Ông Nguyễn Duy Sơn - Giám đốc kinh doanh Alphanam Group
PV: Đối với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, để đạt được mục tiêu cân đối cung - cầu thì việc đầu tư vào các phân khúc phải đi theo hướng nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Duy Sơn: Đây là mục tiêu mà tất cả chủ đầu tư và khách hàng đều phải cân nhắc. Mục tiêu này liên quan đến tỷ lệ sản phẩm trong cùng một dự án. Ví dụ, trong một dự án khoảng 200 căn hộ, sẽ có những căn hộ có giá từ 5 tỷ đồng trở lên, có căn hộ khoảng 2,5 tỷ đồng hoặc những căn hộ có giá trị thấp hơn. Vấn đề của chủ đầu tư là cân đối cơ cấu tỷ lệ sản phẩm, làm sao để những khách hàng chỉ đủ tiền mua sản phẩm trung bình nhưng vẫn đầu tư vào dự án của mình.
Ngoài ra trên thị trường chung, các chủ đầu tư khi cho ra đời một dự án cũng phải tính đến việc, thị trường thời điểm này có đang tốt hay không, có phù hợp để ra dòng sản phẩm đó không.
PV: Qua thực tế triển khai các dự án, ông nhìn nhận như thế nào về triển vọng bán hàng ở các sản phẩm thương mại từ trung bình đến cao cấp hiện nay?
Ông Nguyễn Duy Sơn: Khi GDP đầu người tăng lên, khách hàng có xu hướng đầu tư vào các sản phẩm cao cấp tiêu chuẩn 4 - 5 sao. Từ 2015 đến nay và cho tới tương lai, đầu tư vào sản phẩm cao cấp gần như là xu hướng của thị trường.
Mặc dù giá cả của phân khúc này nếu so giữa Việt Nam và một số nước khác như Thái Lan có sự chênh lệch rất lớn. Cùng một phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ven biển nhưng ở Việt Nam, nhà đầu tư phải mất một số tiền gấp 4 - 5 lần so với Thái Lan mới mua được một căn hộ.
Theo tôi, BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc sẽ phát triển tốt trong thời gian tới bởi theo nghiên cứu của chúng tôi, tiềm năng du lịch thời gian qua đều tăng, nhu cầu về dịch vụ lưu trú cũng tăng. Dự đoán đến năm 2030, lượng khách quốc tế cũng tăng. Do vậy, các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, du lịch hoàn toàn có thể yên tâm về khả năng sinh lời của các sản phẩm ở phân khúc này.
PV: Hiện đang có nhiều ý kiến trái chiều về con số lợi tức mà các chủ đầu tư cam kết trả cho khách hàng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Đứng ở góc độ là một chuyên gia BĐS, ông đánh giá như thế nào về vấn đề này và có lời khuyên gì cho khách hàng?
Ông Nguyễn Duy Sơn: Có thể nói rằng, 80% người mua BĐS chưa có nhiều kiến thức về đầu tư BĐS. Tôi đã tiếp xúc với nhiều khách hàng và nhận thấy, nhiều người đã cầm số tiền lớn mà lần đầu tiên họ sở hữu được để đi mua BĐS nhưng hầu hết không có nhiều kiến thức về lĩnh vực mà mình định "gửi gắm" số tiền đó. Đứng trước những thông tin giới thiệu vô cùng hấp dẫn nhưng độ chính xác của thông tin như thế nào, tương lai của dự án ra sao thì nhiều khách hàng không đủ khả năng để phân tích.
Ví dụ, có những chủ đầu tư trả lợi nhuận rất cao nhưng phải hiểu, số tiền mà chủ đầu tư trả cho khách hàng có lấy từ giá bán không hay là từ quá trình vận hành thật. Có những dự án vận hành thực sự, sinh được lợi nhuận rất cao. Ví dụ tôi từng đi khảo sát tại thị trường BĐS Đà Nẵng thì biết có một khu BĐS nghỉ dưỡng trả lợi nhuận cho khách hàng trên 20%/năm, lợi nhuận đến từ quá trình vận hành thật và đó là điều rất tích cực. Có nghĩa là khi đầu tư vào dự án này, sau khoảng 5 năm, khách hàng đã thu hồi vốn và tài sản còn nguyên.
Thế nhưng có những dự án cam kết trả lợi nhuận cao, có khi lên tới 15%/năm nhưng việc chủ đầu tư có thực hiện được cam kết này hay không cũng là chuyện phải bàn. Chưa kể có thể nhiều chủ đầu tư đã nâng giá bán lên gấp đôi, gấp ba. Ví dụ, một căn hộ chỉ có giá 15 – 20 triệu đồng/m2 nhưng khi bán, chủ đầu tư đẩy giá lên đến 30 – 40 triệu đồng/m2 thì lúc này câu hỏi đặt ra là lợi nhuận 15% mà khách hàng được nhận liệu có thực sự là lãi hay không?
Để biết được đâu là con số lợi tức thực, đâu là lợi tức ảo, khách hàng phải tìm đến chuyên gia đầu tư để phân tích. Có 4 yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư vào một sản phẩm, đó là: An toàn về mặt pháp lý; Số vốn phải được bảo vệ trước khi tính đến lợi nhuận; Lãi vốn (Giá mua đảm bảo ngang bằng hoặc rẻ hơn thị trường ở thời điểm hiện tại và dòng tiền.
Xin cảm ơn ông!
