Tại hội nghị báo cáo kết quả khoa học công nghệ đề tài giải pháp hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cần Thơ được tổ chức ngày 24/5, ông Võ cho biết, hiện có ba hình thức chuyển đổi đất đã được đặt ra.
Thứ nhất là nhà nước thu hồi đất, nhưng theo dự án, tức khi có nhà đầu tư, thì nhà nước thỏa thuận địa điểm đầu tư và hai bên thống nhất rồi nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải quyết bồi thường tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư.
Thứ hai là thu hồi đất theo quy hoạch, tức là nhà nước quy hoạch đất xong rồi thu hồi đất khi chưa có nhà đầu tư và quỹ đất này sau đó được nhà nước chủ động điều hành toàn bộ chuyện đưa vào thị trường và điều này có thể sinh lời, nhưng cũng có thể bị lỗ, thậm chí có trường hợp thu hồi đất xong không có nhà đầu tư nào quan tâm, khi đó có thể bị xã hội công kích là gây lãng phí.
“Đấy cũng là cái rất khó cho việc thu hồi đất theo quy hoạch”, ông nói.
Kiểu thu hồi đất thứ ba đó là, nhà đầu tư với những người có đất thỏa thuận với nhau, tức nhà đầu tư thỏa thuận với tất cả những người có đất. “Hiện nay, với dự án nhỏ có thể làm được, nhưng rất khó với dự án lớn”, ông Võ cho biết.
GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Chính việc khó đạt được thỏa thuận với hình thức thu hồi đất như nêu trên, cho nên, theo ông Võ, chỉ còn hai cách thu hồi đất, đó là thu hồi đất theo quy hoạch và là thu hồi đất theo dự án.
Theo ông Võ, nhà nước thu hồi đất theo dự án có lợi là tiền bồi thường tái định cư đã có nhà đầu tư lo, đồng thời, đất khi thu hồi xong không bị “ế”, tức thu hồi đã có nhà đầu tư sử dụng.
“Nhưng, có nhược điểm là không mang lại lợi ích giá trị gia tăng của hạ tầng đầu tư vì tất cả sau đó giao nhà đầu tư họ chủ động, nhà nước đứng bên ngoài, chỉ kiểm tra, kiểm soát thôi”, ông cho biết.
Một nhược điểm nữa theo ông Võ, đó là hình thức thu hồi đất này gắn với rủi ro tham nhũng.
“Khi đã chỉ định một nhà đầu tư, thì thế nào cũng có rủi ro dạng này dạng khác, tức rủi ro tham nhũng là khó tránh khỏi’, ông cho biết và nói rằng Ngân hàng Thế giới (WB) cũng đã chỉ ra dạng thu hồi đất này có rủi ro tham nhũng rất lớn.
Theo ông Võ, Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trở thành nước công nghiệp từ năm 2020, thì một trong những trọng tâm là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.
Ông cho biết, lợi ích của hình thức thu hồi đất theo quy hoạch là rất nhiều, nhưng hệ thống pháp luật hiện nay để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch lại chưa có, tức chưa có bất kỳ văn bản nào và thậm chí hình thức này có thể dẫn đến: Một, nếu quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị không khả thi có thể dẫn đến tình trạng thu hồi xong không làm gì cả; hai là tiền đâu để thực hiện bồi thường tái định cư?
Theo ông, ở các nước, việc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, đó là sau khi có quy hoạch và đảm bảo quy hoạch có tính khả thi cao, thì nhà nước sẽ bán quyền phát triển. Khi đó, tất cả những ai muốn vào, thì phải góp một phần vốn, thì mới được tham gia đấu thầu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại nơi được quy hoạch.
“Đấy mới là tiền đặt cọc trước, tức tôi là người quan tâm đến quy hoạch đất”, ông cho biết và nói rằng các nước gọi là bán quyền phát triển.
Theo ông, sau đó nhà nước lấy tiền đó thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch tại một vùng nào đấy.
“Rồi từ đó đấu giá đất các thứ, thu được lợi nhuận, thì cấp tiền còn dư dùng vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho khu tiếp theo", ông cho biết và nói rằng các nước làm như vậy rất hiệu quả.
