôi, cần sớm thiết lập cơ chế để doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình thẩm định, để bảo vệ quan điểm của mình theo đúng tinh thần của Nghị định 71, phản biện theo quy định của luật pháp, trình bày các hồ sơ chi phí và chứng minh tính hợp lý của các khoản đầu tư. Tổ chức tư vấn định giá cũng phải làm việc tích cực, khách quan hơn, phối hợp chặt chẽ với doanh nghiệp để đảm bảo kết quả định giá phản ánh đúng thực tế.

Việc cho phép chủ đầu tư được bảo vệ quan điểm, tham gia trao đổi trong hội đồng định giá là rất cần thiết, vừa đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, vừa minh bạch hóa quy trình và tránh khiếu kiện phát sinh.

- Mới đây Bộ Tài chính đã lấy ý kiến về Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất. Trong đó, yêu cầu các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất, vẫn phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với mức 5,4% mỗi năm tính trên khoản phải nộp. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính là chưa hợp lý bởi nhiều trường hợp việc chậm xác định giá đất không phải xuất phát từ doanh nghiệp mà do chậm trễ của cơ quan nhà nước. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi cho rằng quy định này là bất hợp lý. Doanh nghiệp không có bất kỳ trách nhiệm nào trong việc xác định giá đất, đó là phần việc hoàn toàn thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước. Thế nhưng, khi giá đất chưa được xác định kịp thời, doanh nghiệp lại bị yêu cầu nộp bổ sung tiền sử dụng đất với mức 5,4% mỗi năm là điều không thỏa đáng.

Nhiều doanh nghiệp đã có ý kiến phản ánh và kiến nghị nhiều lần, thế nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa đưa ra được hướng xử lý phù hợp. Điều này không chỉ làm tăng gánh nặng chi phí không có lỗi từ phía cộng đồng doanh nghiệp, mà còn chưa công bằng trong thực thi chính sách.

Nếu những bất cập như thế này không được tháo gỡ kịp thời, thì rất khó kỳ vọng giá bất động sản có thể giảm và doanh nghiệp vẫn sẽ phải tự "bơi" giữa một hệ thống chính sách thiếu đồng bộ. Muốn thị trường phát triển lành mạnh, thực chất thì theo tôi, đã đến lúc chúng ta cần một cuộc cải cách tổng thể, từ tư duy điều hành cho đến cách tổ chức thực hiện.

- Trân trọng cảm ơn ông đã dành thời gian chia sẻ với Reatimes!