VBF giữa kỳ 2017 tập trung vào chủ đề tăng cường liên kết khu vực đầu tư nước ngoài với đầu tư trong nước trong bối cảnh mới của nền kinh tế thế giới.
Ông David Lim, Trưởng nhóm Công tác đất đai mang tới diễn đàn những đóng góp về các quy định chính trong các luật liên quan - các quy định có thể hạn chế tính cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam - cũng như đề xuất để giải quyết các vấn đề này.
Theo đó, ông David Lim nhấn mạnh sự tác động tích cực đến thị trường BĐS của các luật mới bao gồm Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở được ban hành năm 2014 và có hiệu lực vào tháng 7/2015. Các văn bản hướng dẫn dưới luật cũng đã được ban hành, tạo điều kiện cho thị trường BĐS thu hút được dòng vốn đầu tư nhiều hơn trước. Thêm nữa, sự vận hành của thị trường cũng có một đường ray rõ ràng, chặt chẽ và tạo niềm tin cao hơn cho các thành viên tham gia.
Việc giảm bớt các rào cản về đầu tư và thực sự mở rộng khả năng tiếp cận với BĐS khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn tới thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, theo ông David Lim, vẫn còn tồn tại một số vấn đề nhất định khiến cho việc thi hành các văn bản pháp luật mới trở nên phức tạp và làm hạn chế tính cạnh tranh của thị trường Việt Nam so với các thị trường lân cận.
Một trong số đó là sự chậm trễ ban hành văn bản hướng dẫn. Chẳng hạn Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 nhưng đến tháng 9 và tháng 10 của năm này, các nghị định đầu tiên hướng dẫn hai luật này mới được ban hành. Nhưng vẫn còn những nội dung chưa được hướng dẫn, trong đó có vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.
Vẫn còn tồn tại một số vấn đề nhất định khiến cho việc thi hành các văn bản pháp luật mới trở nên phức tạp và làm hạn chế tính cạnh tranh của thị trường Việt Nam so với các thị trường lân cận.
Theo Điều 75 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an phải gửi văn bản thông báo cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng tại từng địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng ban hành danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép đối tượng nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, ông David Lim cho biết, hiện các Sở Xây dựng cấp tỉnh vẫn chưa ban hành Danh mục dự án không cho phép nước ngoài sở hữu. Do không có danh mục này, các Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã trì hoãn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài đã ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Việc trì hoãn này đã gây ra sự lúng túng cho người mua cũng như chủ đầu tư khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Nhóm Công tác đất đai kiến nghị cần sớm ban hành Danh mục dự án không cho phép nước ngoài sở hữu để người nước ngoài mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Trong khi đó, ông David W. Carter, đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham) lại cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS mới vẫn tồn tại sự "phân biệt đối xử" giữa các nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước.
Cụ thể là các nhà đầu tư nước ngoài không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân chia đất thành các lô để bán trong khi các nhà đầu tư trong nước được hưởng quyền lợi đó.
Hơn nữa, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu 50% giá trị của hợp đồng bán và mua, hoặc thuê mua BĐS hình thành trong tương lai trong khi đó tỷ lệ áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%.
Sự phân biệt này, theo đại diện AusCham sẽ tạo ra sự thiếu hiệu quả và làm suy yếu khả năng cạnh tranh của ngành công nghiệp nói chung.
Do đó, AusCham đề xuất bỏ sự phân biệt về quyền lợi dành cho các nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư trong nước để đảm bảo một sân chơi bình đẳng và công bằng cho tất cả thành viên tham gia vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Đây cũng là nội dung được thể hiện tại báo cáo của nhóm công tác đất đai tại diễn đàn này.
Đại diện Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham) lại cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS mới vẫn tồn tại sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước.
Cũng tại diễn đàn, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã thẳng thắn nhìn nhận vấn đề và thể hiện thái độ quyết tâm sẽ giải quyết các khúc mắc. Theo đó, ông Phấn cho biết, pháp luật Việt Nam không hạn chế việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài, nhưng đúng là có sự chậm trễ. Nghị định 99 đã giao cho Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hướng dẫn cụ thể các khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.
Tháng 10/2016, Bộ Quốc phòng đã có văn bản gửi tới UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn xác định các khu vực này và yêu cầu địa phương phải quy định rõ.
Tháng 4/2017, Bộ Công an cũng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố hướng dẫn việc quy định cụ thể các khu vực nói trên.
Sau khi hai Bộ Công an và Quốc phòng có văn bản hướng dẫn, Bộ Xây dựng có văn bản gửi các tỉnh yêu cầu UBND tỉnh căn cứ vào các hướng dẫn để chỉ đạo cơ quan chức năng địa phương cụ thể là Sở Xây dựng phối hợp với Ban chỉ huy quân sự, Công an tỉnh, thành phố để xác định rõ các khu vực, các dự án cá nhân người nước ngoài không được sở hữu nhà ở. Với các văn bản hướng dẫn như trên, ông Vũ Văn Phấn cho rằng các địa phương sẽ sớm triển khai, ban hành danh mục.
Tại phiên thảo luận, ông Tetsu Funayama, Hiệp hội doanh nghiệp Nhật Bản tại Việt Nam đã đề xuất kinh nghiệm của Nhật Bản trong quá khứ cũng đã từng có những trường hợp tương tự xảy ra.
“Trước tiên, tôi cho rằng Việt Nam nên thành lập một tổ chức độc lập trực thuộc Chính phủ có thẩm quyền thay đổi sự mập mờ trong việc thực thi luật và chính sách khi một doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài gặp phải khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính để gia nhập thị trường kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam.
Tổ chức này sẽ đóng vai trò trung gian lắng nghe và tìm hiểu vấn đề một cách cẩn thận, minh bạch và công bằng giữa doanh nghiệp và cơ quan hành chính có liên quan, nếu phát hiện có điểm bất hợp lý sẽ có sự can thiệp giải quyết ngay lập tức”, vị này đề xuất.
Cũng tại diễn đàn, nhóm Công tác đất đai cũng đưa ra đề xuất liên quan đến nguồn vốn cho BĐS. Quan điểm của nhóm này là không cần thiết phải giới hạn khả năng của các nhà đầu tư BĐS trong việc huy động vốn từ các nguồn hợp pháp.
Nếu như quan ngại về nguồn vốn thì luật cần đưa ra các biện pháp để bảo đảm là vốn được huy động từ các nguồn hợp pháp. Việc đưa ra một hạn chế tổng quát như vậy không phải là cách thức hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề.
Đề nghị từ nhóm Công tác đất đai là bổ sung quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài và vốn từ các nguồn khác không bị pháp luật ngăn cấm.
