Ngành du lịch có sự "lay động", nhược điểm của BĐS du lịch nghỉ dưỡng lại được "phơi" ra
Từ trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xem là phân khúc “ì ạch” nhất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do nhiều dự án trục trặc pháp lý hoặc không thực hiện trả lãi như cam kết cho nhà đầu tư khiến phân khúc này ngày càng kém hấp dẫn. Khi đại dịch Covid-19 bùng phát kéo dài, các hoạt động du lịch ngưng trệ, từ đó đến nay, đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như “đóng băng”.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2020, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng “ảm đạm”, cả năm mới tiêu thụ được khoảng hơn 100 sản phẩm. Trong năm 2021, sức cầu chung của thị trường tiếp tục thấp. Trừ một số dự án bản chất là nhà ở, nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch, nghỉ dưỡng có tỷ lệ hấp thụ khoảng 30%, các dự án còn lại có giao dịch nhưng không đáng kể. Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không còn sức hấp dẫn như trước, giao dịch tiếp tục ở mức thấp.
Điều này do 2 nguyên nhân chính, đó là nguồn cung hạn chế và tâm lý “cố thủ, chờ đợi” của các nhà đầu tư xem xét diễn biến của tình hình dịch bệnh. Trong khi đó, tình trạng nhà đầu tư chuyển nhượng để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng.
Tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 21/4, các chuyên gia kinh tế, nhà khoa học, luật sư đã thảo luận về giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý tồn tại bấy lâu đang cản trở sự phát triển của thị trường, cũng như khiến thị trường không còn hấp dẫn.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho hay, việc pháp luật chậm bắt kịp sự phát triển những loại hình bất động sản du lịch đã định hình trong thực tiễn làm phát sinh các vấn đề phức tạp gây tắc nghẽn, “vỡ trận” và cả sự nhập nhèm trong giao dịch mua bán quyền sở hữu của các sản phẩm là bất động sản du lịch được xây dựng trên đất ở mà không hình thành đơn vị ở.
“Nút thắt pháp lý của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa hoàn toàn được tháo gỡ, gây khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý liên quan, đồng thời tạo ra sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi thực hiện thủ tục hành chính, xác định chế độ sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh và tắc nghẽn. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư đã mất niềm tin, rời bỏ thị trường, hoặc trì trệ và tranh chấp trong hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này… Tất cả đang gây méo mó, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vốn rất tiềm năng tại Việt Nam”, TS. Phong nhận định.
Cùng quan điểm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay, Bộ Xây dựng (nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, các Bộ có liên quan là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đổ lỗi loanh quanh… khiến pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.
Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, khi ngành du lịch có sự lay động, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là pháp lý tiếp tục được “phơi” ra.
Bên cạnh đó, hiện vẫn có những lúng túng trong câu chuyện “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc.
Tháo gỡ khó khăn pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đầu tư
Theo các chuyên gia, về tầm nhìn trong dài hạn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với tiềm năng phát triển đột phá sẽ trở thành phân khúc quan trọng và chủ chốt của thị trường bất động sản nói chung. Do đó, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý sẽ là điểm tựa vững chắc để nhà đầu tư yên tâm đầu tư dài hạn hơn là "lướt sóng" trong ngắn hạn.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đón làn sóng mới cả về du lịch và đầu tư, xu hướng đầu tư bất động sản du lịch của Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực với một số dự án quy mô lớn đón nhận những luồng đầu tư mới. Tuy nhiên, xu thế này có tạo ra những xung lực mới cho thị trường bất động sản hay không còn phụ thuộc vào các khung pháp lý hoàn thiện để khơi thông dòng vốn đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, điểm nghẽn pháp lý chính là việc mua và sử dụng các loại hình bất động du lịch, do đó cần các giải pháp để tháo gỡ, khơi thông nguồn lực của phân khúc này.
“Trên thực tế, các dự án tự xây lên, tự kinh doanh là điều bình thường. Mong muốn chung của tất cả các nhà đầu tư đều là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài nhưng lại không có. Vướng mắc này cần được gỡ sớm”, Luật sư Đặng Văn Cường phân tích.
Đồng quan điểm, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận xét, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, qua đó tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền.
Còn theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này. Do đó, việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc của doanh nghiệp, gỡ rối cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên” vì Covid-19.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng đặc biệt nhấn mạnh: “Các quy định pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng đã tương đối đầy đủ, nhà đầu tư có thể xuống tiền. Tuy nhiên, các hoạt động sau mua như sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Tôi đề nghị các cơ quan quản lý cần có văn bản hướng dẫn, bởi hiện tại, thông tư của Bô Xây dựng, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường đều không đầy đủ. Còn nếu nhận thấy quy định pháp luật chưa đầy đủ thì phải ban hành nghị định mới để tháo gỡ những vướng mắc của nhà đầu tư, của sản phẩm. Chỉ khi tháo gỡ được điểm nghẽn thì hàng loạt dự án mới được khơi thông tương đương với hàng chục tỷ đồng - một nguồn lực lớn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cũng sẽ được khơi thông”.
Được biết, tại buổi góp ý dự thảo nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ngày 20/4, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai cũng cho biết, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các công trình bất động sản nghỉ dưỡng đã được bổ sung trong Luật Đất đai.
Cụ thể, Điều 32a sửa đổi quy định, các chủ sở hữu khách sạn, condotel, officetel, công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch... được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.
Các địa phương sẽ thẩm định tính pháp lý của dự án trước khi cấp sổ đỏ. Khi có sổ đỏ, chủ sở hữu có quyền giao dịch, sang tên bình thường như các loại hình bất động sản nhà ở khác.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc bổ sung Điều 32a nhằm giải quyết các bất cập cho địa phương, doanh nghiệp, nhà đầu tư. Thực tế, có địa phương chưa thực hiện được việc cấp sổ đỏ này, có nơi đã làm nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật như xác định loại đất là đất ở hoặc đất không hình thành đơn vị ở với thời hạn lâu dài. Điều này dẫn đến quyền, lợi ích của nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu bị ảnh hưởng.
Như vậy, tín hiệu tích cực này cùng những quan điểm tháo gỡ của các chuyên gia được kỳ vọng tạo lực đỡ tâm lý cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và nhà đầu tư sau loạt biến cố như "vỡ cam kết lợi nhuận" và Covid-19./.
