Hàng loạt các chung cư cũ khu Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng.
"Chiếc áo cơ chế" đặc thù
TP. HCM hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận: 1, Quận 10, Quận 3, Quận 5, Bình Thạnh với khoảng 27 ngàn hộ dân sinh sống.
Nhà dột nát, xuống cấp, ô nhiễm môi trường, mất trật tự… là những vấn đề mà hàng chục ngàn hộ dân đang sống trong những khu chung cư cũ tại TP. HCM phải đối mặt. Thậm chí, hàng ngàn người ở 44 chung cư bị xuống cấp nghiêm trọng đang sống trong sợ hãi vì nơi họ ở không biết nhà sẽ sập lúc nào.
Theo đánh giá của ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở xây dựng TP. HCM thì xây dựng, cải tạo chung cư cũ là vấn đề hết sức khó khăn.
Cụ thể là: việc bồi thường giải phóng mặt bằng chưa được đồng thuận 100% từ các hộ dân, khó khăn về hồ sơ pháp lý nhà đất; diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ; thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản cho một công trình chung cư được khởi công xây dựng mất quá nhiều thời gian từ 18 đến 25 tháng; việc bảo toàn đầu tư liên quan đến vị trí chung cư, chỉ tiêu quy hoạch các chung cư và quy hoạch chung đã khiến các nhà đầu tư không dám đầu tư vào xây dựng chung cư cũ.
Ông Trương Trung Kiên, Trưởng ban Đô thị, Hội đồng Nhân dân TP. HCM nhấn mạnh: “Cần có các giải pháp giải quyết đáp ứng các yêu cầu, tâm tư, quyền lợi chính đáng của người dân; Thông tin rất rõ ràng, minh bạch, quyền lợi mà người dân được hưởng. Đối với nhà đầu tư, cần phải tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, xây dựng các chính sách quy định để các nhà đầu tư tham gia; Về mặt quản lý, cần phải đảm bảo các định hướng quy hoạch, cân bằng phát triển và khả năng đáp ứng của hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho khu vực”.
Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định thẩm quyền kiểm định chung cư cũ thuộc Sở Xây dựng. Tuy nhiên, nếu giao cho Sở này kiểm định 474 chung cư hư hỏng trên địa bàn thành phố là khó thực hiện. Vì vậy, Sở Xây dựng nên chịu trách nhiệm xây dựng quy chế, tiêu chuẩn kỹ thuật, ra quyết định tháo dỡ và cấp phép xây dựng.
Còn việc kiểm định, xây dựng, quản lý sẽ phân cấp, ủy quyền cho quận, huyện để thực hiện nhanh hơn bởi các thủ tục kéo dài, lại “đổ dồn” lên UBND Thành phố và các sở, ngành trong khi số lượng chung cư cần cải tạo quá lớn.
Từ nguyện vọng và đề xuất của Thành phố, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho TP. HCM phân cấp cho UBND cấp quận, huyện thực hiện việc kiểm định, thẩm định, phê duyệt phương án tháo dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm.
Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, trong năm 2017, thành phố sẽ khởi công xây dựng 6 chung cư tại các vị trí chung cư cũ đã tháo dỡ với tổng quy mô xây mới là 1.785 căn hộ, 142.365m2 sàn xây dựng.
Bên cạnh đó, TP. HCM tiếp tục sẽ cải tạo, sửa chữa 10 chung cư với diện tích sàn là 116.778m2 và 1.761 căn hộ; triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng 5 chung cư với diện tích gần 28.000m2 sàn xây dựng và 580 hộ phải di dời; đồng thời tháo dỡ 5 chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm với tổng diện tích hơn 82.000m2 sàn xây dựng.
TP. HCM đặt mục tiêu tới năm 2020 sẽ tháo dỡ, di dời, xử lý 50% trong tổng số 474 chung cư cũ trên địa bàn.
UBND TP. HCM cũng được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang trong tình trạng hư hỏng nặng, cấp độ cực kỳ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ trong thời gian ngắn với điều kiện phải đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện dự án khả thi, an toàn và hiệu quả cao nhất; Chủ tịch UBND Thành phố quyết định theo thẩm quyền và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật. Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP. HCM chủ trì, phối hợp xây dựng Đề án phân cấp, ủy quyền cụ thể, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Sau khi được Thủ tướng trao cho "chiếc áo cơ chế" đặc thù, nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng mới 19.280 căn hộ chung cư cũ trên địa bàn, TP. HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép Thành phố được ủy quyền cho các quận, huyện thực hiện phần việc thuộc thẩm quyền của UBND thành phô như phê duyệt dự toán kinh phí sửa chữa và kinh phí kiểm định; ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm định cho chủ sở hữu nhà chung cư; phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới thay thế chung cư cũ; công nhận chủ đầu tư; chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp; ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án.
Những phần việc thuộc thẩm quyền của các sở, ngành, thành phố cũng đề nghị được phép trao quyền cho cấp quận, huyện như ra kết luận kiểm định; thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ nhà chung cư; thẩm định và phê duyệt phương án phòng cháy, chữa cháy; phê duyệt thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông; thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế thi công; cấp phép xây dựng...
Để tránh tình trạng kéo dài trong thỏa thuận bồi thường, TP. HCM cũng kiến nghị không nên cho áp dụng bồi thường mà thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm ứng vốn để quận, huyện chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân. Thực hiện đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà tái định cư cho quận, huyện để bố trí tái định cư tại chung cư xây dựng mới. Chủ đầu tư không trực tiếp đứng ra thực hiện việc tái định cư cho người dân.
Tiêu chuẩn căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1,1 lần so với diện tích căn hộ cũ và người dân không phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Trường hợp căn hộ được bố trí tái định cư có diện tích nhỏ hơn 25m2 sẽ được bố trí căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2.
Đây là phần hỗ trợ riêng cho các đối tượng có nhà ở nhỏ hơn mức tối thiểu của nhà ở xã hội. Các hộ có diện tích căn hộ nhà ở tái định cư lớn hơn mức tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội không được hỗ trợ. Trường hợp hộ gia đình có nhiều nhân khẩu sẽ được xem xét, giải quyết cho thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.
Khi đã đồng ý nhận bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân không có nhu cầu ở tại chung cư xây dựng mới thì vẫn được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai. Trường hợp người dân chưa ký nhận bố trí nhà ở tái định cư có nhu cầu nhận tiền tại thời điểm di dời thì được thanh toán khoản tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư.
Với những động thái trên, có thể nói cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ của TP. HCM đã dần hình thành và điều này sẽ giúp Thành phố chủ động hơn, tiếp tục phát huy tinh thần năng động, sáng tạo, làm tốt hơn vai trò “đầu tàu” cả nước.
Giải bài toán cho Hà Nội
Thời gian qua, theo thống kê, trong hơn 1.000 chung cư cũ trên toàn TP. Hà Nội, mới chỉ có 14 chung cư được cải tạo lại. Con số này thể hiện sự khó khăn trong việc cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.
Bên cạnh những lý do như kinh phí, cơ chế cho các nhà đầu tư… thì việc giải quyết mức bồi thường cho các hộ dân đang được xem là một trong các lý do quan trọng cho sự chậm trễ trong tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ.
Hiến kế cho Hà Nội, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng cần phải làm rõ các loại hình sở hữu căn hộ chung cư cũ của người dân ở từng tòa nhà. Từ thế kỷ trước, nhiều nhà chung cư cũ đã được bán cho người dân.
Cũng có những khu, người dân còn sở hữu cả quyền sử dụng đất. Một số khu người dân chỉ sở hữu căn hộ, còn phần hành lang, sân chơi là của chung, hay thuộc quyền sở hữu nhà nước... Do vậy, với từng khu phải có cơ chế khác nhau, không thể đổ đồng đền bù theo tỷ lệ 1:1.
Theo quan điểm của Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phương án tối ưu nhất là tái thiết, rà soát lại diện tích từng khu chung cư cũ, thống kê dân số rồi lập quy hoạch chi tiết lại toàn bộ từ đường lớn - nhỏ kiểu ô bàn cờ để nhà có nhiều mặt tiền hơn, vườn hoa, hầm, nhà chung cư, liền kề... tạo thành khu đô thị đa chức năng. Nguồn tài chính được huy động từ đất khu được cải tạo lại do đa phần các khu chung cư cũ đều là đất vàng, rất có giá trị.
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, khẳng định, tỷ lệ đền bù chính là nút thắt và nếu tháo gỡ được nút thắt này thì sẽ giải quyết được vấn đề cải tạo chung cư cũ.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest.
Ông Hiệp chia sẻ, khi chưa có đề xuất trên của lãnh đạo thành phố thì đã có những doanh nghiệp đề nghị tỷ lệ đền bù lên đến trên 2 chấm nhưng vướng phải nhiều khó khăn và không làm được.
“Tôi đã từng bàn về cải tạo chung cư cũ của Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam ở phố Huỳnh Thúc Kháng. Dù đã xong về mặt chủ trương nhưng khi xuống thương lượng với người dân cũng chỉ vướng mỗi tỷ lệ đền bù. Do đây là khù vực hạn chế chiều cao và nếu đền bù với tỷ lệ khoảng 2 chấm thôi thì đã là vô cùng khó cho doanh nghiệp. Nếu quản lý tốt thì may ra lãi được khoảng 2-3%. Nếu như quản lý không tốt, tiến độ có thể bị chậm, khả năng bị thua lỗ.
Như vậy, các nhà đầu tư bị đặt trong bối cảnh rủi ro rất lớn. Những vướng mắc về quyền lợi của người dân, tỷ lệ đền bù cố định và tất cả những điều kiện khả thi của dự án dẫn đến thực trạng suốt một thời gian dài, các chung cư cũ đều không cải tạo được”, ông Hiệp cho hay.
Suy cho cùng, các nhà đầu tư vẫn mong muốn Hà Nội xây dựng được một cơ chế đặc thù với chính sách cụ thể, phù hợp, thông thoáng để giải quyết hài hòa lợi ích giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Có như vậy, vấn đề cải tạo chung cư cũ của Hà Nội sẽ không còn “nằm trên giấy” mà về đích nhanh chóng, đáp ứng kỳ vọng của hàng nghìn người dân Thủ đô./.
