Hà Nội: Loạt chung cư tại quận Cầu Giấy và Thanh Xuân chưa sổ hồng giá vẫn ở mức ‘ngất ngưởng’

Tương lai "bỏ ngỏ" của nhiều chung cư chưa sổ hồng

Theo báo Đầu tư, UBND TP. Hà Nội đã liệt kê 4 dự án chung cư trên địa bàn quận Thanh Xuân và Cầu Giấy chưa được cấp sổ hồng, gồm: Golden West, The Legacy, Việt - Đức Complex, và D'Capitale. Dù chưa hoàn thiện pháp lý, các chung cư này hiện có mức giá cao ngang ngửa các dự án mới mở bán, đầy đủ pháp lý.

Tại dự án Golden West (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân), giá bán ban đầu khi mở bán chỉ từ 23,5 triệu đồng/m2. Năm 2016, dự án được bàn giao tới khách hàng nhưng chưa có căn hộ nào được cấp sổ hồng. Tuy nhiên đến nay, giá bán các căn hộ tại đây đã lên đến 50-55 triệu đồng/m2.

Việc dự án vẫn chưa có sổ hồng xuất phát từ vi phạm của chủ đầu tư khiến dự án chưa thể hoàn thiện hồ sơ pháp lý gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội. Theo kết luận thanh tra số 39 của Thanh tra Bộ Xây dựng vào năm 2022, phía chủ đầu tư đã cố tình xây dựng sai, điều chỉnh quy hoạch không tuân thủ pháp luật, nâng tầng cao từ 6,5 tầng thành 25 tầng.

Dự án The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) khi mở bán năm 2020 có giá khoảng 32-36 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 60-65 triệu đồng/m2, nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là chủ đầu tư Hadisco 41 chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Dự án cũng đối mặt với nhiều mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, đỉnh điểm vào tháng 7/2023 khi cư dân từ chối đóng phí vận hành và phí gửi xe do các tiện ích quảng cáo như bãi đỗ xe thông minh, bể bơi, sân chơi vẫn chưa được thực hiện. Ban quản lý đã cắt điện và nước sinh hoạt với lý do dự trữ nước phòng cháy chữa cháy, khiến lãnh đạo phường phải chủ trì họp giải quyết. Tuy nhiên, đến nay các vấn đề vẫn chưa được xử lý triệt để.

Tại dự án Việt - Đức Complex (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân), giá căn hộ hiện tại dao động 50 triệu đồng/m2 đối với các căn trên 100m2 và 60 triệu đồng/m2 đối với các căn nhỏ hơn. Mức giá này cao gấp 2-2,5 lần so với giá mở bán năm 2017 là 24,5 triệu đồng/m2. Việc chưa được cấp sổ hồng xuất phát từ các sai phạm của chủ đầu tư, bao gồm sử dụng tầng kỹ thuật vào mục đích kinh doanh và tự ý xây dựng vách ngăn tại tầng kỹ thuật. Ngoài ra, dự án vẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, khiến hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện.

Tuy nhiên khác với 2 dự án trên, dự án này đã được nhà đầu tư đã nộp hồ sơ kiểm tra pháp lý phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận tới Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội. Hiện cơ quan này đang thực hiện công tác kiểm tra, cấp sổ theo quy định.

Với dự án D'Capitale (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy), hai tòa C2 và C5 với thời hạn sở hữu 50 năm, chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Giá căn hộ tại đây dao động 75-85 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ sở hữu lâu dài tại bốn tòa còn lại có giá quanh mức 100 triệu đồng/m2.

Trước đó, năm 2018, giá căn hộ tại dự án khoảng 60 triệu đồng/m2, nhưng sau các lùm xùm về hành lang quá hẹp (1,47m) và thiếu điều hòa, nhiều người bán tháo căn hộ với giá "cắt lỗ" khoảng 50 triệu đồng/m2. Dù vậy, giá bán đã tăng trở lại sau khi chủ đầu tư giải quyết các vấn đề và đạt được thỏa thuận với cư dân.

Rủi ro với chung cư chưa sổ hồng

Không chỉ các dự án chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, nhiều dự án khác trên địa bàn TP. Hà Nội dù đã đi vào hoạt động cũng rơi vào tình trạng chưa có sổ hồng. Điều đáng chú ý là các căn hộ tại những dự án này vẫn được giao dịch với mức giá ngang ngửa các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, người mua chấp nhận điều này sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Rủi ro lớn nhất là việc người dân không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Điều này đồng nghĩa với việc, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản, người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng, người mua cũng không thể thế chấp căn hộ để vay ngân hàng, gây khó khăn trong việc huy động vốn khi cần thiết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn, nhân công ngày càng tăng cao, kéo theo giá nhà không ngừng leo thang.

Ông Đính nhận định: "Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng trong thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, việc mua căn hộ chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình".

Chia sẻ trên báo Đầu Tư, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, các căn hộ chưa có sổ hồng thường có tính thanh khoản thấp. Giới đầu tư thường né tránh các sản phẩm có pháp lý không đảm bảo hoặc liên quan đến các chủ đầu tư vướng tai tiếng.

Ông nhấn mạnh: "Người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, sổ hồng trao tay và giao dịch có công chứng đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro. Đối với các giao dịch sơ cấp, người mua cần chú trọng năng lực tài chính và sự uy tín của chủ đầu tư".

Với tình hình hiện tại, việc lựa chọn căn hộ có pháp lý rõ ràng không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua mà còn tăng tính an toàn trong đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức về nguồn cung và chi phí.