Gỡ khó cho dự án 'đóng băng', thị trường bất động sản TP.HCM tìm động lực mới

Dòng vốn FDI chất lượng cao đang đặt ra những yêu cầu khác cho thị trường bất động sản

Tại talk show Bất động sản TP.HCM: Toàn cảnh và triển vọng diễn ra ngày 10/9 do SalePro tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, FDI thế hệ mới đang làm thay đổi tư duy sản xuất tại các địa phương, với sự chuyển dịch từ sản xuất nhỏ lẻ sang công nghệ cao và kinh tế số.

Theo ông Đính, trước đây, tại nhiều địa phương, dù khu công nghiệp phát triển mạnh nhưng các đô thị, thị trấn xung quanh chưa phát triển tương xứng. Một trong những nguyên nhân là hoạt động sản xuất chủ yếu sử dụng lao động phổ thông với mức thu nhập thấp. Tuy nhiên, sự xuất hiện của dòng vốn FDI chất lượng cao đang đặt ra những yêu cầu khác.

Từ thực tế tại các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng dòng vốn FDI mới đòi hỏi đầu tư đồng bộ hơn về hạ tầng đô thị, hạ tầng số, logistics và hệ thống dịch vụ thương mại.

Sự thay đổi này đồng thời tạo thêm không gian cho các nhà đầu tư bất động sản phụ trợ quanh khu công nghiệp. Khi mô hình sản xuất chuyển sang công nghệ cao và kinh tế số, nhu cầu về hạ tầng và dịch vụ xung quanh cũng thay đổi tương ứng.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện phát triển bất động sản không còn tách rời quá trình đầu tư hạ tầng. Giao thông kết nối, logistics, hạ tầng số, thương mại và dịch vụ trở thành những yếu tố cần được đặt trong tổng thể quá trình phát triển đô thị và thu hút đầu tư.

Đối với TP.HCM, yêu cầu về không gian phát triển cũng đang được đặt trong bối cảnh mới. Theo những nội dung được các chuyên gia trao đổi tại diễn đàn, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đặc thù cùng điều chỉnh quy hoạch chung được kỳ vọng tạo thêm hành lang cho Thành phố khai thác các không gian phát triển.

Ở góc độ thị trường, đây cũng là câu chuyện về mối quan hệ giữa hạ tầng và dự án. Nếu những điểm nghẽn pháp lý được xử lý nhưng hạ tầng chưa đáp ứng, khả năng khai thác dự án sẽ bị hạn chế. Ngược lại, nếu hạ tầng được đầu tư nhưng các dự án xung quanh tiếp tục “đóng băng”, nguồn lực từ đất đai cũng chưa thể phát huy đầy đủ.

Những vấn đề được đặt ra tại phiên thảo luận cũng cho thấy, việc tìm kiếm động lực mới cho thị trường bất động sản TP.HCM đang gắn với nhiều bài toán đồng thời: tháo gỡ dự án tồn đọng, sử dụng hiệu quả đất đai và hoàn thiện hệ thống hạ tầng phục vụ phát triển đô thị.

Quá trình này cũng diễn ra trong bối cảnh thị trường vẫn còn những lực cản. Theo các ý kiến được nêu tại diễn đàn, dù hành lang pháp lý đang tiếp tục được hoàn thiện, thanh khoản và nguồn vốn tín dụng vẫn ảnh hưởng đến khả năng triển khai của các dự án trong ngắn hạn. Điều đó cho thấy tháo gỡ pháp lý mới là một phần của quá trình đưa dự án trở lại thị trường. Sau khi những vướng mắc về thủ tục được giải quyết, khả năng triển khai thực tế còn liên quan đến nguồn vốn, sức hấp thụ của thị trường và điều kiện hạ tầng.

Với khoảng 1.000 dự án trên cả nước đã được gỡ vướng sau khoảng 2 năm và hơn 1.000 dự án khác đang tiếp tục được xem xét xử lý, quá trình giải phóng nguồn lực từ bất động sản đã có những kết quả bước đầu. Riêng với TP.HCM, câu chuyện được đặt ra không chỉ là làm thế nào để những dự án từng “đóng băng” có thể tiếp tục triển khai, mà còn là cách kết nối nguồn lực đất đai với hệ thống hạ tầng và không gian phát triển đô thị.

Từ những khu đất chưa được khai thác hiệu quả đến các dự án nằm dọc những tuyến giao thông đã được đầu tư, việc xử lý đồng bộ các điểm nghẽn sẽ quyết định khả năng đưa những nguồn lực đang nằm im trở lại hoạt động.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư cũng đang thay đổi về chất lượng và yêu cầu đối với hạ tầng ngày càng cao, bài toán của thị trường bất động sản TP.HCM vì thế được đặt trong mối quan hệ giữa ba yếu tố: gỡ vướng dự án, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và hoàn thiện hạ tầng đô thị. Đó cũng là những vấn đề cần tiếp tục được giải quyết khi thành phố tìm kiếm thêm nguồn lực cho giai đoạn phát triển mới.

Nếu đẩy nhanh các dự án hạ tầng là điều kiện tiên quyết để hình thành một thành phố phát triển toàn diện thì vấn đề cấp bách là tháo gỡ dự án tồn đọng, câu chuyện giải phóng những nguồn lực đã bị “đóng băng” hiện nay.

Khơi thông nguồn lực từ các dự án "đắp chiếu"

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những chuyển động đáng chú ý trong quá trình xử lý các dự án tồn đọng kéo dài. Từ những dự án phải “đắp chiếu” do vướng mắc đến các khu đất có vị trí thuận lợi nhưng chưa được khai thác hiệu quả, bài toán đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho từng doanh nghiệp mà còn liên quan đến việc đưa nguồn lực đất đai và dòng vốn trở lại hoạt động kinh tế.

Đối với TP.HCM, vấn đề càng được quan tâm khi Thành phố vừa là trung tâm kinh tế lớn, vừa là một trong những thị trường bất động sản quan trọng của cả nước. Trong quá trình tìm kiếm động lực phát triển mới, việc xử lý các dự án tồn đọng đang được đặt bên cạnh yêu cầu hoàn thiện hạ tầng giao thông, đô thị, logistics và dịch vụ.

Tại phiên thảo luận về thị trường bất động sản, các chuyên gia kinh tế, pháp lý và đại diện doanh nghiệp đã đưa ra nhiều góc nhìn xung quanh hai vấn đề này. Phân tích về nguồn lực đang bị tồn đọng tại các dự án bất động sản, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện Trưởng Viện kinh tế Việt Nam dẫn thông tin từ Bộ Tài chính cho biết cả nước từng có khoảng 4.000 dự án bất động sản bị “kẹt”.

Việc các dự án nằm “đắp chiếu” trong thời gian dài không chỉ tác động đến hoạt động của doanh nghiệp mà còn khiến một lượng lớn nguồn lực đã được đưa vào dự án chưa thể phát huy hiệu quả.

“Đợt vừa rồi, trong nỗ lực tạo đà tăng trưởng, chúng tôi luôn kiến nghị ở cấp cao nhất là phải giải tỏa bằng được nguồn lực này. Đây là một động lực cực kỳ mạnh, giải phóng cho các dự án đang ‘đắp chăn, đắp chiếu’”, PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ.

Theo ông Thiên, sau khoảng 2 năm triển khai quyết liệt từ Chính phủ và các cơ quan liên quan, khoảng 1.000 dự án đã chính thức được gỡ vướng. Bên cạnh đó, hơn 1.000 dự án khác cũng đang được đưa lên bàn nghị sự để tiếp tục xem xét, xử lý.

Đáng chú ý, quy mô nguồn vốn tồn đọng tại các dự án này là rất lớn. Theo số liệu được chuyên gia đề cập, tổng lượng vốn từng được ước tính khoảng 5 - 6 triệu tỷ đồng; số liệu thống kê gần đây ghi nhận khoảng 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, nếu khai thông được khoảng 50 tỷ USD nguồn vốn, đây sẽ là một dòng chảy kinh tế rất lớn, qua đó tạo thêm nguồn lực cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Những con số này cho thấy xử lý dự án bất động sản tồn đọng không chỉ dừng lại ở câu chuyện pháp lý. Đằng sau mỗi dự án bị đình trệ là đất đai, vốn đầu tư và nhiều nguồn lực khác chưa thể được đưa vào khai thác theo kế hoạch.

Đối với TP.HCM, đại diện doanh nghiệp tại phiên thảo luận cũng đặt vấn đề về thực trạng một số khu đất có vị trí thuận lợi nhưng bị bỏ trống hoặc chỉ được khai thác tạm thời làm nhà hàng, quán ăn. Trong khi đó, có những dự án dù hạ tầng giao thông đã đi qua nhưng vẫn chưa thể triển khai đồng bộ.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu xử lý song song giữa dự án và hạ tầng. Việc đầu tư đường sá, giao thông kết nối sẽ khó phát huy đầy đủ hiệu quả nếu những quỹ đất, dự án nằm dọc các tuyến hạ tầng tiếp tục bị đình trệ trong thời gian dài. Ở chiều ngược lại, một dự án được tháo gỡ về thủ tục cũng cần điều kiện hạ tầng phù hợp để có thể triển khai và vận hành hiệu quả.

Những thay đổi về chính sách thời gian qua đang hướng đến việc khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Thị trường đang xuất hiện yêu cầu chuyển từ việc giữ đất như một “tài sản để dành” sang đưa đất đai vào vận hành, khai thác như một “tài sản đầu tư”.

Các quyết sách và quy định mới cũng được cho là đã mở thêm hướng để địa phương linh hoạt tháo gỡ khó khăn đối với nhiều khu đất, bao gồm những trường hợp còn vướng thủ tục hoặc thiếu nguồn vốn đầu tư. Mục tiêu là đưa những quỹ đất từng bỏ trống hoặc “đắp chăn” trong nhiều năm trở lại hoạt động./.