Thích
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề "Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia" diễn ra ngày 2/6, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam đã trình bày báo cáo chuyên đề về vai trò của thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam.
Theo ông, bất động sản không chỉ là một thị trường tài sản mà còn là cấu phần quan trọng của nền kinh tế, có khả năng dẫn dắt dòng vốn, kích thích đầu tư và tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành nghề. Tuy nhiên, để trở thành động lực tăng trưởng bền vững, thị trường này cần được tái cấu trúc theo hướng phục vụ nhu cầu thực, thay vì chỉ tích tụ tài sản và đầu cơ giá trị.
GS. TS Hoàng Văn Cường tại diễn đàn được tổ chức sáng ngày 2/6
Bất động sản vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế
Phân tích mối quan hệ giữa bất động sản và tăng trưởng kinh tế, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng bất động sản hiện diện trong cả hai cấu phần quan trọng của GDP là tiêu dùng và tích lũy.
Ở góc độ tiêu dùng, nhà ở vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt vừa là tài sản tích lũy của người dân. Trong khi đó, đầu tư hạ tầng của Nhà nước cũng tạo ra tài sản công lâu dài cho nền kinh tế. Về phía tích lũy, phần lớn nguồn vốn đầu tư cuối cùng đều hình thành các loại tài sản gắn với bất động sản, từ nhà ở, công trình sản xuất đến hạ tầng kỹ thuật.
Chính vì vậy, bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính và hoạt động sản xuất kinh doanh. Khi được phát triển đúng hướng, lĩnh vực này có thể hấp thụ lượng vốn lớn, thúc đẩy xây dựng, vật liệu, thương mại, dịch vụ và tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đối với tăng trưởng kinh tế.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro khi thị trường phát triển lệch khỏi nhu cầu sử dụng thực tế.
Theo ông, nếu bất động sản chỉ được mua để nắm giữ như một loại tài sản thay vì đưa vào khai thác, sử dụng, dòng vốn sẽ bị "giam giữ" trong tài sản. Khi đó, thanh khoản suy giảm, hàng tồn kho gia tăng, nợ xấu ngân hàng có nguy cơ tăng lên và nguồn lực của nền kinh tế bị tắc nghẽn.
"Thực tế đã cho thấy nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới đều có dấu ấn từ sự phát triển nóng của thị trường bất động sản", ông Cường nhận định, đồng thời dẫn chứng cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ hay cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997.
Một điểm đáng chú ý được ông nhấn mạnh là cơ chế vận hành của thị trường bất động sản phức tạp hơn nhiều so với các loại hàng hóa thông thường. Trong đó, thị trường cho thuê đóng vai trò là "phong vũ biểu" phản ánh nhanh nhất quan hệ cung - cầu thực tế. Giá thuê tác động đến giá bán, từ đó ảnh hưởng tới kỳ vọng lợi nhuận và quyết định đầu tư của doanh nghiệp.
Do đó, nếu muốn thị trường phát triển lành mạnh, cần quan tâm nhiều hơn tới việc hình thành và phát triển thị trường cho thuê thay vì chỉ tập trung vào giao dịch mua bán.
Khuyến nghị để bất động sản đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia
Từ thực trạng của thị trường, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng bất động sản trong giai đoạn mới cần chuyển từ tư duy tăng giá tài sản sang tạo ra giá trị sử dụng thực, từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu và từ tăng trưởng mất cân đối sang phát triển hài hòa giữa các phân khúc.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, ông đề xuất sáu nhóm giải pháp trọng tâm.
Trước hết, cần tái cân bằng cơ cấu thị trường, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua. Trong khi nhiều sản phẩm cao cấp, nghỉ dưỡng đang dư cung, thì nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho công nhân và đặc biệt là nhà ở cho thuê lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo ông, mục tiêu không nên chỉ dừng ở việc gia tăng số lượng dự án mà phải hướng tới tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở.
GS. TS. Hoàng Văn Cường đã có những khuyến nghị để bất động sản đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia
Khuyến nghị thứ hai là coi phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua là một đột phá chiến lược. Thay vì chỉ tập trung hỗ trợ sở hữu nhà ở, chính sách cần chuyển sang bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở cho người dân.
Nhà nước cần xây dựng các cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê dài hạn; đồng thời nghiên cứu chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người thu nhập thấp, lao động trẻ và công nhân thuê nhà.
Thứ ba, cần kiểm soát đầu cơ và ngăn chặn tình trạng đẩy giá bất hợp lý. Theo ông Cường, giá bất động sản chỉ phản ánh đúng sức khỏe của thị trường khi gắn với nhu cầu thực. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, tăng tính minh bạch thông tin, đồng thời có giải pháp xử lý hiệu quả các hành vi thao túng giá, găm giữ đất và dự án.
Thứ tư, khoa học công nghệ và chuyển đổi số phải trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, giao dịch điện tử, công chứng điện tử, định giá bằng dữ liệu lớn hay ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong phân tích thị trường sẽ góp phần giảm chi phí, nâng cao tính minh bạch và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Thứ năm, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng kiến tạo phát triển. Theo đó, hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng và quy hoạch cần được rà soát đồng bộ nhằm giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và khơi thông nguồn lực đất đai.
Đặc biệt, ông đề xuất nghiên cứu các cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân, các quỹ đầu tư trong và ngoài nước tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và hạ tầng đô thị.
Cuối cùng, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc mô hình phát triển. Doanh nghiệp phải chuyển từ mục tiêu tăng trưởng ngắn hạn sang chiến lược phát triển bền vững, lấy khách hàng làm trung tâm, nâng cao chất lượng sản phẩm, đồng thời tích cực tham gia quá trình chuyển đổi số, phát triển xanh và đổi mới sáng tạo.
Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, trong giai đoạn phát triển mới của đất nước, bất động sản không thể chỉ là nơi tích tụ tài sản mà phải trở thành công cụ phân bổ hiệu quả nguồn lực quốc gia, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân. Chỉ khi tạo ra giá trị sử dụng thực, thị trường bất động sản mới có thể phát huy đầy đủ vai trò là một động lực quan trọng của mô hình tăng trưởng mới.
