Tín hiệu vui cho thị trường địa ốc
Sức nóng từ thị trường bất động sản vẫn đang là tâm điểm, nhất là sau sau hội nghị toàn ngành do Thủ tướng chủ trì mới đây. Đặc biệt, thông tin liên quan tới gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
Cụ thể, trong Hội nghị quan trọng bất động sản ngày 17/2 trước đó, Thống đốc Ngân hàng Nguyễn Thị Hồng công bố, 4 ngân hàng quốc doanh đã thống nhất có một gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Cũng theo bà Hồng, gói tín dụng này về sau có thể nhiều hơn nếu có thêm ngân hàng tham gia. Vị Thống đốc ngân hàng cũng khẳng định nếu các nhà băng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng tái cấp vốn.
Thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã dấy lên kỳ vọng vào sự “đổi sắc” của thị trường địa ốc, nhất là trong bối cảnh loạt tín hiệu xấu đã xuất hiện và kéo dài trong nhiều tháng trôi qua.
Đánh giá về tác động tích cực của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, chắc chắn đây là thông tin tốt với thị trường bất động sản.
“Chúng ta hoan nghênh gói tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất. Đây là một trong điểm sáng của quá trình chúng ta xây dựng kế hoạch cho thị trường địa ốc thời gian tới”, ông Thịnh nhận định. Nhìn về kịch bản thị trường địa ốc trong thời gian tới, ông Thịnh cũng kỳ vọng sẽ có tín hiệu thay đổi thông qua gói hỗ trợ từ phía Ngân hàng.
Chung quan điểm này, TS. Đinh Thế Hiển khẳng định, gói tín dụng này rõ ràng là cần thiết và tốt. Thực tế từ trước đó, Nhà nước cũng đã có nhiều bàn thảo nhằm phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân và thị trường luôn chờ đón gói tín dụng.
Bài toán toán khả thi…
Ách tắc về thanh khoản, nguồn cung mất cân đối, áp lực đáo hạn khoản trái phiếu khổng lồ… đó là những vấn đề mà các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt ở hiện tại. Sau khoảng thời gian ảnh hưởng bởi dịch bệnh, sau giai đoạn “gồng sức” khi thanh khoản thị trường sụt giảm, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải cắt giảm nhân sự, cắt giảm lương. Đã có không ít doanh nghiệp địa ốc đứng trên bờ vực phá sản khi dòng tiền bị đóng băng.
Trong bối cảnh thị trường như hiện tại, khả năng có thể lặp lại vết xe đổ của cuộc khủng hoảng 2011-2013 là sẽ xảy ra. Thế nên, những gói tín dụng hỗ trợ thị trường như gói 120.000 tỷ đồng rõ ràng có khả năng trở thành “liều thuốc cứu cánh” cho doanh nghiệp địa ốc.
Song dưới góc độ của những chuyên gia nghiên cứu và quan sát thị trường nhiều năm, chứng kiến chu kỳ thăng trầm của bất động sản, bài toán “tính khả thi” của gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ này được bàn thảo.
TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, với gói 120.000 tỷ, các Ngân hàng thương mại có thể triển khai cho vay luôn được. Ông Lực cũng cho rằng, lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng chỉ thấp hơn mức trên thị trường từ 1,5-2%. Như vậy, nếu xét trên lãi suất hiện tại thì có thể lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng vẫn ở mức trên dưới 10%. Ông Lực đặt ra “trở ngại” với gói tín dụng này, đó là tính hấp thụ của dòng tiền trong gói 120.000 tỷ đồng trên thị trường.
Như vậy, theo phân tích của ông Lực, nếu mức lãi suất ưu đãi này chỉ hướng tới đối tượng là nhóm người mua NOXH, nhà ở công nhân và có thể mở rộng với người có thu nhập thấp mua nhà nhưng khả năng hấp thụ trên thị trường sẽ khó khi mặt bằng lãi suất vẫn cao.
… khó tác động mạnh đến thị trường địa ốc
Điều mà TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế lo ngại, chính là hiệu quả tác động thực tế của gói hỗ trợ yếu và thậm chí chưa có tác dụng đối với thị trường mà chỉ có tác dụng về mặt tâm lý.
Ông Hiển phân tích, gói tín dụng này hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập thấp mua nhà tại 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM, nơi đang tập trung nhiều dự án chung cư nhà ở xã hội. Ở giai đoạn 2011-2013, dự án nhà ở xã hội khá nhiều. Nhưng TP.HCM, Hà Nội đến thời điểm hiện tại đang có bao nhiêu dự án chung cư NOXH đã đi vào hoàn thiện về pháp lý và triển khai? “Nếu không có dự án triển khai trong năm 2023, thì người mua nhà cũng chưa cần tiếp cận với gói hỗ trợ tín dụng”, ông Hiển nói.
Cũng theo ông Hiển, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có tính uyển chuyển hơn khi đối tượng áp dụng cho người mua nhà vay rộng hơn. Nhưng, gói tín dụng này cũng chưa giải quyết đúng vấn đề về nhà ở theo hướng phát triển thị trường bất động sản ổn định, góp phần vào quá trình đô thị hoá, hiện đại hoá.
Ông Hiển chỉ rõ, bất cập của thị trường đang là vấn đề đầu cơ lướt sóng còn gói tín dụng của Ngân hàng Nhà nước không giải quyết được rõ ràng vướng mắc của bất động sản.
Mặt khác, khi nhắc đến phát triển bất động sản tức là cần hướng tới mục tiêu đô thị hoá, công nghiệp hoá. Vậy TP.HCM, Hà Nội sẽ phải có những toà nhà cao tầng với tiêu chuẩn, chất lượng phải ngày càng nâng cấp. Hiện nay, ở các thành phố này, chủ yếu là chung cư trung cấp – bình dần. Tầm nhìn 10 năm sau, TP.HCM và Hà Nội sẽ hướng tới loại hình chung cư trung cấp. Nhưng gói vay 120.000 tỷ đồng chỉ hướng tới nhóm người có thu nhập thấp mua NOXH, thì rõ ràng vô hình chung lại ủng hộ các thành phố lớn phát triển chung cư bình dân, đi ngược với quá trình đô thị hoá và đi ngược với chiến lược phát triển của doanh nghiệp hiện nay.
“Hãy cứ hình dung nếu một TP.HCM và Hà Nội chỉ phát triển những toà nhà chung cư bình dân, điều gì sẽ xảy ra? Bộ mặt đô thị sẽ thế nào?”, ông Hiển nói thêm.
Ông Hiển nhấn mạnh rằng: “Việc hỗ trợ nhà cho người có thu nhập nhất là điều cấp thiết phải làm song cần phải có định hướng rõ ràng, phù hợp với giai đoạn của thị trường”.
Theo quan điểm mà ông Hiển, gói tín dụng nên hướng tới nhóm người dân mua nhà ở bình dân và trung cấp. Như vậy, gói tín dụng sẽ có ý nghĩa thiết thực hơn. Với người mua nhà ở bình dân, trung cấp, lãi suất cho vay có thể cao hơn còn người mua NOXH, lãi suất cho vay có thể thấp hơn.
Trong khi đó, ông Phan Linh, Sáng lập Take Profit thẳng thắn cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng cũng sẽ không có ý nghĩa nhiều đối với các doanh nghiệp bất động sản bởi doanh thu hay lợi nhuận chủ yếu của các doanh nghiệp này đến từ những phân khúc cao hơn.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, gói tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đề xuất là cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện nay. Song ông Đính vẫn nhấn mạnh, vấn đề mà doanh nghiệp bất động sản cần chính là động thái quyết liệt tháo gỡ thủ tục về pháp lý. Theo TS. Đính, khi vấn đề về pháp lý được gỡ vướng, các dự án mới được phê duyệt, đầy đủ pháp lý. Trên cơ sở đó, nguồn cung trên thị trường gia tăng, góp phần kéo thanh khoản. Từ nút thắt quan trọng này, các doanh nghiệp dần cân bằng được dòng tiền.
