Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, tạo đà cho bất động sản công nghiệp phát triển trong giai đoạn mới

Thủ tục, mặt bằng và hạ tầng vẫn là những rào cản trong phát triển bất động sản khu công nghiệp

Tại tọa đàm, ông Phan Minh Toàn Thư, Giám đốc Chi nhánh Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP tại TP.HCM đã chia sẻ những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi triển khai các dự án khu công nghiệp. Theo ông, một trong những vướng mắc hiện nay là quy trình lựa chọn nhà đầu tư chưa được áp dụng thống nhất giữa các địa phương. Việc lựa chọn có thể thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, nhưng cách thực hiện ở mỗi nơi còn khác nhau.

Từ thực tế triển khai dự án, đại diện Kinh Bắc cho biết, khác với đấu giá đất công khá đơn giản, quy trình đấu thầu hiện nay vẫn thiếu rõ ràng và không đồng nhất giữa các địa phương, khiến doanh nghiệp khó chủ động lập kế hoạch dự án. Thêm vào đó, ngay cả khi đã được lựa chọn, nhà đầu tư vẫn chưa thể triển khai dự án ngay do phải chờ hoàn thiện các thủ tục tiếp theo, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và tái định cư: "Sự khác biệt trong cách áp dụng thủ tục giữa các địa phương khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, trong đó có các dự án của Kinh Bắc", ông Phan Minh Toàn Thư bày tỏ.

Bên cạnh những bất cập trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, ông Phan Minh Toàn Thư cho biết, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cũng là khâu ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các dự án khu công nghiệp.

"Đây là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp có thể tiếp nhận đất, đầu tư xây dựng hạ tầng và triển khai các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Vì vậy, quá trình này rất cần sự phối hợp, hỗ trợ và vào cuộc chủ động của chính quyền địa phương", ông Thư nhận định.

Theo ông Thư, pháp luật hiện cho phép doanh nghiệp triển khai dự án theo từng giai đoạn. Với khu công nghiệp, chủ đầu tư có thể chia dự án thành hai hoặc ba giai đoạn, thực hiện giải phóng mặt bằng và nhận bàn giao đất theo từng phần. Cách làm này giúp doanh nghiệp chủ động phân bổ nguồn lực, sớm có đất sạch để xây dựng hạ tầng đồng bộ, bao gồm hệ thống xử lý nước thải, đồng thời hạn chế tình trạng giải phóng mặt bằng manh mún, không liền khoảnh, thường được gọi là giải tỏa "da beo".

Tuy nhiên, việc áp dụng phương án này trên thực tế vẫn phụ thuộc nhiều vào sự phối hợp của chính quyền địa phương. Theo ông Thư, nếu địa phương không chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao đất, doanh nghiệp sẽ khó triển khai dự án đúng kế hoạch, dù đã có phương án phân kỳ đầu tư.

Một vướng mắc khác là tình trạng một bộ phận người dân tìm cách trục lợi chính sách bồi thường sau khi quy hoạch được công bố. Theo ông Thư, có trường hợp người dân đưa ống cống đến đặt, trồng thêm cây, dựng công trình nhỏ, thậm chí lập mộ giả hoặc xây nhà trái phép. Những hành vi này gây khó khăn cho việc kiểm kê tài sản, xác định mức bồi thường và tổ chức giải phóng mặt bằng.

Trước thực tế đó, đại diện Kinh Bắc cũng nhấn mạnh, cần nhìn nhận khu công nghiệp không chỉ là nơi tập trung hoạt động sản xuất, kinh doanh mà còn đóng vai trò thúc đẩy kinh tế địa phương. Khi khu công nghiệp được đầu tư và vận hành hiệu quả, nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và các hoạt động kinh tế liên quan cũng tăng lên, qua đó tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.

"Tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án cũng chính là tạo điều kiện để khu công nghiệp phát huy tốt hơn vai trò đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương", ông Phan Minh Toàn Thư nói.

Ngoài thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật cũng là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ phát triển khu công nghiệp. Theo ông Thư, tại một số địa phương, ngành điện cho biết việc đầu tư lưới điện phục vụ khu công nghiệp chưa được bố trí trong kế hoạch vốn, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp phát triển hạ tầng ứng vốn trước.

Điều này khiến doanh nghiệp phải gánh thêm áp lực tài chính. Trong khi đó, điện và nước là những điều kiện thiết yếu để khu công nghiệp hoàn thiện hạ tầng, đi vào vận hành và thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Vì vậy, ông Thư cho rằng cần có sự hỗ trợ, chỉ đạo kịp thời của chính quyền địa phương để bảo đảm hạ tầng điện, nước đáp ứng tiến độ dự án. Nếu các điều kiện này không được bảo đảm, quá trình xây dựng và đưa khu công nghiệp vào hoạt động có thể bị kéo dài.

Không chỉ đối mặt với yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, các doanh nghiệp còn phải tính toán bài toán nguồn lực khi chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh, hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (Net Zero). Theo ông Thư, đây là định hướng cần thiết trong bối cảnh các tiêu chí phát triển bền vững ngày càng được chú trọng, song quá trình triển khai trên thực tế vẫn gặp không ít thách thức, đặc biệt là chi phí đầu tư.

Cụ thể, các yêu cầu liên quan đến sử dụng năng lượng tái tạo, lắp đặt hệ thống điện mặt trời và tái sử dụng nước thải ngày càng được quan tâm trong quá trình xem xét, phát triển dự án. Tuy nhiên, theo ông Thư, việc chuyển hóa các cam kết trong hồ sơ thành những hạng mục được triển khai thực tế không hề đơn giản, nhất là với các công trình đòi hỏi nguồn vốn lớn như hệ thống tái sử dụng nước thải.

Để làm rõ sự khác biệt về khả năng cân đối chi phí đầu tư, ông Thư dẫn kinh nghiệm từ chuyến tham quan mô hình khu công nghiệp tại Thượng Hải, giá thuê đất khu công nghiệp ở đây theo mức ông đề cập tương đối thấp, khoảng 100USD. Trong khi đó, mức giá tại Tây Ninh ít nhất khoảng 200 USD, còn tại TP.HCM từ 300 USD trở lên.

"Chênh lệch về giá thuê đất là một trong những yếu tố cần được cân nhắc khi đánh giá khả năng đầu tư cho các hạng mục môi trường tại từng khu công nghiệp. Khi chi phí đầu vào khác nhau, dư địa tài chính dành cho các giải pháp xanh cũng không đồng đều, tạo ra những thách thức riêng đối với doanh nghiệp ở từng địa phương", ông Phan Minh Toàn Thư cho biết.

Từ thực tế này, ông Thư cho rằng phát triển khu công nghiệp xanh là định hướng đúng đắn, song cần nhìn nhận đầy đủ những rào cản về chi phí và khả năng triển khai. Không phải địa phương nào cũng có thể áp dụng ngay các tiêu chí xanh với cùng mức độ đầu tư. Do đó, việc thúc đẩy chuyển đổi cần gắn với điều kiện thực tế, đồng thời có giải pháp phù hợp để doanh nghiệp từng bước đáp ứng các yêu cầu về môi trường và phát triển bền vững.

Đẩy mạnh gỡ vướng pháp lý, tăng đối thoại, kết nối doanh nghiệp khu công nghiệp

Từ những khó khăn, vướng mắc được chỉ ra trong quá trình triển khai các dự án khu công nghiệp, ông Phan Minh Toàn Thư cho rằng cần phát huy hơn nữa vai trò của Hiệp hội trong việc đồng hành cùng doanh nghiệp, kết nối với cơ quan quản lý và thúc đẩy hợp tác giữa các bên. Theo đó, ông đề xuất ba nhóm nhiệm vụ Hiệp hội cần tập trung thực hiện trong thời gian tới.

Thứ nhất, tổng hợp khó khăn và kiến nghị chính sách. Hiệp hội tập hợp, phân loại những vướng mắc của doanh nghiệp hội viên theo từng nhóm vấn đề như pháp lý, đất đai, giải phóng mặt bằng, hạ tầng kết nối và phát triển xanh. Trên cơ sở đó, Hiệp hội tổng hợp thành các kiến nghị trọng tâm, gửi đến cơ quan chuyên môn và cơ quan quản lý nhà nước để xem xét, tháo gỡ.

Thứ hai, tăng cường đối thoại chính sách để giải quyết những vướng mắc cụ thể. Theo ông Thư, Hiệp hội nên tổ chức các buổi đối thoại theo chuyên đề, tập trung vào những vấn đề doanh nghiệp đang gặp phải. Chẳng hạn, trước tình trạng các địa phương áp dụng chưa thống nhất hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, Hiệp hội có thể mời các cơ quan quản lý nhà nước liên quan cùng trao đổi, làm rõ quy định và tìm hướng giải quyết.

Thứ ba, phát huy vai trò kết nối giữa các doanh nghiệp. Hiệp hội tăng cường kết nối doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp với các doanh nghiệp thứ cấp đang hoạt động hoặc có nhu cầu đầu tư tại khu công nghiệp. Ông Thư cho biết, mỗi khu công nghiệp có thể có hàng trăm doanh nghiệp thứ cấp. Vì vậy, Hiệp hội có thể làm đầu mối kết nối các doanh nghiệp với nhà cung cấp hoặc khách hàng mục tiêu, qua đó mở rộng cơ hội hợp tác và hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Theo ông Thư, nếu thực hiện hiệu quả ba nhóm nhiệm vụ trên, Hiệp hội sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư và củng cố vị thế của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư./.