Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ…, sự đi xuống của thị trường bất động sản trong thời gian qua là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.
Ngoài sự tác động ảnh hưởng từ các yếu tố chung của cả nền kinh tế và thế giới, sự suy giảm của thị trường còn có nguyên nhân chủ quan đến từ các rào cản về chính sách về giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất. Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn. Nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.
Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản: "Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thống kê của cơ quan chức năng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.
Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp; Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi.
“Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết.
Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: Kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); Môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); Quy hoạch và kết cấu hạ tầng; Tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); Cung cầu và giá cả; Thông tin dữ liệu minh bạch.
Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính, trong đó pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.
Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy… làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
Đề xuất một số giải pháp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật chứng khoán... cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Nói về tháo gỡ rào cản chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên BCH Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cho biết, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.
Ngoài ra Có hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.
Mặc dù vậy, đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa, Thời gian có thể kéo dài 3-4 năm mới hoàn thành như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải như thế nào?
Cũng liên quan đến vấn đề này là thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất: tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”; đồng thời tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”.
Vậy vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa, do đó nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.
Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau, không thống nhất được về giá. Do vậy, cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất cần phải được thực hiện cùng thời điểm giao đất. và việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.
Đối với vấn đề miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 thì nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy, đối với những dự án giao đất nhiều lần do quy mô dự án lớn, giải phóng mặt bằng khó khăn phải giao đất làm nhiều lần và thời gian nhận bàn giao đất thực tế khác với thời gian nhận quyết định giao đất thì tính như thế nào?
Trong thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phản ánh về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay..., ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.
Để giải quyết các vấn đề ách tách nêu trên theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp là vấn đề quan trọng nhất.
