PV: Thưa GS. Đặng Hùng Võ, ông đánh giá như thế nào về tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018?
GS. Đặng Hùng Võ: So với năm 2017, thị trường bất động sản năm 2018 có sự tăng trưởng tốt và ổn định hơn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Phân khúc này dư địa còn nhiều, không lo bong bóng hay thừa cung. Nhiều ý kiến cho rằng nên cấm condotel, tôi thì nghĩ đó là sự lo xa chưa cần thiết.
Phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Đồng thời, phải cân đối được các sản phẩm mới là điều quan trọng. Vừa qua, sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp tăng cung nhưng có dấu hiệu dư thừa do nhu cầu của người dân đang chuyển dần sang phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền. Tuy nhiên, nguồn cung của phân khúc giá rẻ lại đang thiếu hụt, chưa đáp ứng được nhu cầu đó. Do vậy, phân khúc này thực sự đang có nhiều triển vọng và cơ hội đầu tư.
Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay.
PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch cung - cầu của thị trường nhà ở giá rẻ. Yếu tố nào đang kìm hãm sự phát triển của phân khúc này?
GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản nhà ở được chia ra nhiều tiểu phân khúc và hoạt động độc lập. Nguồn cung của tiểu phân khúc này không thể gán cho tiểu phân khúc khác. Do đó, khi xác định các số liệu cần phải tính cho từng tiểu phân khúc và xác định đúng đối tượng cầu.
Nhu cầu của nhà ở cao cấp và siêu cao cấp ở Việt Nam trên thực tế không vượt quá 10%, trong khi trên 80% là phân khúc trung bình và giá rẻ. Tuy nhiên lợi nhuận khi đầu tư nhà giá rẻ không cao, do đó chưa có nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc này. Vì vậy, nguồn cung vẫn còn thấp, chất lượng chưa tốt, dẫn đến chênh lệch cung - cầu ở tiểu phân khúc này vẫn đang xảy ra.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang cắt bớt các yếu tố về môi trường, cảnh quan và tiện ích xung quanh, tăng mật độ xây dựng nhưng chất lượng nhà ở lại kém. Điều đó dẫn đến việc thị trường thiếu hụt nguồn cung nhưng nhiều dự án lại đang rơi vào cảnh ế hàng. Hiện nay chưa có cơ chế chính sách dành riêng cho nhà ở giá rẻ mà vẫn đang “dựa hơi” vào chính sách mang tính bao cấp của nhà ở xã hội. Khả năng phát triển nhà ở xã hội theo chính sách cũ đang bị ách tắc. Một trong những nguyên nhân là do thiếu ưu đãi vốn.
Hiện tại chúng ta nên quan sát thị trường, cần có nhiều dự án với phạm vi lớn đáp ứng khả năng thanh toán của người tiêu dùng trong một thời gian dài. Có thể kể đến dự án nhà ở VinCity của Tập đoàn Vingroup. Tôi cho rằng loại hình này sẽ giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Bởi trong bối cảnh nhà ở bình dân thiếu, nhà ở xã hội ế như hiện nay thì Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng giãn khoảng cách trả tiền để người dân có thêm điều kiện mua. Hiện tượng nhà ở bình dân của Vingroup là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý.
Ngoài ra, để giải quyết bài toán nhà ở, tôi cho rằng vẫn tiếp tục phải khảo sát thị trường, để nhà đầu tư quyết định lượng cung ở từng phân khúc sao cho phù hợp. Đồng thời, cần có sự tính toán của các chủ đầu tư, các tổ chức, hiệp hội để đưa ra những dự báo phù hợp với dòng chảy của thị trường.
Phối cảnh dự án Vincity
PV: Một trong những yếu tố mà các doanh nghiệp rất quan tâm trong thời gian gần đây đó là tín dụng đối với bất động sản. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng vay tín dụng ở Việt Nam vẫn cao so với các nước. Tín dụng đương nhiên vẫn cần phải có nhưng về mặt quản lý thì phải xem xét kỹ hơn. Quản lý của ta còn yếu. Cơ chế thế chấp để vốn hóa bất động sản cũng có vấn đề. Giao dịch bất động sản trong tương lai dù có cơ chế bảo lãnh nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Hai yếu tố này cần tính thực tiễn cao hơn để tránh rủi ro cho người dân.
Các nhà đầu tư cũng nên nghĩ đến câu chuyện huy động vốn trong dân, đây là nguồn có tiềm năng. Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ mang lại rất nhiều cơ hội, điều quan trọng là phải biết tận dụng cơ hội đó. Cựu Thủ tướng Singapore Lý Quang Diệu từng nói: Việt Nam phí phạm nhất là cơ hội. Theo tôi, ở một góc nhìn về bất động sản, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cơ hội cho Việt Nam. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để họ đến Việt Nam thay đến Trung Quốc hay các nước khác. Triển vọng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại rất lớn.
PV: Gần đây, thị trường bắt đầu nhắc đến khái niệm bất động sản nông nghiệp,. Nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, FLC… cũng đầu tư mạnh vào làm nông nghiệp công nghệ cao. Theo ông, ở Việt Nam liệu đã hình thành phân khúc bất động sản nông nghiệp? Trong thời gian tới, để phân khúc này phát triển, cần phải có những giải pháp gì?
GS. Đặng Hùng Võ: Bất động sản nông nghiệp là một khái niệm đã được xác định nhưng chưa được quan tâm, do trước đây nó mang lại lợi ích không nhiều. Ở Khu vực nông thôn, thị trường bất động sản chính quy là không có nhưng vẫn diễn ra tình trạng chuyển nhượng đất lẫn nhau, chưa có những trình thự thủ tục chính thức vì nó rất phiền hà, phức tạp. Chính vì vậy, bất động sản nông nghiệp tuy đã được xác định về khái niệm, đã có quy định pháp luật nhưng lại đang bị bỏ rơi và chưa hình thành được phân khúc chính thức.
Nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư vào đất nông nghiệp nhưng việc tích tụ đất đai gặp nhiều khó khăn. Đầu tư nông nghiệp cần rất nhiều tiền, đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là đầu tư công nghệ cao nên nếu như chúng ta không đảm bảo về mặt pháp lý, không khai thông về mặt cơ chế, chính sách thì rất khó có thể thu hút đầu tư và phát triển phân khúc tiềm năng này.
Phối cảnh dự án VinEco Nam Hội An.
Hiện nay, Nhà nước đang có chủ trương công nghiệp hóa nông nghiệp, đầu tư công nghệ cao. Muốn như vậy, phải chính thức hóa một thị trường bất động sản nông nghiệp. Có thể bắt đầu bằng cách miễn thuế giao dịch (thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất), chỉ tính phí trước bạ ở mức thấp 0,1 – 0,2 %.
Để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển lành mạnh, doanh nghiệp dễ tiếp cận đất, cần công khai, minh bạch thông tin về đất đai, để mọi người dân đều nắm được.Theo đó, giai đoạn tới cần sớm điều chỉnh chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 để hoàn thiện các nội dung bất cập trên góc độ thị trường, như công tác quy hoạch, hình thức giao đất, thuê đất; thời hạn và hạn mức sử dụng đất; hoàn thiện hạ tầng thông tin đất đai. Doanh nghiệp cần được cung cấp đất sạch, tạo thuận lợi tối đa cho hoạt động cho thuê, giao đất, góp đất, kể cả đất của dân, của nông lâm trường trước đây hay đất do địa phương quản lý... Có như vậy mới phát huy hết vai trò của bất động sản nông nghiệp trong tương lai.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
