Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II: "Tấm gương" phản chiếu rõ sự "trưởng thành" của thị trường bất động sản

Trước thềm Lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thành viên Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng, nhằm nhìn nhận rõ hơn về mặt bằng chất lượng dự án và mức độ chuyên nghiệp của các doanh nghiệp dự giải cùng những khó khăn đặt ra đối với Hội đồng Giám khảo trong quá trình thẩm định và lựa chọn những dự án, doanh nghiệp thực sự xứng đáng được tôn vinh.

❃ ❃ ❃

- Thưa GS. TS. Hoàng Văn Cường, thông qua quá trình thẩm định các hồ sơ tham gia Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, ông đánh giá như thế nào về mặt bằng chất lượng dự án và mức độ chuyên nghiệp của doanh nghiệp lần này?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Qua quá trình làm việc trực tiếp với nhiều doanh nghiệp, đồng thời tham gia khảo sát thực tế loạt dự án tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh…, cá nhân tôi thấy rất rõ tư duy phát triển bất động sản của nhiều doanh nghiệp lần này đã thay đổi đáng kể theo hướng tích cực và chuyên nghiệp hơn trước.

Các hồ sơ tham gia đề cử đều cho thấy xu hướng chú trọng hơn đến chất lượng phát triển, trải nghiệm cư dân, năng lực vận hành và giá trị bền vững trong dài hạn. Điều này thể hiện khá rõ qua cách nhiều dự án được quy hoạch và triển khai bài bản. 

Doanh nghiệp không còn chỉ quan tâm đến việc xây dựng các khối nhà hay gia tăng mật độ sản phẩm, mà bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến không gian sống, hệ sinh thái tiện ích, chất lượng môi trường và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự. Có những dự án dành tỷ lệ lớn cho cây xanh, mặt nước, không gian công cộng hoặc đầu tư khá bài bản cho các tiện ích giáo dục, y tế, sinh hoạt cộng đồng thay vì chỉ tập trung vào yếu tố thương mại. Đây đều là những yếu tố phản ánh năng lực phát triển thực chất của chủ đầu tư và rất khó có thể "làm đẹp" nếu doanh nghiệp không đầu tư nghiêm túc trong một quá trình dài.

Nhiều doanh nghiệp hiện nay đã tiếp cận bất động sản theo hướng kiến tạo hệ sinh thái sống chứ không đơn thuần là phát triển một dự án riêng lẻ. Nghĩa là họ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến việc cư dân sẽ sống như thế nào, vận hành ra sao, chất lượng cuộc sống được duy trì thế nào sau 5 năm, 10 năm chứ không chỉ là câu chuyện bán hàng ở thời điểm mở bán.

Đặc biệt, có thể thấy tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã được nâng lên đáng kể. Từ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng cho đến chiến lược phát triển đều được chuẩn bị bài bản và có chiều sâu hơn trước. Nhiều doanh nghiệp đã đầu tư nghiêm túc vào quản trị thương hiệu, tiêu chuẩn ESG, chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ trong vận hành cũng như nâng cao năng lực quản lý sau bán hàng.

Theo tôi, đây là tín hiệu rất tích cực bởi nó cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Khi thị trường càng phát triển, người mua nhà cũng sẽ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, chất lượng sống thực và khả năng gia tăng giá trị bền vững của dự án, thay vì chỉ nhìn vào yếu tố tăng giá ngắn hạn như trước đây.

- Tại mùa giải lần này, có dự án nào khiến Hội đồng đặc biệt bất ngờ bởi cách tiếp cận khác biệt hoặc giá trị thực tế mang lại cho thị trường không, thưa Giáo sư?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Có, và thực tế là không ít. Điều khiến tôi ấn tượng trong mùa giải lần này không chỉ nằm ở những dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường, mà còn ở sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ nhưng được phát triển rất chỉn chu, bài bản và đặc biệt bám rất sát nhu cầu thực của thị trường.

Có những dự án không quá nổi bật về mặt truyền thông hay quy mô vốn đầu tư, nhưng khi trực tiếp khảo sát thực tế, Hội đồng lại đánh giá rất cao bởi cách doanh nghiệp nghiên cứu khá kỹ nhu cầu của thị trường trước khi phát triển sản phẩm. Họ tập trung vào khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng quy hoạch, hạ tầng và không gian sống.

Điều đáng ghi nhận là nhiều dự án dù quy mô không quá lớn nhưng lại tạo được tác động tích cực khá rõ đối với khu vực nơi dự án hiện diện. Có dự án góp phần hình thành khu dân cư bài bản tại những khu vực trước đây còn phát triển manh mún; có dự án kéo theo sự cải thiện về hạ tầng, dịch vụ, thương mại; thậm chí tạo thêm động lực chỉnh trang đô thị và thay đổi diện mạo của cả một khu vực. Điều này chứng tỏ các doanh nghiệp phát triển dự án đã nghiên cứu khá kỹ tính phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế của thị trường, với điều kiện kinh tế, mức thu nhập và khả năng hấp thụ của từng nhóm khách hàng cụ thể, thay vì phát triển dự án theo tư duy đại trà như trước.

- Với số lượng lớn hạng mục và hồ sơ tham gia, Giáo sư nhận diện đâu là khó khăn lớn nhất với Hội đồng Giám khảo trong quá trình chấm giải?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng khó khăn lớn nhất nằm ở chỗ mặt bằng chất lượng của các hồ sơ tham gia đã được nâng lên khá rõ rệt và tương đối đồng đều ở nhiều hạng mục. Nhiều doanh nghiệp đều cho thấy sự chuẩn bị rất nghiêm túc, chiến lược phát triển bài bản và tư duy đầu tư dài hạn.

Chính điều đó khiến quá trình chấm giải trở nên áp lực hơn rất nhiều. Bởi Hội đồng không chỉ lựa chọn những dự án "tốt", mà phải tìm ra những đại diện thực sự nổi bật, có khả năng phản ánh xu hướng phát triển tích cực và giá trị thực chất của thị trường bất động sản hiện nay.

Đơn cử như ở những hạng mục như "Top 10 dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam", tính cạnh tranh là rất lớn. Có nhiều doanh nghiệp sở hữu dự án quy mô lớn, pháp lý tương đối đầy đủ, quy hoạch tốt và được đầu tư khá bài bản. Tuy nhiên, quan điểm của chúng tôi là một dự án tốt không còn được đánh giá chỉ bằng quy mô hay mức độ đầu tư. Do vậy, Hội đồng buộc phải nhìn sâu hơn vào chất lượng phát triển thực chất của dự án. Chẳng hạn, dự án đó có thực sự tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân hay không; hạ tầng và tiện ích có được vận hành hiệu quả sau khi bàn giao hay không; mật độ xây dựng có hợp lý không; khả năng kết nối với khu vực xung quanh ra sao; mức độ đóng góp cho chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế địa phương hay tạo việc làm cho người dân như thế nào. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, Hội đồng đã phải trao đổi, phản biện và thảo luận rất kỹ lưỡng trước khi đi đến quyết định cuối cùng.

- Giáo sư có thể chia sẻ cụ thể hơn về quy trình chấm giải năm nay? Ban tổ chức đã áp dụng những tiêu chí và cơ chế nào để bảo đảm tính khách quan, minh bạch, đồng thời lựa chọn được những doanh nghiệp, dự án thực sự xứng đáng?

TS. Hoàng Văn Cường: Ngay từ đầu, Hội đồng đã thống nhất quan điểm phải đặt yếu tố thực chất, khách quan và thận trọng lên hàng đầu trong toàn bộ quá trình chấm giải. Mục tiêu cuối cùng không đơn thuần là lựa chọn ra những dự án nổi bật để tôn vinh, mà còn góp phần thiết lập những chuẩn mực phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp và bền vững hơn cho thị trường bất động sản.

Trong quá trình đánh giá, Hội đồng tiến hành rà soát rất kỹ nhiều nhóm tiêu chí chuyên môn như quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, năng lực vận hành, giá trị sử dụng thực tế cũng như mức độ đóng góp của dự án đối với phát triển đô thị và cộng đồng. Ví dụ, có những khu đô thị dù quy mô không quá lớn nhưng được quy hoạch rất đồng bộ từ giao thông nội khu, trường học, không gian xanh cho đến hệ thống thương mại dịch vụ và tiện ích cộng đồng. Khi dự án đi vào vận hành, không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn kéo theo sự phát triển hạ tầng, dịch vụ, thay đổi diện mạo khu vực và hình thành cộng đồng cư dân văn minh, ổn định. Theo tôi, đó mới là giá trị bền vững mà một dự án bất động sản cần hướng tới.

Hay với tiêu chí vận hành, Hội đồng cũng không chỉ nhìn vào những gì được quảng bá trên hồ sơ hay truyền thông, mà đặc biệt quan tâm đến hiệu quả sử dụng thực tế sau khi dự án đi vào hoạt động. Chúng tôi đánh giá xem tiện ích có thực sự được cư dân sử dụng hay không, chất lượng quản lý vận hành có duy trì ổn định không, không gian sống có giữ được sức sống sau nhiều năm hay không. Bởi thực tế có những dự án đầu tư rất lớn cho tiện ích nhưng sau bàn giao lại vận hành thiếu hiệu quả, xuống cấp nhanh hoặc tỷ lệ cư dân về ở thấp, khiến giá trị khai thác thực tế không như kỳ vọng.

Bên cạnh các tiêu chí chuyên môn, Hội đồng cũng đặc biệt lưu ý đến yếu tố uy tín và trách nhiệm thị trường của doanh nghiệp. Trong quá trình chấm giải, những trường hợp có phản ánh hoặc xuất hiện dư luận không tích cực trên thị trường đều được rà soát, xem xét kỹ lưỡng nhằm đảm bảo tính khách quan, thận trọng và giữ gìn uy tín cho Giải thưởng. Theo tôi, một dự án tốt cũng sẽ phải tạo được niềm tin đối với khách hàng, cư dân và thị trường.

Đặc biệt, quan điểm của Hội đồng lần này là việc lựa chọn các doanh nghiệp, dự án tiêu biểu không nhất thiết phải đủ số lượng theo danh xưng TOP 10 nếu chất lượng thực tế chưa tương xứng. Chúng tôi thống nhất cần có một ngưỡng điểm sàn cụ thể làm cơ sở xét chọn nhằm đảm bảo tính thực chất và giá trị của giải thưởng. Chỉ những hồ sơ đạt từ 80 điểm trở lên mới được đưa vào diện xem xét TOP.  Đối với các trường hợp chưa đạt mức điểm này, Hội đồng đều yêu cầu phân tích rõ nguyên nhân, nêu rõ quan điểm đánh giá để cùng thảo luận, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Theo tôi, việc giữ tiêu chuẩn đánh giá nghiêm túc và thận trọng là rất cần thiết, bởi giá trị lớn nhất của một giải thưởng không nằm ở số lượng danh hiệu được trao, mà nằm ở mức độ uy tín, tính công bằng và khả năng phản ánh đúng chất lượng thực của thị trường.

- Cuối cùng, Giáo sư kỳ vọng điều gì ở doanh nghiệp bất động sản trong chặng phát triển sắp tới?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào một giai đoạn phát triển rất khác so với trước đây, ở đó giá trị thực sẽ ngày càng được đặt lên hàng đầu. Sau một thời gian thị trường trải qua quá trình thanh lọc mạnh, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều đang dần thay đổi cách tiếp cận theo hướng thận trọng và thực chất hơn.

Người mua nhà hiện nay không còn dễ bị tác động chỉ bởi quảng cáo hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Họ quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, chất lượng sống, khả năng vận hành, giá trị khai thác thực tế cũng như uy tín lâu dài của chủ đầu tư. Trong khi đó, dòng vốn vào bất động sản cũng đang được sàng lọc kỹ hơn, yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, hiệu quả đầu tư và năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản chắc chắn phải thay đổi tư duy phát triển. Không thể tiếp tục phát triển theo kiểu chạy theo quy mô hay phụ thuộc quá nhiều vào truyền thông và các chiến lược bán hàng ngắn hạn như trước. Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển bền vững buộc phải chứng minh được năng lực thực sự của mình, từ năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án, chất lượng sản phẩm cho tới trách nhiệm đối với cộng đồng và khả năng đồng hành lâu dài cùng cư dân sau khi bàn giao.

Theo tôi, đây cũng là giai đoạn thị trường bắt đầu hình thành rõ nét hơn những chuẩn mực phát triển mới cho ngành bất động sản. Một dự án tốt trong tương lai sẽ không chỉ được đánh giá ở quy mô đầu tư hay mức giá bán, mà phải cho thấy khả năng tạo ra môi trường sống chất lượng, đóng góp cho quá trình phát triển đô thị và tạo giá trị kinh tế - xã hội bền vững cho địa phương.

Tôi cũng kỳ vọng doanh nghiệp sẽ quan tâm nhiều hơn đến yếu tố phát triển dài hạn, như quy hoạch đồng bộ, tiêu chuẩn ESG, chuyển đổi xanh, ứng dụng công nghệ trong quản lý vận hành hay xây dựng cộng đồng cư dân văn minh. Bởi xét cho cùng, bất động sản không đơn thuần là câu chuyện xây nhà để bán, mà là câu chuyện kiến tạo không gian sống và góp phần định hình diện mạo đô thị trong nhiều năm sau đó.

Dù thị trường hiện nay vẫn còn không ít khó khăn, nhưng tôi cho rằng đây cũng chính là giai đoạn tạo ra quá trình sàng lọc cần thiết. Những doanh nghiệp làm thật, có năng lực thật và theo đuổi chiến lược phát triển bền vững sẽ dần khẳng định vị thế. Và đó cũng sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và ổn định hơn trong dài hạn.

- Xin trân trọng cảm ơn Giáo sư về cuộc trò chuyện!