Hà Nam: Môi giới "bắt tay" chủ đầu tư bán bất động sản chưa đủ pháp lý, rủi ro rình rập khách hàng
Lời tòa soạn:
Sau quãng thời gian dài trầm lắng, tới nay thị trường bất động sản đã dần xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực. Tại nhiều địa phương, các dự án bất động sản mới đã có thông tin mở bán. Gắn liền với đó là hàng loạt hoạt động truyền thông, quảng cáo, giới thiệu về dự án được chủ đầu tư hay các sàn giao dịch bất động sản đưa lên các kênh truyền thông đại chúng, mạng xã hội trước khi mở bán chính thức. Thực tế, đây là hoạt động bình thường và cần thiết trong kinh doanh bất động sản để thu hút khách hàng đến với dự án.
Tuy nhiên, lợi dụng hoạt động này, không ít chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án đã cùng với các sàn giao dịch bất động sản ngấm ngầm thực hiện huy động vốn tại các dự án khu đô thị, nhà ở chưa đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Công thức chung được các đơn vị này sử dụng là thông qua đội ngũ nhân viên môi giới đông đảo và các kênh truyền thông không chính thống như mạng xã hội, website để "bung" thông tin quảng cáo dự án. Sau đó tiếp cận khách hàng, mời chào bằng các chính sách chiết khấu hấp dẫn dành cho giai đoạn mua sớm và cuối cùng thuyết phục khách hàng ký tên vào những "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng hợp tác"... để huy động số tiền lên tới hàng trăm triệu đồng cho tới cả tỷ đồng cho một bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Cảnh báo tình trạng bán bất động sản chưa đủ pháp lý".
Trân trọng giới thiệu tới quý độc giả!
Ồ ạt bán dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, có dấu hiệu huy động vốn trái luật
Theo ghi nhận của phóng viên Reatimes, thời gian gần đây, trên nhiều kênh mua bán bất động sản và mạng xã hội xuất hiện dày đặc thông tin rao bán đất nền, biệt thự, nhà liền kề của dự án khu nhà ở Tân Thanh (tên thương mại là khu đô thị Tân Thanh Elite City), địa bàn huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam do Công ty TNHH Đầu tư phát triển đô thị Tân Thanh làm chủ đầu tư. Đáng nói, tại thời điểm này, dự án đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng dở dang, chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng theo quy định.
Trong quá trình nghiên cứu khảo sát thông tin, phóng viên Reatimes đã gặp các nhân viên môi giới ngay tại văn phòng bán hàng đặt tại dự án. Theo môi giới tên T., sàn Đất Xanh Miền Bắc (Công ty cổ phần dịch vụ & địa ốc Đất Xanh Miền Bắc) là đơn vị phân phối độc quyền cho dự án khu đô thị này.
Văn phòng bán hàng Tân Thanh Elite City nằm trong dự án (Ảnh: Duy Thế).
Theo tư vấn của môi giới trên, hàng chục lô đất liền kề, biệt thự của dự án đã được bán ngay trong giai đoạn mở bán đầu khi chưa đủ pháp lý. Theo đó, giá bán thấp nhất của các lô đất liền kề, biệt thự trong dự án dao động 15-27 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,5-2,7 tỷ đồng/lô đất diện tích 100m2, tùy vị trí. Riêng giá shophouse mặt trục đường lớn đã xây dựng thì được bán với giá hơn 6 tỷ đồng/căn.
Để thu hút khách hàng, môi giới còn cho biết, chủ đầu tư sẽ chiết khấu 6% giá trị lô đất cho khách hàng thanh toán luôn 95%. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ hỗ trợ cho khách hàng vay tối đa 45% giá trị lô đất.
Về phương thức thanh toán, môi giới cho biết, đầu tiên khách hàng xác nhận đặt cọc sẽ nộp 50 - 100 triệu đồng, tùy theo sản phẩm mua là lô đất liền kề hoặc biệt thự. Trong vòng 7 ngày sau đặt cọc, khách hàng được ký "Hợp đồng vay" với chủ đầu tư (thanh toán 30% giá trị lô đất). Ngoài ra, khách hàng còn đóng thêm 200 - 400 triệu đồng vào "Văn bản thỏa thuận" với Đất Xanh Miền Bắc.
Như vậy, ước tính theo hình thức huy động vốn này, nếu khách hàng mua 1 lô đất liền kề giá thấp nhất là 1,5 tỷ đồng, thì phải đóng 650 triệu đồng, dù dự án chưa đủ pháp lý. Cụ thể, 450 triệu đồng (30%) khi ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư và đóng thêm 200 triệu đồng cho sàn Đất Xanh Miền Bắc.
Điều đáng chú ý, trong quá trình tư vấn cho khách hàng, môi giới biết và khẳng định, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức theo quy định dự kiến vào thời điểm tháng 10/2024, chậm nhất có thể sẽ vào tháng 1/2025. Tuy nhiên, trong tập tài liệu tư vấn cho khách hàng của môi giới, luôn có sẵn các mẫu "Hợp đồng vay", "Văn bản thỏa thuận", "Bản đăng ký nguyện vọng"... gửi tới khách hàng.
Đáng nói, trong lời tư vấn với khách hàng, môi giới thừa nhận dự án chưa đủ điều kiện để mở bán, đồng thời, việc ký hợp đồng vay trên là hình thức lách luật.
Nhiều hạng mục của hạ tầng dự án Tân Thanh Elite City vẫn đang thi công dở dang (Ảnh: Duy Thế).
Ghi nhận của phóng viên Reatimes ngày 22/7, hạ tầng dự án Tân Thanh Elite City vẫn đang triển khai dở dang. Công nhân đang tiến hành thi công vỉa hè, máy móc và các phương tiện vận chuyển vật liệu vẫn thường xuyên ra vào dự án.
Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng Hà Nam, trong quý II vừa qua, trên địa bàn tỉnh chỉ 1 dự án, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là Dự án đầu tư xây dựng Khu trung tâm thương mại dịch vụ kết hợp nhà ở thuộc khu đô thị Bắc Châu Giang, TP. Phủ Lý. Dự án Tân Thanh Elite City được điểm tên trong danh sách dự án được cấp phép xây dựng trong quý này.
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Liên quan đến dự án Tân Thanh Elite City, ông Đào Duy Tùng, người đại diện cho Công ty TNHH Đầu tư Phát triển đô thị Tân Thanh cho biết, chủ đầu tư đang thực hiện quảng bá sản phẩm trước khi bán hàng chính thức. "Việc khách hàng họ có nguyện vọng đăng ký mua hàng là chuyện rất bình thường, bên tôi cũng chưa chuyển nhượng", ông Tùng khẳng định
Trái với lời khẳng định trên, môi giới vẫn rầm rộ bán hàng, tư vấn khách hàng mua bất động sản chưa đủ pháp lý của dự án như đã nêu ở trên.
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, sau khi tiếp nhận thông tin phản ánh dấu hiệu huy động vốn, bán bất động sản chưa đủ pháp lý tại dự án Tân Thanh Elite City, ông Nguyễn Quang Huy - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nam - cho biết, đơn vị đã cử cán bộ thanh tra xuống kiểm tra tại dự án và thông tin lại phóng viên Reatimes sau khi có kết quả.
Bài học nhãn tiền từ mua bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh
Thực tế, việc góp vốn, mua bất động sản chưa đủ pháp lý diễn ra khá phổ biến thời gian qua. Không ít dự án đã trở thành "mồ chôn" tiền của khách hàng khi chủ đầu tư không hoàn thiện pháp lý theo đúng cam kết, dẫn tới bức xúc, cá biệt là khiếu kiện kéo dài.
Điển hình như tại một dự án khác cũng ở Hà Nam. Nhiều năm qua, khách hàng mua các lô đất tại dự án này đã liên tục tập trung đông người đến trụ sở UBND tỉnh Hà Nam, kéo đến trụ sở của đơn vị phát triển dự án tại Hà Nội, mang băng rôn, biểu ngữ nói về việc bị chiếm dụng vốn, đề nghị chính quyền vào cuộc cứu dân.
Căn nguyên của sự việc này là do vào khoảng năm 2017 - 2018 dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, không được phép chuyển nhượng đất nhưng chủ đầu tư vẫn quảng cáo, phân lô, bán đất nền, ký hợp đồng chuyển nhượng đất với khách và cam kết sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Hoạt động này của chủ đầu tư đã bị một số cơ quan chức năng tỉnh Hà Nam nhắc nhở nhiều lần nhưng chủ đầu tư vẫn bất chấp và tiếp tục triển khai. Kết quả cho thấy tới cuối năm 2018 chủ đầu tư đã ký hợp đồng và tiến hành chuyển nhượng các lô đất cho hơn 1.600 khách hàng; thu lợi số tiền lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Nhiều năm qua, khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư tới 95% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khách hàng cũng không được xây dựng trên lô đất đã mua. Đây là nguyên nhân phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, khiếu kiện đông người, ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn.
Hiện tại, những vướng mắc của dự án vẫn đang được cơ quan chức năng tích cực giải quyết. Tuy nhiên, quyền lợi của hơn 1.600 khách hàng mua dự án này vẫn bị "treo".
Tuyệt đối không góp vốn vào dự án chưa đủ pháp lý
Liên quan tới hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản, những năm gần đây, Chính phủ, các bộ ngành và các địa phương đã đồng loạt có biện pháp ngăn chặn, xử lý hiện tượng đầu cơ bất động sản, không để xảy ra tình trạng "sốt" giá và "bong bóng" bất động sản.
Đặc biệt, các địa phương có trách nhiệm tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin về tiến độ thực hiện dự án đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, tránh rủi ro, tranh chấp.
Trong đó, Hà Nam - địa phương có thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng, cũng thường xuyên có văn bản để chấn chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật tại các dự án khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn tỉnh.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn không đúng quy định sẽ bị phạt tiền đến 1 tỷ đồng.
Nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý tốt thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật, UBND tỉnh Hà Nam từng có công văn gửi các Sở, ngành trên địa bàn tỉnh yêu cầu các nhà đầu tư thực hiện các dự án khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn tỉnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc ký kết hợp đồng góp vốn, chuyển nhượng đất đối với tổ chức, cá nhân không đúng quy định của pháp luật.
Giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ban quản lý các khu đô thị mới, UBND các huyện, thị xã, thành phố và các đơn vị liên quan tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, rà soát các dự án Khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn tỉnh đang triển khai thực hiện để kịp thời phát hiện, tham mưu, xử lý nghiêm các hành vi giao dịch, kinh doanh các sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tăng cường công tác phối hợp với các chủ đầu tư, chính quyền địa phương, các cơ quan báo chí để công bố thông tin rộng rãi về các dự án (tình trạng pháp lý, quy mô, tiến độ…) trên các phương tiện truyền thông để người dân nắm bắt các thông tin chính xác về các quy định cụ thể của pháp luật.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hân (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nhìn nhận, dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định, nhưng chủ đầu tư đã tổ chức mua bán, thu tiền của khách hàng thì đây là hành vi huy động vốn trái pháp luật. Hành vi này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc, xác minh, tiến hành xử phạt vi phạm hành chính; buộc khắc phục hậu quả, trả lại số tiền và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
"Pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, theo tôi, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt chỗ", "đặt cọc", "văn bản thỏa thuận", "cho vay"… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật", luật sư Nguyễn Văn Hân cho hay.
Vị luật sư trên cũng cho rằng, bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm.
Chuyên gia tài chính GS.TS. Đinh Trọng Thịnh (Ảnh: Tùng Dương).
Theo chuyên gia tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cách thức chung của việc huy động ồ ạt là việc doanh nghiệp cố tình lừa dối nhà đầu tư, đem lợi ích thu hút tiền góp của nhà đầu tư. Điều này dẫn đến, các nhà đầu tư không hiểu biết, thực hiện các quy định góp vốn không đúng pháp luật, rủi ro cao.
Ông Thịnh cho rằng, luật pháp quy định đầy đủ các yếu tố trong huy động vốn, nhưng khi thực hiện, doanh nghiệp lại lách luật, làm đủ mọi cách để làm trái luật.
"Quy định huy động vốn của Việt Nam phù hợp với quốc tế và tương đối rộng, nhưng không ít doanh nghiệp "lách luật" và thực thi không đúng yêu cầu. Ví dụ như, luật yêu cầu phải có tài sản đảm bảo hay chỉ được bán cho khách hàng chuyên nghiệp, nhưng khi huy động vốn, doanh nghiệp lại tìm cách "lách" các quy định trên", ông Thịnh phân tích.
Về nguyên nhân dẫn tới thực trạng huy động vốn ồ ạt, ông Thịnh cũng cho rằng, cơ quan chức năng chậm phát hiện, không theo dõi một cách sát sao, đầy đủ quá trình huy động vốn trên thị trường. Điều này đã dẫn tới thực trạng huy động vốn không đúng với pháp luật trong thời gian dài.
Một số chuyên gia nhận định, hiện nay có nhiều doanh nghiệp không có năng lực nhưng vẫn huy động tiền của người dân để làm dự án. Đã có rất nhiều người mua "thiệt đơn thiệt kép" khi dính vào các hợp đồng với các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Do đó, khách hàng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào dự án này.
Hoạt động "lách luật" bán bất động sản của dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh không chỉ trái luật mà còn gây nhiễu loạn thị trường. Đặc biệt, những hoạt động này còn gây mất bình đẳng giữa các chủ đầu tư phát triển bất động sản, ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư tại các địa phương.
Trước đây chưa có quy định về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Điều 25 Luật này quy định, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Còn theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có hiệu lực trước ngày 1/8 quy định, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
