Giá nhà tăng phi mã, các cơn sốt đất xảy ra, những dự án ma xuất hiện, người dân ngày càng hẹp cửa an cư... là những hệ lụy khó tránh khi nhìn từ thực trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường nhà ở trong suốt nhiều năm liền. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia, đó mới chỉ là bề nổi của “tảng băng chìm”. Trên thực tế, phần chìm của tảng băng còn là những hệ lụy sâu xa hơn khi góp phần khiến nền kinh tế đang trên đà hồi phục bị “ghìm cương”, cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp tốc độ phát triển của đất nước, hơn 40 ngành nghề liên quan bị ảnh hưởng, miếng cơm manh áo của hàng nghìn người lao động trong nhiều lĩnh vực khác nhau bị đè nặng.
Giá nhà ở tăng phi mã là hệ lụy nhãn tiền dễ thấy nhất và ảnh hưởng trực tiếp nhất đến giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, giá chung cư sơ cấp tăng từ 5 - 7%. Tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng khoảng 7%, phân khúc trung cấp tăng khoảng 18%, phân khúc cao cấp tăng khoảng 10%. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, các căn hộ chung cư đã qua sử dụng cũng được đẩy giá tăng trung bình khoảng 15 - 20% tại khu vực nội thành ở những đại đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.
Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân sức tăng giá “đột biến” của chung cư xuất phát từ nguồn cung dự án khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân cao. Bên cạnh đó, mức giá căn hộ chung cư mới mở bán ở ngưỡng cao cũng tác động đến xu hướng tìm kiếm căn hộ đã qua sử dụng. Còn đối với căn hộ chung cư mới, do áp lực về chi phí đầu vào khiến chủ đầu tư buộc phải bán giá cao.
Như đã đề cập trong bài trước, nhu cầu sở hữu nhà ở gia tăng trong khi nguồn cung không đáp ứng được, cộng thêm sự bùng nổ của nhu cầu đầu tư hậu đại dịch và tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm đã dẫn đến một trong những hệ lụy là xảy ra các cơn sốt bất động sản, nguy cơ bong bóng rình rập.
Hơn bao giờ hết, “cơn khát” nguồn cung trên thị trường nhà ở đang cần được giải tỏa. Cần phải có những giải pháp và hành động cụ thể để cân đối lại cơ cấu sản phẩm hàng hóa, bù đắp sự thiếu hụt cho những phân khúc vừa túi tiền và đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.
Cần "rút củi đáy nồi" và cả những giải pháp đường dài
Nhìn lại quãng thời gian “lên bổng xuống trầm” của toàn ngành địa ốc nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trong thời điểm khó khăn vừa qua, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính đã có cái thở phào nhẹ nhõm với Reatimes: “Đến bây giờ, có thể nói là Chính phủ và các cơ quan quản lý đã “rút củi đáy nồi" khá thành công. Chúng ta đã hạ nhiệt kịp thời để “chiếc nồi” thị trường không bị sôi quá mức mà trào nước ra ngoài. Điển hình như ở một số địa phương tuy đã bắt đầu hình thành bong bóng bất động sản nhưng rất may đã được xì hơi kịp thời”.
Trên thực tế, từ cuối năm 2022 đến nay, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản liên tục được đưa ra nhằm cải thiện tình hình trong lúc nguy cấp.
Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết đã quyết định nới room tín dụng khi điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đến ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, xét cho cùng, “rút lửa” vẫn chỉ là biện pháp cấp bách trong lúc nguy nan để đem lại hiệu quả tức thời, ngăn không cho thị trường bị “sôi trào”. Theo các chuyên gia, thách thức bủa vây tứ phía trên thị trường nhà ở, trong khi việc cải thiện nguồn cung là vấn đề nan giải khó có thể thực hiện trong một sớm một chiều. Do đó, cần phải có những giải pháp cụ thể và mang tính đường dài hơn. “Chiếc nồi” cần phải được giữ lửa trên một nhiệt độ thích hợp và ổn định, thay vì lúc thì thiếu nhiệt, lúc lại quá lửa.
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, để mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở của những phân khúc đang khan hiếm mạnh như nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá bình dân... cán đích, cần sự hỗ trợ rất lớn về nguồn lực chính sách của Nhà nước.
“Điển hình như giai đoạn 2011 - 2013, đây là thời điểm thị trường bất động sản gặp phải khủng hoảng “thừa”, tồn kho rất nhiều sản phẩm, tuy nhiên phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình lại bị thiếu. Khi đó, Nghị quyết số 02 ngày 7/1/2013 của Chính phủ đã ban hành gói tín dụng hỗ trợ nhà ở trị giá 30.000 tỷ đồng với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, kể cả trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Ngoài ra, gói tín dụng này một phần hỗ trợ cho các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thương mại với quy mô diện tích vừa và nhỏ (giá trị hợp đồng dưới 1,05 tỷ đồng), từ đó sẽ có tác dụng lan tỏa để góp phần giảm tồn kho sản phẩm nhà ở thương mại. Khi đó, động thái này của Chính phủ đã góp phần phục hồi hoạt động trên thị trường địa ốc, đồng thời lan tỏa ra cả sự phục hồi của lĩnh vực kinh tế”, ông Cường phân tích.
Trong bối cảnh hiện nay, chuyên gia này cho rằng đây là giai đoạn đang rất cần tăng nguồn lực để đầu tư. Và trên thực tế, chủ trương của Nhà nước hiện nay cũng đang thúc đẩy đầu tư công rất mạnh mẽ.
Cụ thể, ngày 10/11/2022, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 1076/CĐ-TTg yêu cầu các Bộ ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Đến nay, theo báo cáo mới đây từ Bộ Tài chính, hết tháng 1/2023, tổng số vốn đầu tư công năm 2023 đã phân bổ là trên 638.613 tỷ đồng, đạt trên 90,32% kế hoạch vốn Thủ tướng Chính phủ đã giao (trên 707.044 tỷ đồng).
“Tuy nhiên, nếu chỉ trông chờ vào đầu tư công bằng những dự án hiện nay đang giải ngân chậm thì chưa chắc đã sử dụng được hết các nguồn lực đầu tư đó”, GS.TS Hoàng Văn Cường bày tỏ lo ngại.
Ngoài ra, còn có thể tận dụng những nguồn lực đầu tư của Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đã được Quốc hội phê duyệt và Chính phủ ban hành từ năm 2022. Tuy nhiên, ông Cường đánh giá cho đến nay, hầu như việc giải ngân của gói hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đang diễn ra rất chậm.
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, tính đến hết tháng 9/2022, số vốn giải ngân mới đạt trên 61.000 tỷ đồng, bằng khoảng 20,2% so với tổng quy mô nguồn lực của chương trình. Được biết, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội có tổng quy mô lên đến 347.000 tỷ đồng trong 2 năm 2022 - 2023.
“Cần phải cơ cấu lại, tính toán dành nguồn lực thỏa đáng để hỗ trợ đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở có mức giá thấp. Đây sẽ là yếu tố có sức tác động mạnh mẽ khi vừa đáp ứng nhu cầu người dân, vừa thúc đẩy thị trường hồi phục”, ông Cường cho hay.
Song song với việc trông chờ vào nguồn lực từ giải ngân đầu tư công và các gói hỗ trợ của Chính phủ, thị trường bất động sản cần có nhiều giải pháp khác để có thể thu hút và huy động nhiều nguồn lực tài chính từ chính nhân dân. Cụ thể, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng cần đa dạng hóa các phương thức để người dân có thể tham gia góp vốn đầu tư bất động sản.
Trên thực tế, các dự án hiện nay chỉ huy động vốn từ người dân thông qua việc bán các bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, cách thức huy động vốn này cần phải có nhiều điều kiện đi kèm, chưa kể dự án phải được triển khai đến một giai đoạn nào nhất định thì mới có thể thực hiện huy động vốn.
Do đó, ông Cường nêu kiến nghị: “Nếu chúng ta có thêm những phương thức tốt để người dân có thể tham gia góp vốn, không chỉ dừng lại ở việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp như hiện nay mà còn có thể phát triển các loại hình khác như trái phiếu công trình, trái phiếu chuyển đổi với sản phẩm bất động sản... thì tôi cho rằng sẽ có thể huy động được nhiều nguồn lực từ người dân hơn vào các dự án đầu tư bất động sản tiềm năng. Từ đó, có thể đa dạng hóa các nguồn lực cho thị trường”.
Doanh nghiệp rất cần được “tiếp sức”
Nếu như nhóm các giải pháp nhằm gia tăng nguồn lực đầu tư cho thị trường như đẩy mạnh đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ giải ngân các gói hỗ trợ có thể tập trung thực hiện một cách quyết liệt trong thời gian trước mắt thì công cuộc “tiếp sức” cho các doanh nghiệp bất động sản lại cần quá trình dài hơi hơn thế.
Hiện nay, “chịu đau” để tồn tại đang là thực trạng chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc trên cả nước. Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, cắt giảm lương người lao động... Nhiều doanh nghiệp còn đi đến bước đường cùng phải giải thể, phá sản.
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 11 tháng đầu năm 2022, số doanh nghiệp bất động sản giải thể nhiều hơn hẳn so với thời kỳ bùng phát đại dịch Covid-19 (giai đoạn 2020 - 2021), cụ thể là 1.081 doanh nghiệp, tăng khoảng 43,9%, còn doanh nghiệp dừng hoạt động có thời hạn ước tính 2.379 doanh nghiệp, tăng khoảng 50,7%. Trong khi đó số doanh nghiệp giải thể qua từng năm 2021, 2020, 2019 lần lượt chỉ là 861, 978 và 686.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” đã phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán, hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, đáng kể nhất có thể lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay. Khi doanh nghiệp gặp khó, các dự án bị tạm dừng triển khai, “cơn khát” nguồn cung nhà ở lại càng trở nên trầm trọng.
Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, nguồn vốn là yếu tố rất quan trọng đối với các chủ đầu tư trong câu chuyện phát triển dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn của doanh nghiệp đang rất khó khăn do bị ách tắc từ nhiều phía.
“Về vốn tự có, họ không thể bán được sản phẩm. Về vốn vay ngân hàng, ngoài lãi suất hiện nay đang ở ngưỡng cao thì chủ đầu tư còn phải đi kèm theo nhiều điều kiện như không có nợ xấu, phải có tài sản đảm bảo, đáp ứng các điều kiện khác của ngân hàng đề ra. Về vốn dài hạn, thị trường cổ phiếu trong năm 2022 gần như đứng lại và lao dốc, mất đến hơn 40% giá trị. Doanh nghiệp muốn phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư và phát triển cũng khó vì không bán được cho ai. Đối với thị trường trái phiếu, từ tháng 4/2022, thị trường cũng gần như ngừng lại để đợi sự thay đổi từ các cơ chế chính sách”, ông Thịnh phân tích về sự ách tắc của dòng vốn đang làm khó các chủ đầu tư.
Do đó, khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp chính là một trong những "liều thuốc" thiết thực nhất lúc này để góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh kiến nghị các giải pháp sau:
Thứ nhất, những chương trình ưu đãi vốn, ưu tiên tín dụng của Nhà nước cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phải được thực thi và triển khai nhanh chóng. Một doanh nghiệp cũng nêu lên đề xuất với báo chí rằng các ngân hàng có thể ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp.
Thứ hai, phải có sự hỗ trợ cho doanh nghiệp để giảm giá thành đầu vào của các nguyên nhiên vật liệu, chi phí xây dựng, chi phí kho bãi... Từ đó, chi phí sản phẩm bất động sản mới giảm theo.
Thứ ba, huy động nguồn vốn thông qua hoạt động phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp là hình thức rất tiết kiệm, chi phí thấp mà có hiệu quả. Do đó cần chỉnh sửa Nghị định 65 nhanh nhất, sớm nhất, phù hợp với thực tiễn để các doanh nghiệp có thể tiếp tục phát hành. Lúc đó, nguồn vốn doanh nghiệp sẽ quay vòng tốt hơn.
Ngoài ra, ông Thịnh kiến nghị thêm rằng, các địa phương và cơ quan chức năng nên đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng vẫn phải đảm bảo cơ sở pháp lý để các dự án có thể khởi công, xây dựng. Đặc biệt là những dự án nhà ở trung cấp, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cần được quan tâm.
Bên cạnh câu chuyện khơi thông dòng vốn thì tháo gỡ các nút thắt liên quan đến vấn đề pháp lý cũng là giải pháp đường dài để giúp thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển bền vững, lành mạnh, trở lại trạng thái cân bằng về mặt cung cầu, giá cả.
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, có 2 hướng đi mà thị trường nhà ở có thể trông chờ.
Hướng đi thứ nhất, là chờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua trong năm 2023 và sẽ có sự tác động vào khoảng giữa năm 2024. Tuy nhiên, nếu chỉ trông chờ vào hướng đi này thì tốc độ hồi phục của thị trường sẽ chậm.
Hướng đi thứ hai, là thông qua các quá trình chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát hiện luôn những điểm nghẽn, vướng mắc và tháo gỡ dần. Thậm chí, Chính phủ cần có đề xuất những giải pháp cấp bách bằng việc trình Quốc hội để ra một nghị quyết xử lý ngay các điểm nghẽn trong yếu tố về luật pháp; nhằm tháo gỡ kịp thời cho thị trường bất động sản, cho những vấn đề về đầu tư nói chung, vấn đề về lựa chọn dự án, vấn đề phê duyệt dự án và vấn đề đưa dự án vào triển khai.
Chuyên gia này cho rằng phải xử lý các điểm nghẽn pháp lý bằng một nghị quyết, khi đó hiệu lực đem lại sẽ là tức thời chứ không cần phải chờ đến khi các luật nêu trên có hiệu lực. Hướng xử lý này đã có tiền lệ và đem lại hiệu quả cao. Cụ thể, trong quá khứ đã có những khi ban hành các nghị quyết tức thời. Đơn cử như Nghị quyết 30 trong phòng chống dịch Covid-19 hay những nghị quyết về xử lý nợ xấu. Theo chuyên gia, đây đều là những nghị quyết được ban hành nhằm khắc phục vấn đề trong bối cảnh luật pháp chưa hoàn thiện hoặc vẫn đang chồng chéo.
GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “Nếu như chúng ta có một nghị quyết kịp thời được ban hành trong năm nay thì tôi nghĩ thị trường sẽ tháo gỡ khó khăn sớm hơn và những vướng mắc còn tồn đọng từ trước đây cũng sẽ được phục hồi nhanh hơn”./.
