Tại Hà Nội, hiện có 1.579 chung cư cũ, bao gồm 1.273 chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư, trong đó 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha và 306 chung cư cũ độc lập. Phần lớn các chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến 1992, tập trung tại các quận nội thành và khu vực nội đô lịch sử.
Đến thời điểm hiện tại, Hà Nội mới có 14 dự án cải tạo, sửa chữa chung cư cũ hoàn thành, đưa vào sử dụng; 13 dự án đang triển khai, tức là chỉ khoảng 1% chung cư cũ được cải tạo sau hơn 20 năm thực hiện kế hoạch. Qua kiểm định, đánh giá chất lượng 378 chung cư cũ, có 8 nhà nguy hiểm cấp độ D, trong đó mới có 2 nhà hoàn thành xây dựng lại, 6 nhà đang thực hiện di dời người dân và thực hiện thủ tục dự án.
Một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ không hề nhúc nhích trong một thời gian dài là do xung đột, giằng co lợi ích giữa các bên liên quan chưa được giải quyết. Cụ thể, doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cũng cần yếu tố lợi nhuận, nhưng rất khó để làm được vì các khu chung cư cũ thường nằm ở vị trí trung tâm nên bị hạn chế tầng cao. Trong khi đó, người dân lại muốn đền bù với hệ số cao, nên khi chưa thỏa thuận được mức đến bù mong muốn thì dù phải sống trong cảnh nhà cửa bị hỏng hóc, xuống cấp, nguy hiểm rình rập họ vẫn không chịu di dời.
Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội rất chậm, chỉ đạt khoảng 1% trong vòng 20 năm qua.
Nếu như trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực thì đến Luật Nhà ở 2014, quy định này đã thay đổi khi yêu cầu phải được tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D - cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) mới có thể xây dựng lại. Điều này đã gây ra rào cản trong việc giải phóng mặt bằng, cải tạo chung cư cũ vì chỉ cần 1 hộ dân không đồng ý thì chủ đầu tư cũng phải dừng lại, dù đã mất nhiều thời gian, chi phí để nghiên cứu, khảo sát, lập dự án.
“Nhiều căn hộ chung cư cũ đã hết hạn sử dụng nhưng người dân đang yêu cầu hệ số đền bù có nơi lên tới 1,5 hoặc 2 lần là quá cao. Bản thân chủ căn hộ chung cư cũ không phải đối tượng đặc biệt Nhà nước phải hỗ trợ nhà ở. Nên áp dụng tỷ lệ 1 đổi 1 là phù hợp và như vậy đã tính cả giá trị quyền sử dụng đất căn hộ đó khi tái định cư tại chỗ. Nếu tiếp tục “đánh đu” về hệ số đền bù thì không dự án nào cân đối được và sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch”, đại diện một chủ đầu tư cho hay.
Các doanh nghiệp mong muốn Thành phố thống nhất hệ số đền bù chung cho cải tạo chung cư cũ, nhà ở thấp tầng xen kẹt trên địa bàn thành phố bằng văn bản pháp lý đủ hiệu lực và có biện pháp quyết liệt nếu các hộ dân không tuân thủ quy định. Nếu không có cơ chế pháp lý phù hợp, để các bên tự thỏa thuận thì thực tế sẽ không bao giờ thỏa thuận nổi.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Trước khi mua, Nhà nước cần thẩm định đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn được mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình.
Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm thì rõ ràng pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư.
“Người dân cũng phải có trách nhiệm trong việc cải tạo chung cư cũ, phải có tinh thần hợp tác tốt hơn để thúc đẩy triển khai các dự án”, ông Chiến nhấn mạnh.
Cũng theo ông Đỗ Viết Chiến, mục tiêu cải tạo chung cư cũ là phải đảm bảo được lợi ích của các bên liên quan. Trường hợp cải tạo chung cư cũ mà lại phải phá vỡ quy hoạch, từ quy hoạch nhà 9 tầng chuyển thành tòa tháp cao 30 - 40 tầng, đất cây xanh teo lại, đất trường học cũng không còn, hạ tầng quá tải nghiêm trọng gấp mấy lần trước khi cải tạo thì chẳng khác nào biến một khu nhà tồi tàn thành một khu dạng “ổ chuột” trong tương lai không xa.
Khi đó, cho dù người dân được ở căn nhà mới nhưng mục đích của cải tạo không đạt được vì quy hoạch bị phá vỡ, môi trường sống của người dân không đảm bảo. Thành phố sẽ lấy đâu ra quỹ đất để khắc phục quá tải hạ tầng? Chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ của các dự án đã triển khai mà phải mạnh dạn hơn trong ban hành, điều chỉnh chính sách.
Về giải pháp quy hoạch, ông Chiến cho rằng, có thể linh động xây dựng cao tầng nhưng trên nguyên tắc không được tăng thêm dân số, tức là giảm mật độ xây dựng, ưu tiên các nhu cầu phục vụ cộng đồng về chỗ vui chơi cho người già, trẻ nhỏ, trường mầm non, chỗ đỗ xe… Việc cải tạo dựa trên nguyên tắc đảm bảo hài hòa 3 lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và Nhà nước - trong đó lợi ích cao nhất của Nhà nước chính là người quản lý được quy hoạch và đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản của người dân. Vấn đề này cần phải rất kiên trì mới có thể thực hiện được.
Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101; đồng thời bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, dự kiến trình Chính phủ ban hành vào quý II/2021.
Theo quy định hiện hành, để một chung cư cũ được tháo dỡ, xây mới lại phải được sự chấp thuận của 100% người dân. Điều này đã gây ra rào cản trong việc cải tạo chung cư cũ.
Mới đây, UBND TP.HCM cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm. Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung của các chủ sở hữu đã chấp thuận.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C (nguy hiểm cục bộ) là 80%.
Tại Hà Nội, UBND TP. Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại; chỉ định đầu tư nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được và giới hạn tối đa tỷ lệ đền bù diện tích 1,5 lần. Đồng thời, được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành.
Trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, tương đương 3 mô hình cấp độ.
Mô hình 1 là các khu tập thể với nhiều tòa chung cư cũ với diện tích từ 2 - 10ha. Khu vực này sẽ được tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất. Các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội sẽ được đưa vào các quỹ đất trống trong lõi khu. Quỹ đất 20 - 25% xung quanh bên ngoài khu được sử dụng để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại. Như vậy, người dân sẽ được tái định cư tại chỗ, còn doanh nghiệp cũng sẽ đảm bảo được lợi ích khi tham gia đầu tư.
Mô hình 2 gồm 5 - 7 nhà tập thể cũ: Thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi và đạt hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.
Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ. Thành phố sẽ tiến hành gộp các chung cư này vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, trên chính địa bàn phường, quận đó. Chẳng hạn, quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ thì sẽ xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận hoặc sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác.
Tinh thần chung của cả 3 mô hình này là tạo quỹ đất rộng, phát triển công trình kinh doanh thương mại và nhà ở thương mại, để đạt hiệu suất đầu tư cao hơn.
Đây là một trong những bước tiến lớn, thể hiện quyết tâm của Hà Nội trong cải tạo chung cư cũ. Hy vọng, khi đề án hoàn thiện và đi vào thực tế sẽ thúc đẩy tiến độ cải tạo các chung cư, hướng tới sự phát triển đồng bộ của một Thủ đô Xanh, Thông minh./.
