Góc nhìn chuyên gia trước 'bài toán' giá căn hộ vượt xa thu nhập của người dân

Giá căn hộ tiếp tục leo thang

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn tháng 8/2025, trong 2 năm qua, giá bán bất động sản phổ biến (tính chung trên cả nước) vẫn giữ đà tăng ở hầu hết các loại hình. Trong đó, giá chung cư tăng đến 42%. Tại TP.HCM, trung bình giá căn hộ tại khu Đông đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, khu trung tâm dao động 110 - 200 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng là kết quả của tăng trưởng cung tiền mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ linh hoạt hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt ở các đô thị lớn. Điều này cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư và tích sản hấp dẫn, nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình thấp.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản nhà ở tháng 8/2025 từ Viện nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh Services ( FERI) cũng cho thấy, xu hướng tăng giá trên thị trường vẫn đang thể hiện rõ nét ở hầu hết phân khúc. Mức tăng giá được điều chỉnh nhẹ 1% - 2% từ mức giá cao của tháng trước, nhưng so với cùng kỳ năm trước thì mức tăng bình quân đã lên mức 10% – 15%. 

Mới đây, chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở - "Sóng vệ tinh" diễn ra chiều 18/9, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho biết, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn. Trong đó, người dân rất khó sở hữu nhà khi thu nhập không theo kịp mức độ tăng giá nhà đất.

Một thống kê đáng chú ý cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới. Vì vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, cần có biện pháp để kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Không phải thiếu cung, mà "cầu một đường, cung một nẻo"

Đứng dưới góc độ doanh nghiệp, chia sẻ với Reatimes, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nguồn cầu phân khúc căn hộ hiện nay đa phần là các gia đình trẻ, các cặp vợ chồng mới kết hôn. Song trên thực tế, thị trường vài năm gần đây lại tập trung phát triển phân khúc cao, hướng đến nhà đầu tư có nguồn tài chính tốt, chưa quan tâm nhiều đến nhu cầu thực. 

Theo ông Phúc, đây cũng là nỗi trăn trở lớn của doanh nghiệp khi chưa có đủ các điều kiện cần thiết để phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp. Thực tế, các dự án của Phú Đông Group tại Bình Dương (cũ) - nay là TP.HCM, đều hướng đến đối tượng là người mua ở thực. Song khi giá bán cuối cùng được chốt lại (sau khi doanh nghiệp đã cân đối các chi phí), thì vẫn neo ở mức cao so với thu nhập trung bình của người dân. 

Ông Phúc cho rằng để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ cũng là bài toán khó với doanh nghiệp. Bởi hiện nay giá đất nhiều khu vực tăng phi mã, chi phí vật liệu liên tục leo thang cùng biến động của chuỗi cung ứng khiến bài toán chi phí thay đổi từng tuần. Thêm vào đó, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông...) và việc kết nối tiện ích xã hội ở những vùng mới phát triển đều tốn thời gian và chi phí lớn, khiến một dự án có thể kéo dài hàng năm trời và đội vốn lên rất nhiều. Nếu doanh nghiệp vẫn muốn giữ giá bán hợp lý cho người mua thì buộc phải chấp nhận biên lợi nhuận thấp, dẫn tới áp lực dòng tiền, khó huy động vốn và rủi ro tài chính cao hơn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư đang cố gắng để đưa bất động sản về sát giá trị thực. Tuy nhiên, tình trạng "ngáo giá" trước đây đã đẩy thị trường vào thế khó, khiến giá bán bất động sản vẫn cứ tăng đều chứ không thể giảm. Theo ông Quang, thông thường một dự án sẽ có mức lợi nhuận phổ biến dưới 40%, song thực tế nhiều chủ đầu tư đẩy mức lợi nhuận này lên cao hơn, vì "cơ bản thích bán bao nhiêu thì bán".

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ khu vực trung tâm đã lên đến hàng trăm triệu đồng/m², mức giá được đánh giá là quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Ông Trần Khánh Quang đánh giá nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng mạnh xuất phát từ nhiều yếu tố. Trước hết là do nguồn cung hạn chế, khi rất ít dự án mới được phê duyệt và mở bán. Từ sau dịch năm 2021 đến nay, thị trường gần như chỉ tập trung truyền thông về căn hộ, dẫn đến tình trạng dồn lực vào một phân khúc, khiến giá bị đẩy lên.

Ngoài ra, nguồn tín dụng chủ yếu tập trung cho các chủ đầu tư lớn, dự án được tự do định giá cao và nhờ đó vay vốn ở mức cao, trong khi nguồn vốn dành cho phân khúc nhà giá rẻ lại thiếu hụt. Thậm chí, nhiều khu vực vốn không nhất thiết phải phát triển căn hộ cao cấp cũng ồ ạt chạy theo xu hướng này, làm mất cân bằng thị trường và bỏ xa nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Trần Khánh Quang, việc sát nhập với TP Hồ Chí Minh sẽ tác động đến tâm lý người mua và có thể đẩy giá bán lên khoảng 15% trong ngắn hạn. Khó khăn là ở chỗ giá càng tăng lên thì người dân càng khó tiếp cận. Do đó, chuyên gia cho rằng điều cần thiết nhất hiện nay là bất động sản phục vụ nhu cầu thực. 

Ví dụ mức giá ở TP.HCM trong khoảng 50-70 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư là hợp lý, còn tại Bình Dương thì chỉ nên dao động từ 28-35 triệu đồng/m2, ngoại trừ một số dự án đặc biệt dành riêng cho đối tượng khách hàng thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường cũng không nên quá tập trung vào phân khúc căn hộ sẽ vô tình đẩy giá bán của dòng sản phẩm này lên cao. Thay vào đó, nhà đầu tư có thể hướng đến các phân khúc khác như đất nền, nhà phố. Đơn cử, ở Bình Dương cũ thì có thể xem xét đầu tư đất nền, một vài khu vực giá đất rẻ hơn cả căn hộ. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Ngọc Á Châu nhận định, thực tế nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn tăng đều, chỉ là đang phát triển theo hướng phục vụ nhà đầu tư nhiều hơn là phục vụ nhu cầu thật. Với các dự án căn hộ, có thể thấy nhiều chủ đầu tư họ chia ra làm nhiều giai đoạn để bán, giá bán của giai đoạn sau thường sẽ cao hơn giai đoạn trước thì mới thu hút được nhà đầu tư mới. Thêm nhiều lý do khác như lãi vay, tiền sử dụng đất tăng lên, thời gian chờ pháp lý và nguyên vật liệu cũng sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên thực tế giá cao thì tốc độ tiêu thụ chậm lại vì sẽ giới hạn số lượng khách hàng tiếp cận. 

"Nhìn chung, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và được xem là an toàn hơn hơn so với vàng, chứng khoán hay một số kênh đầu tư nhỏ lẻ khác. Tuy nhiên, khi tham gia thị trường, người dân cần thận trọng lựa chọn. Về giá bán cần xem xét khu vực xung quanh và so sánh với nhiều dự án cùng vị trí, cùng phân khúc để đưa ra nhận định chính xác hơn", ông Hạnh đưa lời khuyên. 

An cư lạc nghiệp mới là nguyên tắc cốt lõi trong bất động sản

Bàn về vấn đề lựa chọn phân khúc cho doanh nghiệp, Tiến sĩ Khoa học - Kiến trúc sư (TSKH - KTS) Ngô Viết Nam Sơn nhận định, bất động sản không phải là lĩnh vực dành cho cảm tính, mà đòi hỏi phải chọn đúng người, đúng nhu cầu và đúng thời điểm. Sau quá trình sáp nhập, cơ hội cho thị trường bất động sản là rất lớn. Tuy nhiên, mức độ thành công vẫn phụ thuộc vào mục tiêu và nhu cầu thực tế của người dân và doanh nghiệp.

Theo chuyên gia này, bất động sản không phải lúc nào cũng đem lại lợi nhuận. Thực tế, thất bại trong đầu tư bất động sản chủ yếu là do không lựa chọn đúng phân khúc. Có nghĩa là nguồn cung lệch so với cầu. Người dân thì chờ đợi, khao khát mua được căn nhà giá rẻ, trong khi đó doanh nghiệp lại ồ ạt đi phát triển phân khúc cao cấp. Cuối cùng người bán thì "ế ẩm", mà người mua lại không có gì để mua. Do đó, vấn đề không phải là bất động sản cao cấp hay bình dân, mà là bất động sản đó phục vụ cho ai, đối tượng nào, có đúng nhu cầu thật hay không.

"Nguyên tắc an cư lạc nghiệp là nguyên tắc cốt lõi trong bất động sản. Tức là mình phải đặt câu hỏi: người mua nhà đó làm nghề gì, thu nhập ở đâu? Ví dụ khu vực chủ yếu là công nghiệp hay cảng biển, thì đa phần người mua nhà sẽ là công nhân. Nhà ở khu vực đó phải có mức giá hợp lý với thu nhập trung bình của họ. 

Còn bất động sản cao cấp, hoa mỹ chỉ phục vụ cho những nơi có thu nhập cao, không phải ở đâu cũng làm được. Khi đã xác định tham gia vào thị trường bất động sản thì phải xác định mục tiêu, đối tượng cụ thể, chứ không nên chạy theo phong trào mà đua nhau làm nhà ở cao cấp, rồi bán cho ai?", TSKH - KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định. 

TSKH - KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, trong bối cảnh mới (đặc biệt là sau sáp nhập địa giới), các doanh nghiệp và kể cả nhà đầu tư cần sự tỉnh táo và khôn ngoan để xác định đúng đối tượng khách hàng mục tiêu. Doanh nghiệp phải xem xét khách hàng là người lao động cần nhà ở ổn định, là chuyên gia cần không gian sống chất lượng, hay là cư dân đô thị mới đang dịch chuyển khỏi khu trung tâm. Nếu chọn đúng đối tượng, đúng phân khúc, thì dự án chắc chắn sẽ có cơ hội thành công cao nhờ đáp ứng đúng nhu cầu thật của thị trường, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn./.