Từ những năm đầu thập niên 1990, Việt Nam bắt đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thời kỳ này, thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành. Từ đó, Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia; qua đó, các sản phẩm bất động sản phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng, cơ cấu.
Chỉ tính riêng trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 4 lần thay đổi trạng thái, cơ bản như sau:
Giai đoạn 2009 - 2010: Là giai đoạn phát triển nóng, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng, chủ yếu do nới lỏng tín dụng.
Giai đoạn 2011 - 2013: Là giai đoạn trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản.
Giai đoạn 2014 - 2019: Đây là giai đoạn mà thể chế, chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản tiếp tục được hoàn thiện, với khoảng 40 văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm: 2 Luật (Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014); 7 Nghị định của Chính phủ, 2 Chỉ thị và 4 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ cùng 24 Thông tư hướng dẫn. Đồng thời, còn có nhiều đạo luật quan trọng liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu.
Theo đánh giá chung, hệ thống pháp luật quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam đã có nhiều nội dung được tiếp thu từ kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới. Theo đó, pháp luật của Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; được giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua... Có thể nói, hệ thống pháp luật được hoàn thiện đã tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn này.
Năm 2020: Từ đầu năm 2020, Việt Nam và hầu khắp các nước trên thế giới đã phải trải qua đại dịch Covid-19. Dịch bệnh đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng và trực tiếp tới nhiều ngành, lĩnh vực, trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên đến nay, thị trường bất động sản chưa bị ảnh hưởng nghiêm trọng, mà chỉ mới có sự ảnh hưởng, tác động tới một số phân khúc và yếu tố riêng biệt, điều này được thể hiện qua các số liệu sau:
Về số lượng, loại hình, quy mô dự án bất động sản: Hiện nay, ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng trên 5.000 dự án, với tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 triệu tỷ đồng (tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009).
Về dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản: Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng trên 7% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế).
Về đầu tư vốn FDI vào bất động sản: Tính trong 5 năm gần đây, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam (chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo cơ khí) .
Về các chủ thể tham gia thị trường: Tính đến đầu năm 2020, cả nước có khoảng trên 100.000 doanh nghiệp xây dựng và gần 16.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (tăng hơn 2,3 lần so với năm 2010; trong năm 2020 có 6.694 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, giảm 15,5% so với năm 2019). Ngoài ra, còn có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.
Trong 9 tháng đầu năm 2020 đến nay: Theo báo cáo của các địa phương trên cả nước, đã có 79.600 giao dịch bất động sản thành công, tương đương lượng giao dịch năm 2019; có 242 dự án với 57.691 căn hộ được Sở Xây dựng các địa phương có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến ngày 30/9/2020 là 606.253 tỷ đồng; đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng dần theo quý từ 0,264 tỷ USD lên 2,35 tỷ USD (tính cả 9 tháng là 3,2 tỷ USD).
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu khả quan từ thị trường bất động sản, đến nay vẫn còn một số tồn tại, hạn chế bộc lộ trong thực tế cần khắc phục, cụ thể là:
Về hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mặc dù đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đồng bộ của hệ thống pháp luật làm cản trở thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại một số địa phương, khu vực còn chưa phù hợp: Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.
Chưa có quy định cụ thể (điều kiện huy động vốn, mẫu hợp đồng mua bán…) đối với các bất động sản đặc thù như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - lưu trú (condotel, office, resort villa), bất động sản hạ tầng, bất động sản công nghiệp
Vẫn còn tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua.
Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh, do nhiều cơ quan quản lý.
Tình trạng đầu cơ còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản thiếu tính bền vững và ổn định.
Giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hành do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch. Tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản tự do, không có chứng chỉ còn khá phổ biến.
Nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Chưa có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện huy động vốn thông qua chứng khoán, trái phiếu.
Để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, tôi xin gợi mở một số giải pháp cần tiếp tục triển khai trong thời gian tới như sau:
Một là, tiếp tục hoàn thiện thể chế đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện thông thoáng, phù hợp thông lệ quốc tế để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản. Trong đó cần nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác để bảo đảm đồng bộ từ khâu quy hoạch, đất đai, thuế, cơ chế tài chính, đầu tư xây dựng đến kinh doanh, quản lý vận hành các loại bất động sản.
Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng: Tăng cường vai trò định hướng, quản lý, điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; các bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định và báo cáo đầy đủ thông tin đến cơ quan quản lý nhà và thị trường bất động sản.
Bổ sung quy định quản lý kinh doanh đối với các loại hình bất động sản mới, đặc thù như bất động sản du lịch - lưu trú, bất động sản hạ tầng, bất động sản công nghiệp về điều kiện huy động vốn, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, mẫu hợp đồng giao dịch… Bổ sung, nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản, phải báo cáo thông tin đến cơ quan quản lý nhà và thị trường bất động sản khi thực hiện giao dịch bất động sản.
Trong năm 2020, Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 03 Nghị định bao gồm: Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và xây dựng dự thảo Nghị quyết về phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Hai là, tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp và điều chỉnh cơ cấu bất động sản nhà ở.
Ba là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.
Thứ tư là, tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo cung cấp công khai, đầy đủ, kịp thời thông tin để thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh.
Năm là, tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản. Tiếp tục thực hiện nghiêm túc các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019, Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 và Quyết định số 04/QĐ-TTg ngày 10/01/2020 để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và đảm bảo an ninh kinh tế, an sinh xã hội. Trong đó, các cấp, các ngành, nhất là chính quyền các địa phương, cần phải tăng cường công tác quản lý, chủ động kiểm soát, điều tiết, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển cân đối cung - cầu, ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Kịp thời ngăn chặn, không để thị trường bất động sản xảy ra tình trạng “sốt nóng” hay “đóng băng” ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế, an ninh, trật tự xã hội.
Theo dự báo, Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn để đầu tư kinh doanh bất động sản, do nhu cầu về sản phẩm hàng hóa bất động sản như nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, công trình văn phòng - thương mại - dịch vụ, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng... của Việt Nam vẫn còn rất lớn.
Với chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực này, Bộ Xây dựng sẽ bám sát tình hình thị trường để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, pháp luật, ảnh hưởng của thiên tai, đặc biệt là tác động của dịch Covid-19, nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Bộ Xây dựng đề xuất, cần khai thác, sử dụng bất động sản hiệu quả, đặc biệt là bất động sản đất đai, để khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Cùng với đó, phát triển đa dạng các loại bất động sản, đảm bảo cân đối cung - cầu của từng phân khúc, từng địa phương và trong từng giai đoạn. Phát triển cơ sở hạ tầng đi đôi với cải tạo, chỉnh trang đô thị lớn thành các thành phố thông minh, hiện đại, gắn kết với việc phát triển đô thị vệ tinh để lan toả sự phát triển và phân bố lại cung - cầu bất động sản.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đề xuất có giải pháp thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, công trình sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại đô thị. Nhà nước chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ bất động sản.
Ngoài ra, cần thiết xây dựng cơ sở dữ liệu, hoàn thiện Hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo kết nối và liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản. Song song với việc tạo điều kiện để các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản theo cơ chế thị thị trường, việc quản lý các dự án đầu tư phát triển đô thị cần theo quy hoạch và có kế hoạch; chủ động kiểm soát, điều tiết, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch.
Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, ghi nhận, tiếp thu những ý kiến, quan điểm để hoàn thiện thể chế, mô hình phát triển, chính sách pháp luật, góp phần quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045./.
