GS. TS. Hoàng Văn Cường: Muốn phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản phải đi cùng chuỗi giá trị

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những chuyển biến quan trọng, đặt ra yêu cầu nhìn nhận lại tư duy phát triển và cách thức tạo lập giá trị. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng cao, lợi thế về vị trí, quỹ đất hay kết quả kinh doanh trước mắt không còn là những yếu tố duy nhất quyết định thành công của một dự án. Thay vào đó, chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng thực và khả năng duy trì hiệu quả lâu dài ngày càng trở thành những thước đo quan trọng đối với doanh nghiệp.

Sự chuyển dịch này đặt ra yêu cầu thay đổi từ phát triển những sản phẩm riêng lẻ sang tạo lập giá trị một cách đồng bộ, xuyên suốt. Trong đó, phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị được xem là một hướng tiếp cận đáng chú ý. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để sự liên kết giữa các chủ thể thực sự mang lại hiệu quả, nâng cao chất lượng và tạo dựng sức cạnh tranh bền vững cho thị trường?

Xoay quanh những vấn đề này, Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV; Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam nhằm làm rõ những chuyển dịch trong tư duy phát triển bất động sản, vai trò của liên kết chuỗi giá trị đối với hiệu quả đầu tư và sức cạnh tranh của thị trường, đồng thời nhận diện những mô hình hợp tác có thể tạo động lực cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản Việt Nam.

- Thưa Giáo sư, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, xu hướng dịch chuyển giá trị đang thể hiện như thế nào trong nhu cầu của người mua và tư duy phát triển sản phẩm của doanh nghiệp?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những chuyển dịch khá rõ nét. Đó là sự chuyển dịch từ một thị trường mang tính khan hiếm sang thị trường mà người mua có nhiều sự lựa chọn hơn; từ giai đoạn phát triển chủ yếu phục vụ nhu cầu trao đổi, đầu tư, kinh doanh trong ngắn hạn sang giai đoạn chú trọng hơn đến sự phát triển bền vững. Cùng với quá trình đó, tư duy phát triển bất động sản cũng đang từng bước chuyển từ việc chạy theo sản phẩm sang chú trọng tạo lập giá trị.

Trước hết, sự thay đổi thể hiện ngay trong cách chúng ta nhìn nhận và đánh giá giá trị của một bất động sản. Trước đây, giá trị bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu từ yếu tố đất đai, đặc biệt là những lợi thế về vị trí. Một bất động sản nằm ở khu vực trung tâm, gần mặt đường, thuận tiện đi lại thường được đánh giá cao. Tuy nhiên, hiện nay, giá trị bất động sản không còn chỉ được quyết định bởi vị trí theo nghĩa khoảng cách địa lý, mà ngày càng phụ thuộc vào hệ thống tiện ích, dịch vụ và những giá trị mà bất động sản đó mang lại cho người sử dụng.

Điều này có nghĩa là khi đánh giá một bất động sản, chúng ta không chỉ quan tâm đến việc nó nằm ở đâu, cách trung tâm bao xa, mà còn xem xét toàn bộ điều kiện phát triển của khu vực, từ khả năng kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, nước đến các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian vui chơi, giải trí và các dịch vụ phục vụ đời sống,... Sự đồng bộ của những yếu tố đó tôi tin là đang và sẽ tạo nên sức hấp dẫn và làm thay đổi định nghĩa về giá trị của bất động sản.

Sự thay đổi này cũng thể hiện rõ qua cách nhìn nhận về nhà ở. Trước đây, nhiều người có tâm lý coi trọng nhà ở gắn liền với đất hơn căn hộ chung cư. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy những căn hộ nằm trong các khu đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, có môi trường sống tốt, hệ thống tiện ích đầy đủ và dịch vụ thuận lợi có thể đạt giá trị cao hơn nhiều so với những căn nhà nằm sâu trong ngõ, dù đó là nhà ở gắn liền với đất nhưng điều kiện tiếp cận và các tiện ích xung quanh còn hạn chế.

Một chuyển biến đáng chú ý khác là cách nhìn nhận về khả năng gia tăng giá trị bất động sản. Trước đây, người mua thường quan tâm đến khả năng tăng giá của tài sản, trong đó có sự gia tăng giá trị đất đai. Nhưng hiện nay, sự gia tăng giá trị bất động sản ngày càng gắn với những thay đổi thực chất hơn về chất lượng cuộc sống, chất lượng dịch vụ, hệ thống tiện ích cũng như sự phát triển của toàn bộ khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Khi những yếu tố đó được cải thiện, giá trị bất động sản càng có cơ sở vững chắc hơn để gia tăng.

Sự chuyển dịch này đồng thời đặt ra những thay đổi trong tư duy phát triển sản phẩm của doanh nghiệp. Nếu trước đây, doanh nghiệp có thể tập trung vào việc tạo ra và bán một sản phẩm bất động sản với diện tích, kết cấu và vị trí cụ thể, thì ngày nay, sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp không chỉ dừng lại ở những yếu tố vật chất đó.

Nói cách khác, doanh nghiệp bất động sản không chỉ bán một căn nhà hay một diện tích sử dụng, mà còn phải tạo lập và cung cấp cả hệ thống tiện ích, dịch vụ, điều kiện sống cũng như khả năng quản lý, vận hành và phát triển trong tương lai. Chính tổng hòa những yếu tố đó mới tạo nên giá trị đầy đủ của sản phẩm bất động sản.

- Trước những thay đổi trong cách thị trường đánh giá giá trị bất động sản như ông vừa phân tích, xu hướng này đang đặt ra những yêu cầu gì đối với quá trình tạo lập giá trị và sự phối hợp giữa các chủ thể tham gia phát triển dự án?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Khi giá trị bất động sản không còn chỉ được đánh giá ở bản thân công trình mà phụ thuộc vào toàn bộ những điều kiện phục vụ đời sống và hoạt động kinh tế, thì quá trình tạo lập giá trị cũng phải được nhìn nhận một cách toàn diện hơn.

Theo đó, giá trị bất động sản phải được hình thành xuyên suốt từ khâu quy hoạch, thiết kế, đầu tư xây dựng cho đến quản lý, vận hành và cung cấp các dịch vụ đi kèm. Tất cả những yếu tố này đều tham gia vào quá trình tạo lập, duy trì và gia tăng giá trị bất động sản. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải có sự liên kết chặt chẽ giữa các chủ thể tham gia trong toàn bộ quá trình phát triển dự án.

Trước hết, cần đặc biệt chú trọng mối liên kết giữa quy hoạch và phát triển bất động sản, trong đó quy hoạch phải gắn với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, từng khu vực. Bởi lẽ, bất động sản không thể phát triển tách rời khỏi không gian phát triển kinh tế - xã hội. Nếu một khu vực chỉ được đầu tư xây dựng các công trình bất động sản mà không gắn với sự phát triển của các hoạt động kinh tế, không tạo ra việc làm và các điều kiện cần thiết để thu hút người dân đến sinh sống, thì rất khó hình thành những giá trị bền vững.

Tiếp đó là sự gắn kết giữa quy hoạch, thiết kế và đầu tư xây dựng để tạo lập những không gian phát triển đồng bộ, phù hợp với đặc điểm của từng khu vực cũng như nhu cầu của các nhóm khách hàng mục tiêu. Mỗi dự án, mỗi khu đô thị cần có những đặc trưng, bản sắc riêng, bởi chính những yếu tố khác biệt đó cũng góp phần hình thành giá trị đặc thù và sức hấp dẫn của bất động sản.

Đặc biệt, cần tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp phát triển bất động sản với các nhà đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ trong những lĩnh vực như giáo dục, y tế, thương mại, vui chơi giải trí và các hoạt động phục vụ đời sống. Đây là những thành tố không thể thiếu trong việc tạo lập một không gian sống hoàn chỉnh.

Một mối liên kết quan trọng khác nữa mà tôi muốn nhấn mạnh là giữa quá trình đầu tư phát triển với quản lý, vận hành sau khi dự án hoàn thành. Nếu chỉ tập trung đầu tư xây dựng rồi bán sản phẩm nhưng khi bán xong, doanh nghiệp không quan tâm đến đời sống dân cư, không có các kế hoạch duy trì tính ổn định thì doanh nghiệp sẽ khó có thể kiểm soát và duy trì giá trị bất động sản trong dài hạn.

Như vậy, doanh nghiệp phát triển bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận, không chỉ tính toán lợi nhuận từ hoạt động đầu tư xây dựng và bán sản phẩm, mà còn phải quan tâm đến những giá trị và lợi ích kinh tế có thể được tạo ra từ hoạt động quản lý, vận hành, bảo trì và cung cấp dịch vụ sau bán hàng. Tôi cho rằng, đây cũng chính là yêu cầu quan trọng của phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị.

- Thưa Giáo sư, nhìn vào thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông đánh giá như thế nào về mức độ liên kết, phối hợp giữa các chủ thể trong toàn chuỗi giá trị?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Có lẽ, mức độ liên kết giữa các chủ thể trong quá trình phát triển bất động sản hiện nay vẫn còn những khác biệt khá lớn.

Có thể thấy, ở một số dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và chiến lược đầu tư dài hạn, quá trình phát triển bất động sản đã được tổ chức tương đối đồng bộ. Những doanh nghiệp này thường có khả năng bao quát và phối hợp nhiều khâu, từ quy hoạch, thiết kế, đầu tư xây dựng đến phát triển hệ thống hạ tầng xã hội, các dịch vụ phục vụ đời sống và tổ chức quản lý, vận hành.

Nhờ đó, doanh nghiệp lớn có thể tạo lập những không gian đô thị tương đối hoàn chỉnh, đáp ứng được nhiều nhu cầu của người dân và duy trì sức hấp dẫn của khu đô thị trong quá trình phát triển. Khi các điều kiện về hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống tiếp tục được hoàn thiện, giá trị bất động sản trong những khu vực này cũng có xu hướng gia tăng.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế thì vẫn còn không ít dự án được triển khai tương đối riêng lẻ, thiếu sự liên kết đồng bộ giữa các khâu. Đặc biệt, một số chủ đầu tư có quy mô nhỏ, tiềm lực và năng lực tổ chức còn hạn chế thường chỉ tập trung vào việc đầu tư xây dựng sản phẩm, chưa gắn kết chặt chẽ với phát triển hạ tầng, các dịch vụ đi kèm cũng như hoạt động quản lý, vận hành trong dài hạn.

Hệ quả là có những khu đô thị sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng vẫn không có người dân đến sinh sống. Thậm chí, có những dự án đã hoàn thành việc bán sản phẩm nhưng giá trị bất động sản không tiếp tục gia tăng do thiếu những điều kiện cần thiết để hình thành một không gian sống hoàn chỉnh.

Thực tế này cho thấy, hạn chế không chỉ nằm ở năng lực của từng chủ thể riêng lẻ mà còn ở sự thiếu gắn kết giữa các chủ thể trong toàn bộ quá trình tạo lập và phát triển giá trị bất động sản. Vấn đề này cần sớm được khắc phục nếu muốn thị trường chuyển sang một giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và bền vững hơn.

- Từ những hạn chế trong sự liên kết giữa các chủ thể mà Giáo sư vừa phân tích, một vấn đề khác cũng đáng được quan tâm là sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung với nhu cầu thực và khả năng chi trả của một bộ phận lớn người dân. Theo ông, việc phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị có thể góp phần giải quyết vấn đề này như thế nào?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Theo tôi, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung, mà quan trọng hơn là sự phù hợp giữa cơ cấu sản phẩm được đưa ra thị trường với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân. Nếu doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển những sản phẩm mang lại lợi nhuận cao trong ngắn hạn mà chưa tính toán đầy đủ đến sức mua thực tế, thì tình trạng lệch pha cung - cầu rất khó được giải quyết.

Phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị có thể góp phần khắc phục vấn đề này thông qua việc thay đổi cách thức tổ chức đầu tư ngay từ đầu. Thay vì mỗi chủ thể chỉ quan tâm đến một công đoạn riêng lẻ, các bên sẽ phối hợp để xác định nhu cầu của từng nhóm khách hàng, từ đó lựa chọn cơ cấu sản phẩm, quy mô đầu tư và phương án phát triển phù hợp với điều kiện thị trường.

Ở đây, sự liên kết giữa doanh nghiệp phát triển dự án với các đơn vị thiết kế, xây dựng, cung ứng vật liệu, tổ chức tài chính và đơn vị vận hành có ý nghĩa rất quan trọng. Khi các khâu được tính toán và phối hợp đồng bộ, doanh nghiệp sẽ có điều kiện kiểm soát tốt hơn chi phí đầu tư, hạn chế những khoản chi không cần thiết và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Qua đó, có thêm cơ sở để tạo ra những sản phẩm bảo đảm chất lượng với mức giá phù hợp từng phân khúc, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận của người mua.

Bên cạnh đó, phát triển bất động sản cần gắn với các hoạt động kinh tế - xã hội của từng khu vực. Khi dự án được đầu tư đồng bộ với những điều kiện phục vụ đời sống, gắn với khả năng tạo việc làm và thu hút dân cư, bất động sản sẽ có cơ sở hình thành nhu cầu sử dụng thực chất, duy trì sức hấp dẫn và giá trị trong dài hạn.

Như vậy, lợi ích của phát triển theo chuỗi giá trị không chỉ thuộc về người mua mà còn mở rộng đến doanh nghiệp và toàn thị trường. Ở phạm vi rộng hơn, sự phối hợp đồng bộ giữa các chủ thể sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, hạn chế đầu tư mất cân đối và lãng phí nguồn lực, qua đó tạo lập sự hài hòa hơn giữa phát triển bất động sản với phát triển kinh tế - xã hội.

- Phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị đòi hỏi sự thay đổi không chỉ trong cách tổ chức dự án mà còn trong tư duy đầu tư của doanh nghiệp. Trong bối cảnh áp lực về nguồn vốn và chi phí ngày càng lớn, theo Giáo sư, cách tiếp cận này có thể tạo ra những thay đổi như thế nào trong việc quản lý, sử dụng vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư trong suốt vòng đời dự án?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Nói đến phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị, trước hết phải xác định đây là một quá trình đầu tư mang tính dài hạn. Điều đó đồng nghĩa với việc tư duy huy động, quản lý và sử dụng vốn cũng phải thay đổi.

Trước đây, trong mô hình đầu tư bất động sản ngắn hạn, doanh nghiệp thường tập trung huy động vốn để triển khai xây dựng dự án, sau đó bán sản phẩm, thu hồi vốn và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nếu phát triển theo chuỗi giá trị, doanh nghiệp không thể chỉ tính toán nguồn vốn cho giai đoạn đầu tư xây dựng và bán hàng, mà phải xem xét nhu cầu vốn trong toàn bộ vòng đời của sản phẩm bất động sản.

Vòng đời đó bao gồm quá trình đầu tư, phát triển, tạo lập sản phẩm, tiếp đến là khai thác, quản lý, vận hành, bảo trì, bảo dưỡng và tái đầu tư. Mỗi giai đoạn đều cần có nguồn lực tương ứng để bảo đảm bất động sản không chỉ được hình thành mà còn tiếp tục duy trì và gia tăng giá trị trong quá trình sử dụng.

Từ cách tiếp cận này, hiệu quả đầu tư và lợi nhuận của doanh nghiệp cũng cần được đánh giá trên một phạm vi rộng lớn hơn. Lợi nhuận giờ đây đến từ việc bán sản phẩm bất động sản, cũng có thể được tạo ra trong quá trình khai thác, vận hành và cung cấp dịch vụ, qua đó hình thành những dòng thu nhập trong tương lai.

Đây là điểm rất quan trọng, bởi thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận tại thời điểm bán hàng, doanh nghiệp có thể hướng đến tối ưu hóa lợi ích kinh tế trong suốt quá trình khai thác và sử dụng bất động sản, từ đó, có thể trở thành nguồn thu nhập dài hạn cho các chủ thể tham gia.

Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, vốn đầu tư bỏ ra sẽ rất lớn, trong khi không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có đủ tiềm lực tài chính để tự mình đảm nhận tất cả các khâu.

Do đó, phát triển theo chuỗi giá trị đòi hỏi phải tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp bất động sản với các nhà đầu tư tài chính, các quỹ đầu tư và những nhà đầu tư trong lĩnh vực dịch vụ, quản lý, vận hành. Thông qua sự liên kết này, các chủ thể có thể cùng huy động nguồn vốn dài hạn, phân chia lợi ích và chia sẻ rủi ro trong quá trình đầu tư, phát triển và khai thác dự án.

Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn đến việc phát triển những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu khai thác và tạo dòng tiền dài hạn, chẳng hạn như bất động sản cho thuê hoặc những sản phẩm được tổ chức khai thác, vận hành thường xuyên, thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm để bán. Điều này vừa giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, vừa tạo cơ sở cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

- Trong xu hướng dịch chuyển giá trị và yêu cầu tăng cường liên kết giữa các chủ thể ngày càng rõ nét, xin ông phân tích thêm về những cơ hội và thách thức đặt ra với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong quá trình tạo dựng lợi thế cạnh tranh mới?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Theo tôi, cơ hội lớn nhất mà xu hướng này mang lại là sự thay đổi trong nền tảng cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản.

Trước đây, lợi thế cạnh tranh thường gắn rất nhiều với khả năng tiếp cận và sở hữu quỹ đất, đặc biệt là những khu đất có vị trí đắc địa tại các khu vực trung tâm. Nhưng khi thị trường chuyển sang coi trọng giá trị sử dụng và những giá trị được tạo lập trong suốt quá trình phát triển bất động sản, thì lợi thế cạnh tranh sẽ được mở rộng sang cả năng lực tạo lập giá trị của doanh nghiệp.

Một doanh nghiệp có thể sở hữu khu đất ở vị trí đắc địa, nhưng nếu thiếu năng lực tổ chức đầu tư, phát triển sản phẩm và tạo lập những giá trị tương xứng thì chưa chắc đã đạt được hiệu quả kinh doanh cao. Ngược lại, ngay cả khi không sở hữu những khu đất tại vị trí trung tâm, doanh nghiệp vẫn có thể tạo dựng lợi thế cạnh tranh bằng cách lựa chọn những khu vực còn nhiều dư địa và tiềm năng phát triển, tổ chức đầu tư đồng bộ theo chuỗi giá trị, kết nối các nhà đầu tư và đơn vị cung cấp dịch vụ để hình thành những không gian phát triển mới. Tôi cho rằng, chính năng lực tạo lập giá trị đó sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của dự án, đồng thời tạo dựng lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Như vậy, cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản sẽ ngày càng gắn với năng lực thực chất của doanh nghiệp, với hiệu quả đầu tư và giá trị mà sản phẩm mang lại, thay vì chỉ dựa trên lợi thế về vị trí đất đai. Doanh nghiệp bất động sản muốn đi đường dài phải vừa biết liên kết trong chuỗi giá trị, vừa phải nâng cao năng lực, chú trọng xây dựng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật.

Cơ hội thứ hai là thúc đẩy sự liên kết, hợp tác giữa các chủ thể trong quá trình đầu tư và phát triển bất động sản. Đó là sự liên kết giữa doanh nghiệp phát triển dự án với các đơn vị thiết kế, xây dựng, cung cấp vật liệu, quản lý vận hành, các nhà đầu tư tài chính cũng như những đơn vị cung cấp dịch vụ giáo dục, y tế, thương mại và các tiện ích phục vụ đời sống.

Thông qua những mối liên kết này, hoạt động đầu tư bất động sản có điều kiện chuyển từ tính chất riêng lẻ, ngắn hạn sang mô hình đầu tư chuyên nghiệp, có tính tổ chức và định hướng phát triển dài hạn hơn.

Không chỉ dừng lại ở phạm vi trong nước, sự phát triển của chuỗi giá trị còn mở ra cơ hội hợp tác quốc tế, thông qua việc kết nối với các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển và đơn vị vận hành chuyên nghiệp trên thế giới. Điều đó có thể góp phần nâng cao trình độ phát triển sản phẩm, chất lượng dịch vụ và khả năng hình thành những không gian đô thị trong nước có tiêu chuẩn cao hơn, mang tính quốc tế hơn.

Tuy nhiên, đi cùng với những cơ hội đó là các thách thức không nhỏ.

Thách thức trước hết là yêu cầu về tiềm lực tài chính và năng lực quản trị. Khi phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị, doanh nghiệp phải tính toán việc đầu tư, quản lý và khai thác trong suốt vòng đời dự án. Như tôi đã nói ở trên, điều này đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư dài và năng lực tổ chức, quản trị tương ứng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng cần có những cơ chế và phương thức huy động vốn phù hợp hơn với tính chất đầu tư dài hạn, đặc biệt là các hình thức đầu tư thông qua quỹ, các nguồn vốn đầu tư trực tiếp và đa dạng những cơ chế tài chính.

Suy cho cùng, mỗi giai đoạn chuyển biến của thị trường đều đi kèm cả cơ hội và thách thức. Điều quan trọng là cách chúng ta nhìn nhận và ứng phó với những khó khăn đó, bởi chính những thách thức cũng có thể trở thành động lực thúc đẩy sự thay đổi, tìm kiếm những hướng đi mới và tạo lập những cơ hội phát triển tốt hơn.

- Thưa Giáo sư, bất động sản là lĩnh vực có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế, đồng thời giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị và tổ chức không gian kinh tế. Từ góc độ vĩ mô, theo ông, việc phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị có thể tạo ra những động lực tăng trưởng và giá trị lan tỏa mới như thế nào đối với nền kinh tế cũng như sự phát triển của các đô thị và vùng?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Bất động sản là lĩnh vực có mối liên hệ và khả năng lan tỏa đến rất nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế. Tôi thấy rằng, chính những mối liên hệ này cũng sẽ tạo nên cơ sở để hình thành và phát triển chuỗi giá trị bất động sản.

Trước hết, trong quá trình đầu tư xây dựng một dự án bất động sản, chúng ta có thể thấy sự tham gia của hàng loạt ngành sản xuất và cung ứng, từ xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết bị, nội thất cho đến những lĩnh vực công nghệ mới như thiết bị thông minh và các giải pháp phục vụ quản lý, vận hành công trình.

Khi bất động sản được đưa vào khai thác, sử dụng, chuỗi giá trị lại tiếp tục mở rộng sang các hoạt động thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, chăm sóc đời sống và nhiều lĩnh vực khác. Những hoạt động này không chỉ đáp ứng nhu cầu của người sử dụng bất động sản mà còn góp phần tạo ra việc làm, thu nhập và các hoạt động kinh tế mới.

Vì thế, khi một dự án hoặc một khu đô thị được phát triển đồng bộ, có khả năng thu hút người dân đến sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ, thì giá trị tạo ra không chỉ dừng lại trong phạm vi của dự án mà còn lan tỏa đến những ngành, lĩnh vực kinh tế có liên quan.

Một tác động quan trọng khác là góp phần nâng cao hiệu quả phân bổ và sử dụng các nguồn lực trong nền kinh tế.

Khi quá trình phát triển bất động sản gắn với nhu cầu thực và hoạt động kinh tế - xã hội, các nguồn lực đầu tư vào đất đai, hạ tầng và không gian phát triển sẽ có điều kiện được khai thác hiệu quả hơn.

Chẳng hạn, nếu một khu vực được quy hoạch và đầu tư phát triển bất động sản nhưng không hình thành được những điều kiện cần thiết để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân đến hoạt động, sinh sống, thì những nguồn lực đã bỏ ra cho đất đai, hạ tầng và xây dựng có nguy cơ không được khai thác tương xứng, gây lãng phí nghiêm trọng.

Nhưng khi một dự án bất động sản được phát triển đồng bộ theo chuỗi giá trị, thu hút dân cư và các hoạt động kinh tế, thì không gian đó sẽ tiếp tục tạo ra những nhu cầu đầu tư, kinh doanh và phát triển dịch vụ mới. Nhờ vậy, hiệu quả sử dụng đất đai, hạ tầng và các nguồn lực xã hội được nâng cao, đồng thời hạn chế tình trạng đầu tư dàn trải, xây dựng xong nhưng để trống hoặc không được khai thác hiệu quả.

Ở phạm vi rộng hơn, phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị còn có ý nghĩa đối với quá trình tổ chức và phát triển không gian đô thị.

Khi những khu vực phát triển bất động sản được gắn kết với hoạt động sản xuất, kinh doanh và các dịch vụ xã hội, chúng có thể trở thành những hạt nhân phát triển, hình thành các không gian đô thị mới và những cực phát triển kinh tế. Từ các hạt nhân đó, những mối liên kết tiếp tục được mở rộng giữa các khu đô thị với các ngành, lĩnh vực kinh tế, giữa các khu vực với nhau và giữa các địa phương trong cùng một vùng.

- Thưa Giáo sư, từ những cơ hội, thách thức và tiềm năng phát triển mà ông vừa phân tích, vấn đề đặt ra là làm thế nào để phát huy hiệu quả của các mối liên kết trong thực tiễn. Theo ông, đâu là những mô hình liên kết, hợp tác giữa các chủ thể trong chuỗi giá trị bất động sản có triển vọng áp dụng hiệu quả tại Việt Nam?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Để phát triển bất động sản theo chuỗi giá trị, cần hình thành và thúc đẩy nhiều mô hình liên kết, hợp tác giữa các chủ thể, phù hợp với đặc điểm của từng dự án, từng khu vực và điều kiện của các doanh nghiệp tham gia. Theo tôi, có một số mô hình liên kết mà chúng ta có thể cân nhắc áp dụng.

Thứ nhất là mô hình liên kết theo chiều dọc trong phát triển bất động sản. Mô hình này bao quát toàn bộ chuỗi giá trị, từ quy hoạch, thiết kế, đầu tư xây dựng đến khai thác, quản lý, vận hành và phát triển các dịch vụ đi kèm.

Đây là mô hình có thể tạo ra sự phối hợp đồng bộ giữa các khâu, hình thành một quần thể đầu tư và phát triển hoàn chỉnh, thay vì mỗi chủ thể chỉ thực hiện một phần công việc một cách riêng lẻ.

Tuy nhiên, để tổ chức được mô hình này, cần có một không gian phát triển đủ lớn, có cơ chế điều phối phù hợp và đặc biệt là vai trò dẫn dắt của những nhà đầu tư có tiềm lực, có năng lực tổ chức, kết nối các chủ thể trong toàn bộ chuỗi giá trị.

Thứ hai là mô hình liên kết giữa doanh nghiệp phát triển bất động sản với các nhà đầu tư tài chính và các quỹ đầu tư. Mục tiêu của mô hình này là tạo lập những nguồn vốn dài hạn, phù hợp với đặc điểm của quá trình đầu tư, khai thác và phát triển bất động sản trong suốt vòng đời dự án.

Thông qua hình thức liên kết này, các bên có thể cùng tham gia đầu tư và chia sẻ lợi ích, không chỉ từ hoạt động bán sản phẩm mà còn từ quá trình khai thác, vận hành bất động sản trong dài hạn.

Đồng thời, mô hình này cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án đa dạng hóa nguồn vốn, giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và hình thành cơ cấu tài chính phù hợp hơn với chiến lược đầu tư dài hạn.

Thứ ba là mô hình liên kết giữa các doanh nghiệp phát triển bất động sản với các ngành sản xuất và cung ứng dịch vụ có liên quan.

Chẳng hạn, doanh nghiệp bất động sản có thể liên kết với các nhà sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị, nội thất và các đơn vị cung cấp dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế nhằm bảo đảm sự đồng bộ giữa chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích và dịch vụ phù hợp với từng phân khúc thị trường.

Sự đồng bộ đó góp phần hình thành giá trị tổng thể của dự án bất động sản, đồng thời bảo đảm các nguồn lực được đầu tư theo đúng mục tiêu phát triển sản phẩm.

Thứ tư là mô hình hợp tác giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Mô hình này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc huy động và kết hợp các nguồn lực để phát triển hạ tầng, đồng thời giải quyết những nhu cầu thiết yếu của xã hội.

Bên cạnh đó, mô hình liên kết công - tư cũng có thể được xem xét trong những lĩnh vực như phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

Thứ năm là mô hình liên kết giữa doanh nghiệp bất động sản với các doanh nghiệp công nghệ. Đây là hướng hợp tác phù hợp với xu hướng phát triển bất động sản thông minh.

Hiện nay, sự phát triển của công nghệ số, dữ liệu và các giải pháp quản lý thông minh đang mở ra nhiều khả năng ứng dụng mới trong hoạt động đầu tư, phát triển và vận hành bất động sản.

Do đó, mô hình liên kết này cũng là một hướng hợp tác có triển vọng trong quá trình phát triển và nâng cao giá trị bất động sản.

Kỳ vọng rằng, các mô hình liên kết chuỗi giá trị khi được triển khai hiệu quả sẽ giúp các chủ thể phát huy thế mạnh, tối ưu nguồn lực và nâng cao hiệu quả đầu tư. Quan trọng hơn, đây sẽ là nền tảng để nâng cao chất lượng sản phẩm gắn với giá trị thực, tạo lập giá trị bền vững và tăng sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

- Xin trân trọng cảm ơn GS. TS. Hoàng Văn Cường về những phân tích sâu sắc và các gợi mở thiết thực cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam!