Đầu năm 2019, anh Ngọc Sỹ (ngụ tại TP.HCM) đã cùng một người bạn góp vốn mua một thửa đất tại huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương với giá 950 triệu đồng.
Trong đó, anh Sỹ góp 350 triệu và 600 triệu còn lại là của người bạn. Sổ đỏ sau đó đứng tên bạn anh, còn anh Sỹ được giao cầm sổ đỏ.
Ban đầu, mối quan hệ đều êm xuôi tốt đẹp nên anh Sỹ hoàn toàn yên tâm. Tuy nhiên, sau đó anh Sỹ và người bạn có một vài bất đồng trong quá trình làm ăn khiến tình cảm bị rạn nứt.
Đến lúc này, anh Sỹ mới bắt đầu lo lắng cho “số phận” mảnh đất mà cả hai đã góp tiền mua lúc trước. Tuy giữ sổ đỏ trong tay nhưng anh Sỹ không có cơ sở pháp lý để chứng minh mình đồng sở hữu bởi lúc mua cả hai tin tưởng nhau nên không lập văn bản góp vốn. Trong trường hợp người bạn kia khai báo mất sổ đỏ và xin làm lại rồi tự ý bán mảnh đất trên thì coi như anh Sỹ mất trắng.
Thực tế, những lo lắng trên của anh Sỹ là hoàn toàn có cơ sở bởi đã có rất nhiều trường hợp góp tiền mua đất chung nhưng sau đó mất trắng chỉ bởi khi mua tin tưởng, giao kèo bằng miệng với nhau chứ không có bất kỳ văn bản pháp lý nào.
Theo luật sư Phạm Thanh Hữu - Đoàn Luật sư TP.HCM, việc góp vốn mua chung nhà đất này hoàn toàn bình thường và đảm bảo an toàn nếu các bên nắm vững quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, nhiều người còn mơ hồ, hiểu sai về mặt pháp lý khi góp vốn mua nhà đất chung, như là hai người góp vốn mua một thửa đất nhưng chỉ đứng tên một người, người còn lại giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi gọn là sổ đỏ); không lập văn bản ghi nhận tỉ lệ vốn góp… Do đó, dễ phát sinh tranh chấp về sau, người góp vốn không có tên trong sổ đỏ có thể trắng tay nếu người kia có “chủ ý xấu”.
Thông qua câu chuyện của anh Ngọc Sỹ, luật sư Hữu cho rằng trước khi quyết định góp vốn mua chung nhà đất người mua cần lưu ý những nội dung sau đây:
Thứ nhất, trên thực tế hai hay nhiều người mua nhà đất chung nhưng chỉ một người đứng tên trên sổ đỏ thì về mặt pháp lý nhà đất đó là tài sản riêng của họ. Bởi vậy, người góp vốn không đứng tên trên sổ đỏ dù đang giữ sổ đỏ nhưng người có tên trên sổ đỏ có thể khai báo mất sổ đỏ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ.
Do đó, lo lắng của anh Ngọc Sỹ ở trên hoàn toàn có thể xảy ra. Một khi người bạn mua đất chung với anh Ngọc Sỹ có hành vi “kém tử tế”, tự làm lại sổ đỏ và bán thửa đất mua chung đó thì tranh chấp dễ dàng xảy ra. Khi đó, nếu anh Ngọc Sỹ khởi kiện người bạn mình ra Tòa án, khâu thu thập dữ liệu để chứng minh rất khó khăn, tốn nhiều thời gian và tiền bạc; ngay cả trường hợp anh Ngọc Sỹ chứng minh được nhưng bạn của anh đã bán đất lấy tiền tẩu tán thì rất khó khăn để đòi lại phần tiền mà anh Ngọc Sỹ đã góp.
Thứ hai, kể cả trường hợp hai hay nhiều người góp tiền mua nhà đất chung và trên sổ đỏ đều đứng tên dưới hình thức cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cũng cần lập văn bản thỏa thuận tỉ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.
Thứ ba, căn cứ vào khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Nhà nước cho phép trường hợp người mua chung nhà đất đều được đứng tên trên sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì sổ đỏ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi sổ đỏ ghi thông tin đầy đủ về người được cấp sổ đỏ theo quy định; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một sổ đỏ cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì sổ đỏ được cấp cho người đại diện đó. Trên sổ đỏ ghi thông tin của người đại diện theo quy định, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Qua những phân tích ở trên, luật sư Hữu khuyến cáo mọi người khi lựa chọn phương án góp vốn chung để mua nhà đất thì cần lập văn bản thỏa thuận tỉ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) và trên sổ đỏ cùng đứng tên như quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu trên. Có như vậy, mới đảm bảo an toàn về mặt pháp lý, tránh rủi ro và tranh chấp về sau.
