GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: “Chúng ta mới chỉ loanh quanh vấn đề thu hồi, giao đất... mà chưa chú trọng vào tài chính đất đai“
Thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành, địa phương vào cuộc rất quyết liệt, dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm đưa thị trường bất động sản trở lại thời kỳ phát triển ổn định.
Tuy nhiên, nhìn từ thực tế, việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nguyên nhân chính dẫn đến thực tế này là do các khó khăn, vướng mắc đã tồn tại từ lâu, cộng thêm những bất ổn của kinh tế vĩ mô trong nước và quốc tế tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Đặc biệt là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định của một số cán bộ tại một số địa phương…
Có thể thấy, dù đã bước sang quý cuối cùng của năm 2023 nhưng những tín hiệu khởi sắc trên thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự rõ nét. Theo các chuyên gia, nhà khoa học đánh giá một cách tổng quan, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay vẫn nằm ở vấn đề chính sách, pháp luật.
Để có những góc nhìn mới, cũng như đưa ra những phương hướng cải cách để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
ĐÃ “BẮT ĐƯỢC ĐÚNG BỆNH” NHƯNG CHƯA THỰC SỰ TÌM ĐƯỢC “THUỐC CHỮA HỮU HIỆU”
PV: Thưa Giáo sư, 10 năm trước, thị trường bất động sản vướng phải giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2009 - 2013. Nhiều ý kiến nhận định, thị trường bất động sản hiện nay “lâm bệnh nặng” hơn trước rất nhiều. Theo Giáo sư, hiện tại, chúng ta đã “bắt được đúng bệnh” và tìm ra “phương thuốc” chữa cho thị trường chưa?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Nhìn lại 10 năm trước, thị trường bất động sản vướng phải giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2009 - 2013. Tại thời điểm đó, có một điểm nổi bật là các dự án nhà ở thương mại cao cấp vướng phải nợ xấu và Việt Nam đã giải quyết tình trạng này trong một thời gian khá dài - đến năm 2018 mới có thể gọi là hoàn tất việc xử lý. Thế nhưng, trong bối cảnh hiện nay, khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ đơn giản là nợ xấu, mà xuất phát chính từ những vướng mắc về chính sách, pháp luật trong thủ tục phê duyệt các dự án đầu tư phát triển bất động sản. Khi các dự án bất động sản không phê duyệt được thì cung bất động sản từ các dự án bị giảm và nguồn vốn chủ yếu để thực hiện dự án từ hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng không còn nữa. Các nhà đầu tư thứ cấp vào bất động sản không muốn tham gia kinh doanh, làm cho các dự án phát triển bất động sản càng khó khăn mọi đường.
Hiện nay, chúng ta đã “bắt được đúng bệnh”, chỉ có điều chưa thực sự tìm được “thuốc chữa hữu hiệu”, chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, sao cho không còn khoảng trống, không còn khoảng xung đột pháp luật.
Thực tế, đã có rất nhiều “phương thuốc mới”. Trong đó, có việc ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP khi uỷ quyền cho cấp huyện định giá đất cụ thể, sửa Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT…
Có thể thấy, “bệnh nặng” nằm ở những chồng chéo, rắc rối trong hệ thống pháp luật; và trong pháp luật bất động sản, khoảng trống lớn nhất chính là định giá đất. Đây chính là “nhóm bệnh” về xung đột pháp luật.
Thế nhưng, “bệnh” đã thuyên giảm hay chưa? Theo tôi, chúng ta cần phải nhìn thẳng vào vấn đề, rằng “bệnh” chưa thực sự thuyên giảm, tức là “bệnh vẫn nặng”. Hơn thế nữa, theo tôi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn nhiều điểm bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, kỹ lưỡng hơn nữa trước khi chính thức thông qua và có hiệu lực thi hành.
Có thể thấy, “nhóm bệnh” xung đột pháp luật đã làm cho các dự án không thể được phê duyệt, dự án bị “treo”; hoặc các dự án được phê duyệt thì không thể triển khai do thiếu vốn…
Cụ thể trong từng phân khúc, hiện nay trong khi du lịch Việt Nam đã hồi phục và có sự tăng trưởng thì phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa có khung pháp luật rõ ràng. Như vậy, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa có cơ hội phục hồi tốt.
Với phân khúc nhà ở đô thị, vướng mắc lớn nhất là nằm ở câu chuyện không phê duyệt được dự án vì những dự án nhà ở tại đô thị có diện tích đất rất rộng và trên đó có nhiều loại đất. Ví dụ, đất đường mòn, bờ sông… về nguyên tắc đây là “đất công”, và pháp luật cũng không quy định cụ thể có thu hồi được không, hay bồi thường như thế nào và những điều này trong pháp luật hiện hành đang chưa được quy định rõ ràng, cụ thể. Đó là những minh chứng cho “căn bệnh” rắc rối, xung đột, chồng chéo của pháp luật.
“Bệnh” thứ hai là nguồn vốn. Chúng ta biết rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới “room”tín dụng, hạ lãi suất từ 1,5 - 2% là điều đáng mừng, mang lại hiệu ứng tốt nhưng nhìn nhận thực tế thì chỉ riêng động thái này không thể giải quyết việc cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội (NOXH) vì ưu đãi quá thấp, giá NOXH đã tăng gấp đôi so với mười năm trước.
Bên cạnh đó, Việt Nam đã cho phép phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng hiện nay, do dự án bất động sản vẫn không triển khai được, chủ đầu tư không bán được hàng dẫn tới việc phát hành trái phiếu chưa mang lại nhiều lợi ích như mong đợi.
Do đó, vốn vẫn là câu chuyện rắc rối và chưa được giải quyết dứt điểm. Gần đây, NHNN có yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất tiền gửi xuống trên 3%, nhưng liệu với mức lãi suất tiền gửi thấp như vậy thì người dân có đem tiền đến gửi hay không? Đây chính là quy luật kinh tế và chúng ta không thể lấy mệnh lệnh để thay thế được. Vì vậy, câu chuyện này vẫn đang bị bỏ lửng chưa có lời giải khả thi.
Và chúng ta đều biết rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển dựa vào vốn tín dụng, kể cả cổ phiếu, trái phiếu cũng chỉ đáp ứng được khoảng 30%, còn 70% là vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tức là người mua trả tiền trước cho doanh nghiệp xây dựng bất động sản mà mình sẽ mua. Nhưng thực tế hiện nay, việc không phê duyệt được dự án đã làm mất đi nguồn vốn tạo thành từ bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Do đó, những khúc mắc về pháp luật không chỉ làm cho nguồn cung bất động sản sụt giảm, mà còn tác động ngay vào nguồn vốn chính để phát triển dự án. Và hiện nay, do không huy động được vốn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai nên mọi sự quan tâm trên thị trường đang đổ dồn vào vốn tín dụng và hy vọng nguồn vốn tín dụng sẽ “cứu” được thị trường bất động sản. Nhưng cần nhìn thẳng vào thực tế vì chỉ riêng vốn tín dụng không thể “cứu” được thị trường bất động sản vì “sức” quá yếu. Hơn nữa, kỳ vọng quá nhiều vào vốn tín dụng mà mạnh tay khơi thông có thể gây rủi ro lớn cho kinh tế vĩ mô khi các ngân hàng rơi vào nợ xấu vượt ngưỡng.
Có thể thấy, thời gian qua, dù các cơ quan chức năng đã vào cuộc, đã tìm rất nhiều giải pháp,nhưng có vẻ như chúng ta đang khá lúng túng và chưa có được một giải pháp thực sự sáng giá.
Có thể thấy, “bệnh nặng” nằm ở những chồng chéo, rắc rối trong hệ thống pháp luật; và trong pháp luật BĐS, khoảng trống lớn nhất chính là định giá đất. (Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh)
“CÁC NGÂN HÀNG NGÀY CÀNG TRỞ NÊN CẢNH GIÁC”
PV: Giáo sư đã nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển dựa vào vốn tín dụng, kể cả cổ phiếu, trái phiếu cũng chỉ đáp ứng được khoảng 30%, còn 70% là vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, hiện tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 4,68% (thấp hơn 0,05% so với tăng trưởng tín dụng chung là 4,73%). Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng (17,41%) vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%) đây là mức tăng trưởng rất cao (gấp gần 4 lần tăng trưởng tín dụng chung) nhưng dư nợ tiêu dùng, mua bất động sản để tự sử dụng chiếm đến 65%, dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12% (năm đầu tiên xuất hiện xu hướng giảm trong 03 năm gần đây, cuối năm 2022 tăng 31,01%). Theo Giáo sư, thực trạng này cho thấy điều gì?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Thực tế, các ngân hàng vẫn luôn cảnh giác khi cho vay bất động sản. Từ xưa đã cảnh giác, nhưng nay thị trường bất động sản khó khăn, doanh nghiệp càng kêu gọi thì ngân hàng càng cảnh giác hơn vì rủi ro cho vay trong lĩnh vực bất động sản rất lớn. Vấn đề lớn nhất nằm ở các dự án đầu tư vì khi dự án “bế tắc” thì tất cả vốn sẽ “nằm im”. Cần lưu ý rằng, vốn cho mỗi dự án bất động sản là con số rất lớn, đơn vị tính đến chục, đến trăm nghìn tỷ đồng.
Trước hết, NHNN phải giữ an toàn và ổn định cho chính hệ thống ngân hàng của mình, đồng thời phải giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.
Tuy nhiên, đối với những người dân đi vay để mua nhà thì ngân hàng sẵn sàng cho vay khi người vay chứng minh được khả năng trả nợ, nhất là những đối tượng vay mua nhà ở xã hội.
Có thể nói, khi thị trường bất động sản Việt Nam đã rơi vào khó khăn thì sẽ khó khăn trăm bề chứ không đơn giản như các quốc gia khác. Vì tại các quốc gia khác, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp rất lớn. Chính vì vậy, nhà đầu tư dự án bất động sản có tiềm lực vốn rất mạnh và họ có nhiều giải pháp vốn khác nhau chứ không chỉ riêng tín dụng như tại Việt Nam. Các nhà đầu tư dự án bất động sản quốc tế có liên kết đầu tư rất chặt với các tổ chức tài chính nhiều hơn các tổ chức tín dụng, khả năng vốn đầu tư lớn hơn ở ta rất nhiều.
PV: Theo ông, giải pháp tăng cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng trong bối cảnh hiện nay là gì?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, ngân hàng không hạn chế cho vay đối với những mục đích tiêu dùng, tự sử dụng. Ngân hàng thương mại chỉ hạn chế theo quy định của NHNN chứ từng ngân hàng không tự đưa ra những hạn chế quá khắt khe trong việc cho vay. Các ngân hàng thương mại chỉ quan tâm đến khả năng trả nợ của người vay.
Chính phủ, NHNN đã đưa ra khuyến nghị đối với các ngân hàng thương mại giảm phí quản lý, vì thực tế các ngân hàng đang để phí quản lý cao dẫn đến chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay là một khoảng cách khá xa. Hiện nay, giá nhà đang ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thực. Và giá nhà cũng chỉ giảm nhẹ tại những nơi xa xôi, bất tiện trong việc sinh hoạt, học tập, làm việc của người dân.
Theo tôi, giải pháp cốt lõi là phải đánh thuế cao vào giới đầu cơ bất động sản vì nếu không làm được điều này thì Việt Nam sẽ luôn luôn bị động với thị trường. Vì khi đánh thuế cao để chống đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm và việc phát triển nhà ở xã hội sẽ tích cực và có nhiều cơ hội tốt hơn. Và kéo theo đó, vốn đầu tư vào dự án cũng giảm, sẽ giải toả áp lực cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Chúng ta có nhiều con đường để giải quyết khủng hoảng và việc có thể làm ngay là cho phép và khuyến khích, tạo cơ chế thúc đẩy các doanh nghiệp được vay vốn tại các tổ chức tài chính quốc tế.
PV: Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng, lãi suất hiện nay không còn là điểm nghẽn tiếp cận vốn, mà mấu chốt khiến tín dụng tăng chậm là do kinh tế khó khăn, doanh nghiệp thiếu đơn hàng, hấp thụ vốn kém. Trong bối cảnh đó, cần đẩy mạnh chính sách tài khóa, cải thiện môi trường kinh doanh song hành cùng chính sách tiền tệ. Ông nghĩ sao về nhận định này?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Trước mắt, như tôi đã nói, điều đầu tiên chúng ta phải cải cách hệ thống pháp luật, thể chế. Việt Nam cần tiếp tục tham khảo, học tập hệ thống pháp luật của các nước thì mới buôn bán, kinh doanh và phát triển lành mạnh được.
Thực tế ngay lúc này, nếu có doanh nghiệp bất động sản quốc tế đầu tư vào Việt Nam thì có lẽ đây chưa chắc đã là những nhà đầu tư mạnh và chiến lược dài hạn.
Và tất nhiên, sau việc cải cách hệ thống pháp luật chính là đẩy mạnh chính sách tài khoá, chính sách tiền tệ và cải thiện môi trường kinh doanh.
Mặt khác, chúng ta cũng phải đặt câu hỏi tại sao tiền trong dân vẫn chỉ muốn đầu tư vào bất động sản, chứ không muốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Vốn cho sản xuất, kinh doanh vẫn phải trông vào nguồn tín dụng là chính.
Vấn đề kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn cũng phải xem xét tới các giải pháp phục hồi sau đại dịch Covid-19. Chúng ta cần các giải pháp tài khóa và tiền tệ phù hợp để phục hồi kinh tế sau đại dịch.
KHÔNG PHẢI “TĂNG THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN” MÀ LÀ “CẢI CÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN”
PV: Những điểm sáng và triển vọng tích cực của thị trường bất động sản là gì, thưa ông?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Có thể thấy, những nỗ lực và sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong thời gian vừa qua cũng đã “giải cứu, khơi thông” được nhiều dự án, nhất là những dự án đã “nằm bất động” trong suốt nhiều năm qua.
Theo tôi, có lẽ phân khúc bứt phá và khả năng phục hồi đầu tiên chính là phân khúc đất nền, sau đó là phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu ở thực.
PV: Nhìn vào triển vọng của nền kinh tế Việt Nam và nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản, xin ông phân tích những yếu tố có thể dẫn dắt thị trường phục hồi trong thời gian tới?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Hiện nay, có rất nhiều việc chúng ta cần phải làm và cải cách thuế là điều đầu tiên phải thực hiện. Cụ thể, tại Nghị quyết 26/NQ-TW năm 2003, Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành TW đều nhấn mạnh đến việc phải cải cách thuế và tập trung vào tài chính đất đai. Chúng ta chỉ cần làm theo đúng những việc mà Đảng đã xác định là mọi việc sẽ ổn. Đây chính là vấn đề mấu chốt của những bất cập về pháp luật đất đai hiện nay.
Có thể nói, bất cập về tài chính đất đai có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản vì tài chính đất đai như phần hồn của thửa đất, hành chính đất đai chỉ là phần xác của thửa đất. Và ai cũng biết điều quan trọng nhất là phải quản lý được phần hồn. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta vẫn chỉ loanh quanh những vấn đề về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất… mà chưa thực sự chú trọng vào câu chuyện tài chính đất đai.
Giá thấp hơn thị trường thì người nông dân được bồi thường thấp, họ sẽ kêu than; Nhà nước được hưởng toàn bộ độ chênh giá trị đất đai giữa giá trị thị trường của diện tích đất đã thu hồi và giá trị bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tính theo giá nhà nước, còn nhà đầu tư lại được hưởng lợi lớn từ giá trị quyền sử dụng đất, giá trị thuê đất không tính theo giá thị trường. Điều quan trọng hơn là Nhà nước không thu được chút gì từ giá trị đất đai tăng thêm do quá trình đầu tư phát triển mang lại. Đây chính là bi kịch của thị trường bất động sản Việt Nam.
PV: Đâu là hệ lụy có thể xảy ra nếu không có những cải cách thiết thực đối với hệ thống thuế bất động sản trong tương lai?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Có thể thấy, thuế bất động sản không hợp lý là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. Giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất ra cũng cao theo làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế suy giảm; giá đất tăng với tốc độ cao cũng là nguyên nhân gây ra lạm phát cao; mặt khác, không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân, không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. Như vậy, việc ban hành Luật Thuế bất động sản theo hướng cải cách là tất yếu, góp phần làm giảm giá đất, xóa bỏ tích tụ bong bóng. Nếu không có những cải cách thiết thực đối với hệ thống thuế bất động sản trong tương lai thì nền kinh tế sẽ phải đối diện với những hệ luỵ chính như sau:
Thứ nhất, mọi người dân sẽ đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản thay vì đầu tư sản xuất, kinh doanh.
Thứ hai, hiệu suất sử dụng đất rất thấp. Thực trạng các khu đô thị "ma" vắng bóng người ở, các dự án "treo" có đất rồi nhưng không triển khai dự án hoặc triển khai chậm mà trong thời gian qua đã minh chứng rõ nét nhất.
Thứ ba, chất lượng cuộc sống đô thị sẽ suy giảm nhanh chóng. Lý do là bởi "làn sóng" di cư về các thành phố lớn ngày càng mạnh mẽ, trong khi tốc độ đầu tư hạ tầng không thể theo kịp tốc độ gia tăng dân số.
Thứ tư, không đủ kinh phí Nhà nước để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng tại đô thị vì không có nguồn thu thường xuyên cho mục đích này. Các nước khác, họ có cách thu giá trị đất đai tăng thêm để tiếp tục đầu tư ngay vào hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Thứ năm, tình trạng đầu cơ đất đai vượt ngưỡng vừa làm giá bất động sản tăng cao, vừa làm nền kinh tế có năng lực cạnh tranh thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.
Thứ sáu, thị trường bất động sản không ổn định, khi “sốt nóng” quá nhanh nhưng lại rơi vào “đóng băng” cũng quá nhanh. Thực tế cho thấy thị trường bất động sản nước ta “đóng băng” trong giai đoạn 2003 - 2006, sốt giá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2008, rồi lại rơi vào “đóng băng” trong giai đoạn 2009 - 2013, phục hồi và phát triển trong giai đoạn 2014 - 2018, giảm sâu cung từ 2018, sốt giá từ 2020 và lại đang đứng yên từ 2022 đến nay. Hiện nay, dự án treo rất nhiều, dự án nằm chờ phê duyệt cũng rất nhiều do không thể phê duyệt vì vướng mắc pháp luật.
Thứ bảy, chất lượng đô thị hóa thấp, không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đất nước, nhất là trong giai đoạn chúng ta cần phải đẩy mạnh chất lượng quá trình đô thị hóa, cần nhiều kinh phí hơn để thực hiện việc xây dựng đô thị theo triết lý “phát triển xanh” và “phát triển thông minh”.
Sự thực, nếu việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường đầu tư bất động sản không được cải cách thì đây là một biểu hiện của "bẫy thu nhập trung bình" mà ta chưa vượt qua được.
PV: Vậy theo Giáo sư, cần thay đổi và có hướng đi mới như thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản phát triển bền vững khi không có sốt đất, không có đóng băng. Tức là phát triển đều theo nhịp phát triển kinh tế - xã hội. Diện tích đất giữ nguyên nhưng dân số ngày càng tăng, do đó giá bất động sản sẽ tăng. Nhưng phát triển bền vững là tăng theo tuyến tính (tăng không có gia tốc) chứ không thể tăng theo đường cong (tăng có gia tốc). Câu chuyện thị trường đơn giản là như vậy.
Hiện nay, theo tôi, cũng cần cải cách môi trường đầu tư và chú trọng vào việc cải cách thủ tục hành chính. Việc cải cách hành chính trong đó có cải chính các thủ tục đầu tư là quan trọng hơn cả.Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã phát biểu rằng "chúng tôi không quan tâm đến các ưu đãi đầu tư về miễn, giảm thuế; về giảm tiền sử dụng đất mà chỉ mong có một thủ tục hành chính liên quan đến dự án đầu tư thật đơn giản, thật minh bạch”.
Và để hướng tới thị trường bất động sản bền vững, như tôi đã khẳng định ở trên, điều đầu tiên là phải cải cách thuế bất động sản.
Tiếp theo là cải cách luật pháp, thể chế, mà điểm mấu chốt chúng ta chưa vượt qua được là khâu định giá đất theo giá trị thị trường.
Lấy ví dụ tại Mỹ, họ không đầu cơ vào bất động sản mà họ tập trung đầu tư vào công nghệ vì cách đánh thuế bất động sản ở đó ngăn chặn được đầu cơ và đầu tư vào công nghệ tạo ra lợi nhuận cao nhất. Vì vậy, ở Việt Nam chúng ta cần thực hiện gấp giải pháp cải cách thuế bất động sản để thị trường bất động sản được bền vững trong phát triển, sau đó là lựa chọn các ngành hàng hóa có sức thu hút đầu tư cao để phát triển. Nếu làm được như vậy, người dân sẽ không lựa chọn đầu tư vào bất động sản nữa vì lợi nhuận không bằng đầu tư vào sản xuất, kinh doanh một khu vực mũi nhọn đã được lựa chọn.
Nhiều người cứ nói đến thuế bất động sản là nghĩ đến tăng thuế và "kêu la ầm ĩ". Chúng ta phải hiểu là cải cách thuế, tức là tăng thuế đối với đối tượng này, nhưng lại giảm thuế đối với đối tượng khác. Cụ thể hơn là chỉ tăng thuế đối với các trường hợp đầu cơ bất động sản, tích trữ tiền vào bất động sản để hành vi đầu cơ, tích trữ không mang lại siêu lợi nhuận như hiện nay.
Hy vọng trong thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những bước chuyển mình tích cực.
PV: Trong bối cảnh này, đề xuất cải cách thuế bất động sản dễ bị phản ứng. Theo ông, nên cải cách như thế nào để đạt được đồng thuận và có hiệu quả cao nhất?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Phải khẳng định rằng, chúng ta không thể lấy hoàn toàn kinh nghiệm các nước, bởi mỗi nước có đặc trưng nền kinh tế, hoàn cảnh xã hội khác nhau, trong đó Việt Nam có nhiều nét đặc trưng rất riêng.
Theo tôi, việc cải cách thuế bất động sản nên thực hiện theo hai bước: Bước một là hoàn thiện cải cách thuế liên quan đến đất đai, và bước hai mới xem xét, tính toán việc đánh thuế vào nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
Với thuế sử dụng đất, Việt Nam đang có nhưng hiện quá thấp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như đã được Quốc hội cho miễn hoàn toàn. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có tỷ suất thuế rất thấp, chỉ 0,03% (trong khi ở đa số các quốc gia khác thuế suất khoảng 1 - 1,5%). Việc cải cách thuế bất động sản cần phải nghiên cứu, đánh giá cụ thể tình trạng đất đai, nhà ở chung trong xã hội so với mức thu nhập của người dân để xác định tỷ suất thuế phù hợp đối với diện tích đất đai, nhà ở phù hợp cho một gia đình. Thậm chí, đối với diện tích đất đai, nhà ở phù hợp thì có thể miễn thuế. Đối với diện tích đất đai, nhà ở vượt quá mức phù hợp thì tỷ suất thuế tăng cao hơn, cao đến mức người dân không muốn đầu cơ, tích trữ đất đai, nhà ở.
Do vậy, ở đây cần giữ nguyên tắc không phải đánh thuế là tăng tỷ suất thuế mà là cải cách thuế. Tức thuế này không đánh vào những người nghèo mà đánh vào những người đầu cơ, tích trữ; những người có nhiều bất động sản, để bất động sản hoang hóa hoặc không đưa bất động sản vào sử dụng…
Mặt khác, cần có ưu đãi thuế với các trường hợp thuộc nhóm yếu thế (nhóm dễ tổn thương) như nông dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các địa phương có trách nhiệm đảm bảo an ninh lương thực.
Với ý kiến đề nghị đánh thuế cao với người thu lợi từ "thương mại lướt sóng" là đúng, nhưng đó là việc phải cải cách thuế thu nhập về chuyển quyền bất động sản. Kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy có thể xác định tỷ suất thuế cao hơn đánh vào thu nhập đối với những trường hợp thời gian mua và bán bất động sản quá ngắn.
Việc cải cách thuế bất động sản là cần thiết và cấp thiết, nhưng phải có lộ trình hợp lý. Cái gì làm trước được, hợp lý, khả thi thì làm, còn cái gì chưa đủ khả thi, hạ tầng quản lý không đủ năng lực thì cần nghiên cứu để tạo ra một lộ trình phù hợp.
PV: Trân trọng cảm ơn Giáo sư về cuộc trao đổi!
