Bài 1: Công ty Greenhome rao bán trái phép nhà ở xã hội NHS Trung Văn?

Bất chấp quy định, nở rộ mua bán NƠXH trái phép

Theo quy định của pháp luật, để được xét duyệt mua NƠXH người mua phải có đủ điều kiện như: Phải có xác nhận địa phương chưa có nhà ở, có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NƠXH,… Sau cùng, hồ sơ của người mua sẽ được chuyển về Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định và công nhận.

Quy định khắt khe là như vậy, thế nhưng, thời gian qua nhiều khách hàng mua nhà ở tại các dự án NƠXH đã chấp nhận mua qua sàn môi giới và trả tiền chênh lệch cả trăm triệu đồng. Các khoản tiền chênh được che giấu dưới nhiều hình thức tinh vi như phí dịch vụ tư vấn.

Bên cạnh đó, tình trạng mua bán, chuyển nhượng NƠXH kể cả khi dự án chưa đủ điều kiện vẫn âm thầm diễn ra.

Quy định nêu rõ, người mua NƠXH không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Người mua chỉ được phép bán lại sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Những năm gần đây, việc xác định đối tượng được hưởng hỗ trợ NƠXH đã có những sự việc gây bức xúc trong dư luận. Một trong những vụ việc từng nổi đình nổi đám ở Thủ đô đã được báo chí phản ánh là việc 3 người nhà một Phó Tổng Giám đốc công ty là chủ đầu tư dự án NƠXH Rice City (khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) “lọt” vào danh sách các đối tượng đủ tiêu chuẩn được xét duyệt mua nhà ở xã hội đợt 2 tại dự án NƠXH Rice City.

Trước đó, tháng 4/2020, báo chí phản ánh việc quảng cáo rao bán trái phép NƠXH tại dự án khu nhà ở xã hội IEC (xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì). Theo phản ánh của báo chí, vốn là NƠXH nhưng nhiều căn hộ tại IEC Thanh Trì lại được các sàn rao bán, quảng bá và tư vấn môi giới như nhà ở thương mại. Không những vậy, chỉ với khoảng 70 - 100 triệu đồng, khách hàng có thể thoải mái chọn căn hộ tại chính xác tầng, tòa nhà mà mình mong muốn. 

Tuy nhiên, điều nhận thấy rõ ràng nhất là khi báo chí phản ánh, chính quyền vào cuộc thì một số chủ đầu tư bằng nhiều cách đã thoái thác trách nhiệm hoặc phủ nhận không liên quan đến việc quảng cáo, mua bán trái phép NƠXH. Trong khi, những dự án đó rõ ràng được cơ quan Nhà nước phê duyệt, giao cho những chủ đầu tư đó triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm. Ngoài ra, việc quảng cáo rao bán trái phép ấy còn tác động tiêu cực đến chủ trương đường lối phát triển NƠXH của Đảng, Nhà nước và trực tiếp ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp được giao làm chủ đầu tư dự án. 

Rao bán trái phép, thu chênh 330 triệu đồng/căn NƠXH?

Thời gian gần đây, tại Hà Nội, các nhân viên môi giới bất động sản lại ngang nhiên chào bán các căn hộ thuộc các dự án NƠXH mà không phải đến làm hồ sơ, không phải bốc thăm. Hơn nữa, khách hàng còn có thể chọn căn hộ theo đúng ý mình với điều kiện phải trả một khoản tiền chênh lệch cho đơn vị môi giới từ mức 100 - 150 triệu đồng/căn và 330 triệu đồng/căn. Điển hình như tại chung cư NƠXH thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu – tên thương mại NHS Trung Văn (tại ô đất HH – 02A Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Dự án được quảng cáo do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 4 làm chủ đầu tư.

Theo xác nhận của chính quyền địa phương, dự án NHS Trung Văn chưa được cấp giấy phép xây dựng. Thế nhưng, ghi nhận thực tế của PV cho thấy, nhiều công ty đã rầm rộ quảng cáo, rao bán căn hộ và được cho là đã thu tiền cọc của khách hàng cho các suất "ngoại giao".

Tại trụ sở tầng 14, tòa nhà An Phú (số 24 đường Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội), nhân viên môi giới tên H. - tự xưng là nhân viên Công ty TNHH Tư vấn Bất động sản Greenhome tư vấn: “Sếp bọn em chưa hề thông báo mở bán chính thức, anh ấy bảo có 50 suất ngoại giao. Khách hàng bọn em ai biết thông tin sớm thì còn, chứ giờ gần bán hết 50 suất rồi”.

Nữ nhân viên này chèo kéo, ngoài giá của chủ đầu tư trình sở duyệt khoảng 17 - 17,5 triệu đồng/m2, thì có 2 gói để khách hàng lựa chọn. Gói thứ nhất, khách không chọn căn hộ, chỉ chọn căn 69,8m2 thì phải đóng thêm 140 triệu đồng. Còn nếu khách muốn chọn số căn, tầng thì phải đóng tiền chênh từ 180 - 250 triệu đồng/căn. Riêng đối với căn to, lô góc thì khách đóng chênh 330 triệu đồng.

“Về tiến độ đóng, mình cọc 20 triệu đồng sau khi có hồ sơ xong đầy đủ thì đóng đủ 50% (gồm 20 triệu tiền cọc). Đợt 3, khi có phiếu tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư phê duyệt, hồ sơ được nhận thì đóng nốt tiền chênh còn lại”, H. nói.

H. cho biết, nếu khách hàng không có nhu cầu ở có thể nhờ sàn môi giới này bán lại, bởi vì đa số khách mua căn hộ NƠXH để đầu tư. Điều đáng nói, theo thông tin thể hiện trên phiếu thu ghi Công ty TNHH Tư vấn Bất động sản Greenhome và khách hàng chuyển tiền đặt cọc trực tiếp vào tài khoản cá nhân của nhân viên Đỗ Thị Hà. Vậy việc thu tiền như vậy có được công ty này hạch toán báo cáo và nộp thuế hay không? Ai sẽ là người hưởng lợi khi số tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng ở trên?

Ngoài ra, khi PV thắc mắc tại sao có sự nhập nhèm giữa việc quảng cáo, nhận đặt cọc giữa Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh Thăng Long (Công ty Đất xanh Thăng Long) và Công ty Greenhome thì nhân viên này giải thích: “Đất xanh Thăng Long là tổng, còn bọn em là Greenhome là bán nhà ở xã hội. Bọn em còn 5 - 7 căn nhà ở xã hội bên NHS Phương Canh độc quyền phân phối ở đó”.

Để tìm hiểu rõ hơn về tính pháp lý của việc quảng cáo, nhận tiền cọc nêu trên, PV Reatimes đã liên hệ công ty nhưng không nhận được phản hồi. Được biết, Công ty TNHH Tư vấn Bất động sản Greenhome thành lập ngày 24/3/2020 (địa chỉ tại số 64 Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Người đại diện pháp luật của công ty là ông Tạ Ngọc Đông (sinh ngày 24/9/1994, trú tại phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Công ty có vốn điều lệ vỏn vẹn 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ông Tạ Ngọc Đông lại chính là 1 trong 4 cổ đông sáng lập Công ty Đất Xanh Thăng Long. Công ty Đất Xanh Thăng Long có địa chỉ đăng ký trùng với địa chỉ trụ sở Công ty Greenhome. Người đại diện pháp luật của Công ty Đất Xanh Thăng Long là ông Vũ Ngọc Sơn (sinh ngày 18/6/1993, trú tại đường Nguyễn Xiển, xã Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội).

Công ty này có vốn điều lệ 20 tỷ đồng. Trong đó, cổ đông sáng lập là Công ty cổ phần VIPEC Việt Nam (địa chỉ Lô 5, B4 Khu đô thị mới Định Công, phường Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội) do ông Vũ Đức Hưng làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc góp 26% vốn; Vũ Ngọc Sơn chiếm 50% vốn góp; Tạ Ngọc Đông chiếm 12% vốn góp; Nguyễn Thái Bình chiếm 12% vốn góp (cả 3 cá nhân này có nguyên quán tại xã Thái Đô, huyện Thái Thụy, Thái Bình).

Trên đây là ví dụ điển hình về tình trạng quảng cáo, rao bán trái phép NƠXH trên địa bàn Hà Nội thời gian qua. Đáng nói, dự án này còn chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai thi công xây dựng. Chưa kể, trong phạm vi dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa được hoàn thành.

Thiếu chế tài xử phạt hay buông lỏng quản lý?

Mặc dù pháp luật đã nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân lợi dụng chính sách về NƠXH và nhu cầu của người dân để thu tiền sai quy định. Thế nhưng, không hiểu vì có sự "bảo kê", hay thiếu hiểu biết hoặc cố tình làm ngơ mà nhiều tổ chức, cá nhân vẫn bất chấp các quy định để quảng cáo, rao bán NƠXH trái phép.

Theo các chuyên gia pháp lý, để xảy ra tình trạng quảng cáo, rao bán NƠXH trái phép nở rộ “như nấm sau mưa” đó là sự thiếu trách nhiệm của cơ quan chức năng trong việc quản lý kinh doanh bất động sản. Thực tế, câu chuyện quản lý phân khúc nhà ở mang đậm tính an sinh như NƠXH ở Thủ đô cũng đã được đặt ra từ nhiều năm trước. Thế nhưng, đây là bài toán mà các ngành chức năng vẫn đang loay hoay tìm lời giải.

Nhiều ý kiến chuyên gia nhận định, việc cá nhân, tổ chức thu phí hướng dẫn, hỗ trợ làm hồ sơ và cam kết sẽ được mua NƠXH chi phí để khách hàng mua được căn góc, vị trí đẹp chênh so với giá gốc hàng trăm triệu đồng… là trái với các quy định hiện hành về đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục mua bán NƠXH đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định, Thông tư đã được ban hành.

Nhìn nhận về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, với chức năng quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có thể thấy, nếu các Sở xây dựng địa phương không thực hiện kiểm tra công ty, sàn môi giới bất động sản thì càng thêm lo ngại nhiều vấn đề khuất tất xung quanh việc bán NƠXH.

Có thể thấy, vẫn còn nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý việc phát triển NƠXH trên cả nước. Theo kết luận của Kiểm toán Nhà nước vừa công bố vào năm 2020, về kết quả kiểm toán chương trình NƠXH của Hà Nội giai đoạn 2015 - 2018, các quy định hiện hành chưa làm rõ về trách nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với những trường hợp vi phạm mục đích sử dụng, không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chủ đầu tư các dự án NƠXH. Sở Xây dựng Hà Nội chưa cung cấp được các kế hoạch kiểm tra cũng như phát hiện xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng NƠXH theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

Phải khẳng định rằng, việc phát triển NƠXH là chủ trương, chính sách đúng đắn, với những đột phá từ quan điểm, tư tưởng, cách thức tiếp cận cho tới giải pháp thực thi, cùng với sự quyết tâm và vào cuộc tích cực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương đã đem lại nhiều kết quả quan trọng trong thời gian qua. Tuy nhiên, trước thực trạng quảng cáo, rao bán, thu tiền chênh NƠXH trên địa bàn Hà Nội, thì cơ quan quản lý Nhà nước cần kiên quyết “cấm cửa” những doanh nghiệp không tuân thủ các các quy định pháp luật khi thực hiện đầu tư dự án NƠXH, rao bán trái phép nhằm trục lợi chính sách, làm ăn kiểu chộp giật. Ngược lại, chính quyền cũng cần tạo điều kiện về mọi mặt cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, thực hiện nghiêm minh các quy định pháp luật về phát triển NƠXH.