Thời gian qua, sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam đã kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước, từ những dự án ven biển tại Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Quốc (Kiên Giang), Nha Trang (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận)… đến các dự án tại những thành phố du lịch như Hà Nội, TP.HCM hay khu vực vùng núi cao như Sa Pa, Đà Lạt…
Mặc dù là một thị trường nhiều tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư và từng có giai đoạn phát triển rầm rộ nhưng thực tế từ năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng đang phải chứng kiến những “nhịp chững” không nhà đầu tư nào mong muốn, nguồn cung mới giảm nhiệt đáng kể. Thậm chí, nhiều thị trường trọng điểm đã giảm đáng kể sức hấp dẫn, số lượng dự án nghỉ dưỡng sụt giảm nhanh chóng, các doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn còn nhà đầu tư loại hình bất động sản này "mắc kẹt" với tâm lý e dè.
Theo giới chuyên gia, một trong những vướng mắc lớn cần được khơi thông càng sớm càng tốt chính là rào cản đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã tồn tại quá lâu tại một số địa phương áp dụng thuật ngữ này trong chính sách thu hút đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng địa phương, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia thị trường.
Đơn cử như tại Khánh Hòa, nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, chính quyền tỉnh đã ban hành cơ chế, chính sách cho phép một số chủ đầu tư phát triển dự án tại khu vực Bãi Dài, Bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn đi kèm với điều kiện “không hình thành đơn vị ở” để phát triển du lịch, nghỉ dưỡng. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý Nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng biệt thự/căn hộ du lịch.
Trong khi một số dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất; thì một số khác dù cũng đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng hiện nhà đầu tư thứ cấp vẫn “mòn mỏi” chờ được cấp “sổ đỏ”. Hàng chục dự án vẫn chưa thể vận hành và kinh doanh bền vững khi yếu tố pháp lý chưa được khơi thông.
Nếu những vấn đề này không sớm được giải quyết, chính sách pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không nhanh chóng được hoàn thiện sẽ khiến thị trường đình trệ, lãng phí nguồn lực tài nguyên và đất đai, chủ đầu tư mất niềm tin vào chính sách, khó thu hút khách du lịch quốc tế...
Để hiểu rõ hơn về câu chuyện rào cản pháp lý của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là chuyện ách tắc pháp lý dự án tại Khánh Hòa, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa.
PV: Thưa ông, tại Khánh Hòa, trong những năm trước khi ngành du lịch bùng nổ, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng ghi nhận đà tăng trưởng rất tốt. Đến nay, ông có nhận định như thế nào về tốc độ phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại địa phương này?
Ông Phan Việt Hoàng: Đối với thị trường bất động sản, tính thời điểm và xu hướng sẽ là yếu tố quyết định sự thành công của mỗi dự án khi tiến hành đưa ra thị trường. Tại Khánh Hòa, trong những năm trước, khi du lịch bùng nổ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển rất tốt và có nhiều chủ đầu tư đã thành công với sản phẩm này.
Giai đoạn 2015 - 2017 cũng là thời điểm phát triển mạnh mẽ của bất động sản nghỉ dưỡng ven biển ở Khánh Hòa, nổi bật tại thời điểm này là khu vực Nha Trang và Bắc bán đảo Cam Ranh với phân khúc condotel đã đem lại những cơ hội đầu tư hấp dẫn, khả năng sinh lời ưu việt.
Thêm vào đó, tăng trưởng du lịch của Khánh Hòa tăng mạnh dòng khách nước ngoài. Trên đà bùng nổ của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư và khách hàng mua căn hộ có căn cứ để kỳ vọng vào khả năng sinh lời tuyệt đối từ bất động sản du lịch tại Nha Trang. Đây không chỉ là một loại hình căn hộ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng mà còn là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả, đều đặn hàng năm qua việc cho thuê và sẽ tăng giá cao trong thời điểm đó.
Trong bối cảnh “bình thường mới” hiện nay, thị trường bất động sản Khánh Hòa cũng đã có sự chuyển mình tích cực để khôi phục du lịch, thúc đẩy kinh tế địa phương khởi sắc lên rất nhiều. Đầu năm 2022, tỉnh Khánh Hòa được đón nhận rất nhiều thông tin quan trọng, đặc biệt là Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị về Xây dựng, phát triển Khánh Hòa đến năm 2030 tầm nhìn đến 2045 và Nghị quyết số 42/NQ-CP Chương trình hành động của Chính phủ, theo đó sẽ quyết định rất nhiều chỉ tiêu phát triển kinh tế để đến năm 2030, Khánh Hòa là thành phố trực thuộc Trung ương.
Để thực hiện điều này, tỉnh Khánh Hòa đầu tư xây dựng, nâng cấp hệ thống, cơ sở hạ tầng từ kỹ thuật, xã hội đến giao thông thu hút rất nhiều dự án đại đô thị có quy mô hơn 1.000ha tại khu vực Vân Phong, Ninh Hòa và Cam Lâm. Các dự án hạ tầng giao thông đang xây dựng có vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng hứa hẹn làm tăng giá trị bất động sản nơi đây, tăng khả năng kết nối vùng cho người dân. Sự thay đổi diện mạo của hạ tầng sẽ là những điều kiện giúp thị trường bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng Khánh Hòa nói riêng thu hút các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước trong thời gian tới.
PV: Theo giới chuyên gia, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam khó bứt phá bởi vẫn tồn tại những rào cản về pháp lý chưa được tháo gỡ, mà Khánh Hòa cũng là một trong những địa phương điển hình đang có không ít dự án nghỉ dưỡng gặp vướng mắc với vấn đề này, kéo theo hàng ngàn căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hiện "bơ vơ", đình trệ, gây lãng phí tài sản xã hội và tạo lỗ hổng lớn đối với hạ tầng du lịch. Ông đánh giá ra sao về những điểm nghẽn pháp lý của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói chung và thị trường Khánh Hòa nói riêng?
Ông Phan Việt Hoàng: Vướng mắc pháp lý dự án là một trở ngại rất lớn làm lỡ nhịp phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Trên thực tế, những bất cập trong việc xác định đất ở, công nhận chủ đầu tư dự án… quy định tại các Luật Đất đai, Luật Xây dựng… cũng khiến nhiều dự án bị ách tắc trên khắp cả nước, từ đó ảnh hưởng lớn tới nguồn cung thị trường.
Những chồng chéo, xung đột trong pháp lý bất động sản đã kéo dài nhiều năm, không chỉ tác động tiêu cực đến thị trường, chủ đầu tư, nhà đầu tư mà còn đến việc tiếp cận nhà ở của người dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao.
Mặc dù gần đây, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 153/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về kiểm tra, rà soát, giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và một số địa phương khác nhưng hiện nay vẫn chưa có những chuyển biến tích cực hơn cho thấy đây là vấn đề phức tạp không thể xử lý dứt điểm trong một thời gian ngắn.
Mặt khác, đối với từng nhóm hoặc từng loại hình công trình xây dựng có công năng khai thác, sử dụng đặc thù riêng biệt như văn phòng, thương mại, dịch vụ, lưu trú, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà xưởng công nghiêp… thì trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa đủ quy định để đảm bảo từng nhóm, từng loại hình công trình xây dựng này được quản lý, kiểm soát tốt, chặt chẽ, yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải tuân thủ khi được đưa vào giao dịch kinh doanh để đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, tránh các hành vi kinh doanh không lành mạnh, xâm phạm lợi ích của tổ chức, cá nhân, xã hội và làm bất ổn thị trường.
Bên cạnh đó, cũng vẫn tồn tại các tranh chấp, vướng mắc liên quan đến hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê mua các căn hộ không phải nhà ở; mua bán, cho thuê mua một phần của diện tích sàn xây dựng gắn với các trang thiết bị kỹ thuật trong công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở (như các các phần diện tích sàn xây dựng trong tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, công trình xây dựng có một mục đích sử dụng nhưng không phải là nhà ở như công trình xây dựng các căn hộ du lịch, tòa nhà văn phòng…).
Nhiều hoạt động của chủ đầu tư như cam kết trả lợi nhuận cố định nhưng sau đó không thực hiện đúng cam kết, không trả được lợi nhuận cho khách hàng (như tại dự án Cocobay Đà Nẵng...); ký hợp đồng bán quyền sở hữu kỳ nghỉ mà bản chất là cho thuê các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án… nhưng không thực hiện đúng cam kết. Các hoạt động này bản chất là hình thức kinh doanh cho thuê bất động sản, nhưng việc áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành để điều chỉnh, quản lý, làm cơ sở pháp lý để xử lý giải quyết các vấn đề phát sinh, tranh chấp (nếu có) lại không rõ ràng.
Tất cả những vướng mắc về pháp lý đều đang là một trong những nguyên nhân cản trở khiến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa nói riêng và cả nước nói chung chưa thể bứt phá khi trở lại trạng thái bình thường sau dịch.
PV: Thưa ông, Khánh Hòa là một trong những địa phương chọn giải pháp khơi thông thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tạo ra sự vận hành dòng vốn, thu hút đầu tư bằng cách xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Ông nhìn nhận như thế nào về giải pháp này?
Ông Phan Việt Hoàng: Nhằm tăng tính ưu đãi trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, trước đây Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho một số dự án tại địa bàn Bắc bán đảo Cam Ranh có một phần diện tích là đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.
Tại thời điểm đó, loại hình đất ở tại nông thôn được hiểu là thuộc một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai (nhóm đất phi nông nghiệp). Tỉnh Khánh Hòa đặt ra điều kiện đất ở du lịch không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm, nói cách khác là “không hình thành đơn vị ở”. Điều này được hiểu là phần đất ở (đất ở nông thôn) được quy định theo Luật Đất đai, người mua được sở hữu lâu dài, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.
Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, pháp luật vẫn chưa có quy định về khái niệm đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), vì vậy mới xảy ra tình trạng khiếu kiện giữa 3 bên là cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư và người mua. Mặc dù ở mặt tích cực, chính sách này đã mang lại nguồn thu khá lớn cho địa phương nhưng cũng để lại hệ lụy kéo dài nhiều năm chưa xử lý dứt điểm, ảnh hướng lớn đến môi trường đầu tư và nhiều mặt của xã hội.
PV: Được biết sau khi thực hiện chính sách "đất ở không hình thành đơn vị ở" một thời gian, Khánh Hòa đã dừng việc thực thi lại khiến không ít dự án ngưng trệ, nhà đầu tư thứ cấp vẫn “mòn mỏi” chờ được cấp sổ đỏ cho biệt thự/căn hộ du lịch, trong khi trước đó tại một số dự án khác, người mua đã được cấp sổ đỏ. Ông đánh giá như thế nào về sự bất nhất này? Liệu nó có gây ra sự thiếu bình đẳng trong môi trường đầu tư kinh doanh hay không?
Ông Phan Việt Hoàng: Thị trường bất động sản đã và đang trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Ảnh hưởng lan tỏa của nhóm ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam là vô cùng lớn. Bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản và thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Nhưng thời gian qua thị trường bất động sản chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp không ít rào cản, vướng mắc. Nguồn tài nguyên đất đai còn nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác tối ưu.
Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…
Thực trạng trên xuất phát từ nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động lớn của thị trường, luôn ở thế bị động, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.
Mới đây, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó thúc đẩy phát triển phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19, mở cửa cho khách quốc tế vào Việt Nam từ ngày 15/3 trong nỗ lực phục hồi du lịch, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, pháp luật cũng đang trở thành rào cản cho sự phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Điểm nghẽn pháp lý đang khiến toàn bộ thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị ngưng trệ tại các địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Bình Thuận…
Đứng ở góc độ pháp lý, tính thống nhất và sự công bằng được hiện diện thông qua sự bình đẳng của pháp luật quy định, vì vậy nếu cùng một vấn đề mà xử lý theo hai cách khác nhau như vậy sẽ không thỏa đáng. Tôi cho rằng, pháp luật cần nhất quán trong thực thi chính sách ở các địa phương, cần hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, tạo môi trường đầu tư bền vững.
PV: Cơ quan quản lý Nhà nước cần có giải pháp gì để khơi thông những điểm nghẽn pháp lý về thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa nói riêng và cả nước nói chung trong thời gian tới, thưa ông?
Ông Phan Việt Hoàng: Thực tế là, các địa phương, một mặt muốn ban hành chính sách ưu đãi, thu hút doanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... nhưng khi thực thi chính sách không nhất quán, khiến doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
Đáng chú ý, thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song trong bối cảnh hiện nay, cần có giải pháp tháo gỡ cho loại hình bất động sản này để khơi thông, phá băng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng như tạo đà phục hồi phát triển. Bởi đây chính là thời điểm vàng để Việt Nam có cơ hội bứt phá so với các nước trong khu vực, chớp lấy thời cơ thu hút đầu tư và thu hút khách du lịch quốc tế vào Việt Nam.
Cụ thể, trong Luật Kinh doanh Bất động sản, tôi cho rằng cần sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 54 để mở rộng quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về việc chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án. Quy định toàn diện, đầy đủ, phù hợp với thực tế và nhu cầu của thị trường bất động sản về phạm vi, hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Ngoài các hoạt động bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản thì cần quy định mở rộng, bao quát để điều chỉnh tới tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư được thực hiện trên cơ sở không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; đảm bảo quyền tự do kinh doanh.
Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh để xác định cụ thể, rành mạch các điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai, các trường hợp công trình xây dựng hình thành trong tương lai gắn với điều kiện được đưa vào kinh doanh. Cần thiết ban hành quy định về việc: (1) xác định cụ thể điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh về: giấy tờ về quyền sử dụng đất là những loại giấy tờ nào; hồ sơ dự án là những giấy tờ, thông tin gì; (2) quy định về việc trước khi bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về thị trường bất động sản cấp tỉnh việc bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai; (3) quy định điều kiện riêng cụ thể đối với nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và điều kiện riêng cụ thể của bất động sản là công trình xây dựng khác không phải là nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Cần thiết quy định về việc kiểm soát của cơ quan thẩm quyền quản lý Nhà nước trong việc chủ đầu tư dự án bất động sản ký hợp đồng bán, cho thuê mua các bất động sản hình thành trong tương lai là công trình xây dựng không phải nhà ở (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…). Quy định chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về thị trường bất động sản cấp tỉnh việc bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.
Sửa đổi, bổ sung Điều 56 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua công trình xây dựng. Mở rộng áp dụng quy định phải có bảo lãnh đối với việc bán, chuyển nhượng công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Quy định cụ thể về nội dung cơ bản bắt buộc phải có trong hợp đồng bảo lãnh ký giữa chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với tổ chức tín dụng và trong chứng thư bảo lãnh được cấp cho người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp không thực hiện bảo lãnh; đồng thời quy định bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư là bên bán bất động sản không thực hiện bảo lãnh đúng quy định.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
