Đó là nhận định của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường tại Hội nghị Bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp” diễn ra tại TP.HCM sáng nay (25/9).
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu chững lại. Khối doanh nghiệp bất động sản tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng đang phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, cần được tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh và bền vững, đặc biệt là những rào cản về luật và thủ tục pháp lý.
Rà soát của VCCI trên một số luật liên quan trong lĩnh vực bất động sản cho thấy đã có đến 20 xung đột chính sách từ các luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán kéo dài.
Nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. TP.HCM đã quyết định cho dừng lại 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.
Con số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước. Phân khúc bất động sản condotel giảm cung rất mạnh do khoảng trống pháp luật cho phân khúc này. Cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.
Khoảng trống pháp luật từ 5 nhóm bất cập chính
Tại hội nghị “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp”, GS Đặng Hùng Võ cho biết, mười năm trước, vào năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các Luật này.
Đến nay, câu chuyện xung đột pháp luật lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Các luật có liên quan lúc này bao gồm Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015.
Trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các khoảng trống pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản bị suy giảm sẽ gây sốt giá bất động sản do thiếu cung trong những năm tới. Cuộc sống lại phải ngừng lặng chờ đợi hoàn chỉnh pháp luật.
Theo GS Đặng Hùng Võ, có thể nhóm lại thành 5 nhóm bất cập chính như sau:
Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể.
Lấy ví dụ cụ thể, trường hợp thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư” được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, cũng như thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” cũng thiếu nhất quán giữa pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng và pháp luật quy hoạch đô thị. Điều này dẫn tới phức tạp trong thực thi pháp luật tại các địa phương khi đặt ra yêu cầu phải phù hợp pháp luật.
Thứ hai, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật bảo vệ môi trường và pháp luật đất đai. Ngữ cảnh này cũng gây nên ách tắc trong thực thi pháp luật tại địa phương, không biết phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào; có địa phương yêu cầu thực hiện tất, tốn kém hơn cũng đành chịu.
Thứ ba, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất và hệ thống. Theo Luật Đất đai, có 4 phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định; chủ đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường.
Hiện vẫn đang còn tồn tại khoảng trống và khoảng chồng chéo pháp luật khá lớn trong quy định về việc được phép sử dụng phương thức nào trong điều kiện cụ thể nào; hơn nữa một số điều kiện của tiếp cận đất đai cũng có khác biệt giữa các Luật Đất đai và các Luật chuyên ngành khác liên quan. Mặt khác, vẫn còn một khoảng trống pháp luật rất lớn trong tiếp cận đất đai cho các dự án lớn mà trên đó có nhiều loại đất với nguồn gốc khác nhau, trong đó cần phải tiếp cận đất đai theo nhiều phương thức khác nhau.
"Việc đưa đất đai vào thị trường gắn với việc xác định giá đất là chuyện nhạy cảm nhất, dễ lợi dụng để tham nhũng và cũng dễ oan sai khi khung pháp luật không chặt chẽ. Sự nhạy cảm này làm cho khó thực thi pháp luật và khó đánh giá tính liêm chính cũng như tham nhũng trong thực thi pháp luật", GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
Thứ tư, có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất (giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai); quyền và hạn chế quyền chuyển nhượng dự án đầu tư (giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản); quyền sử dụng đất ở lâu dài (giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Tình trạng này dẫn đến khó quản lý việc thực hiện quyền, bảo đảm lợi ích và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Thứ năm, có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.
Xuất phát từ sự thiếu hiệu quả trong xây dựng pháp luật
Đề cập đến nguyên nhân của những khoảng trống, sự chồng chéo trong pháp luật này, GS. Võ cho rằng chủ yếu là do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp. Chính vì vậy mà yếu tố tác động tích cực tới những lợi ích chung ít được xem xét, cũng như không phát hiện được những xung đột với các luật khác có liên quan.
"Ở ta việc kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật chưa được đề cao. Hệ thống hành chính gần như ngầm hiểu rằng mình có thể quyết định một số điều không thực sự phù hợp pháp luật. Bệnh “nhờn luật” từ đấy mà hình thành.
Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy mà các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Theo đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng để "cuộc sống không phải chờ đợi", giải pháp trước mắt cần làm ngay là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột.
Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn.
Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn.
Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.
Từ ba nguyên tắc này, có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.
Đối với các khoảng trống pháp luật, GS Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành Nghị định này. Nghị định này cần tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.
