Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết: Thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2016 cho thấy bức tranh chung của thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.
Phân khúc hạng B dẫn dắt thị trường
Theo đơn vị khảo sát, trong quý 2/2016, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ khoảng 17.370 căn, tăng 7% theo quý và 29% theo năm. Có 10 dự án đang bán và 16 dự án mới, cung cấp thêm 6.700 căn, tăng nhẹ so với quý trước.
Đáng chú ý, chỉ trong riêng 3 tháng qua, đã có khoảng 6.000 căn đã được bán, tăng 7% theo quý và 30% theo năm, đưa tỷ lệ hấp thụ đạt 35%.
Phân khúc nhà trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong đó khu vực Từ Liêm tiếp tục ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất với 37% thị phần, chủ yếu từ 2.250 căn bán được hạng B.
Nguồn cung nhà ở Hà Nội đang khá dồi dào do các chủ đầu tư liên tiếp ra hàng.
Trong nửa cuối năm 2016, có khoảng 22.000 căn từ 41 dự án, chủ yếu hạng B, dự kiến sẽ mở bán, tập trung ở quận Từ Liêm, Thanh Xuân và Cầu Giấy.
Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 1.230 USD/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.
Ngay cả phân khúc biệt thự, liền kề, dù nguồn cung tương đối dồi dào, song kết quả bán hàng của hầu hết các dự án vẫn khiến chủ đầu tư phấn chấn.
Tổng nguồn cung phân khúc biệt thự/nhà liền kề đạt 32.620 căn, tăng 7% theo quý và 11,2% theo năm. Có 6 dự án mới và nguồn cung bổ sung từ một dự án hiện tại cung cấp tổng cộng 908 căn – mức cung mới theo quý cao nhất trong vòng hai năm gần đây. Quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 26% thị phần.
Trong quý ghi nhận hơn 280 giao dịch (tăng từ 174 của quý trước), 65% giao dịch là nhà liền kề. Từ Liêm dẫn đầu nguồn cung sơ cấp và khối lượng giao dịch. Điều khiến các đơn vị khảo sát bất ngờ chính là giá bán đã tăng đối với biệt thự 16%, trong khi liền kề tăng nhẹ chỉ 1%, trong bối cảnh nguồn cung là cực lớn.
Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, do nguồn cung khá nhiều cộng với mức giá cao nên trong nửa cuối 2016, thị trường này sẽ dần ổn định hơn, trong khi có thể sẽ phải chịu áp lực về giảm giá do nguồn cung có khả năng dư trên trên thị trường.
Cũng theo bà Hằng, những khu vực có giao thông thuận tiện cho người dân thì căn hộ bán chạy hơn như quận Cầu Giấy, Từ Liêm. Từ nay đến cuối năm 2016, số lượng căn hộ để bán có nguồn cung tăng, khoảng 22.000 căn hộ. Nguồn cung phân khúc hạng B vẫn dẫn dắt thị trường.
"Phân khúc hạng sang đang phát triển lành mạnh. Từ nay đến cuối năm 2016 sẽ có thêm 1.200 căn biệt thự, nhà liền kề gia nhập thị trường, khiến nguồn cung dư thừa", bà Hằng nhận định.
Cho thuê èo uột
Trái ngược với phân khúc nhà ở bán đứt, mảng cho thuê tại Hà Nội trong quý vừa qua khiến không ít chủ đầu tư kém vui.
Cụ thể, đối với mảng bán lẻ, trong quý 2/2016, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và 22% so với cùng kỳ năm trước. Có 3 dự án mới gia nhập thị trường Thăng Long Victory (Tòa T1), Thăng Long Garden và Victoria Văn Phú cung cấp khoảng 48.000 m2.
Do nguồn cung mới khá dư giả nên tỷ lệ lấp đầy bình quân giảm gần 6% theo quý và 1,6% theo năm. Duy chỉ có tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa tăng nhẹ 0,2 % theo quý trong khi cả trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ đều giảm lần lượt 5,4% và 15,8% theo quý.
Riêng giá thuê đồng loạt giảm ở tất cả các loại hình, từ trung tâm bách hoá, trung tâm thương mại đến khối đế bán lẻ, mức giảm dao động từ 0,1 – 17,5%.
Ngay cả phân khúc văn phòng cho thuê, cho dù công suất thuê được cải thiện nhưng giá thuê văn phòng hạng B vẫn phải đối mặt với sụt giảm khoảng 1,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ở mảng khách sạn cũng không có kết quả tốt trong quý vừa qua khi tỷ lệ lấp đầy trung bình lẫn giá phòng bình quân (ARR) cùng giảm nhẹ theo quý nhưng trong bối cảnh Hà Nội đón khoảng 2,05 triệu lượt khách quốc tế vào q2/2016, tăng 34% so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê gộp trung bình đạt khoảng 82 USD/đêm, giảm khoảng 0,1% theo quý.Trong đó, duy chỉ có hạng 5 sao đạt kết quả tốt, giá thuê tăng nhẹ 2%, còn lại hạng 3 – 4 sao đều đối mặt với giảm giá từ 0,2 – 5% so với quý trước./.
Sẽ có những biến động nhất địnhNhận định về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENINVEST cho rằng sẽ có những biến động nhất định ở từng phân khúc. “Về cơ bản, thị trường sẽ vẫn duy trì trạng thái khá cân đối như hiện nay. Tuy nhiên, tôi cho rằng sẽ còn những biến động tùy vào từng phân khúc cụ thể. Ví dụ như, phân khúc nhà giá rẻ và trung bình sẽ có thể khan hiếm dẫn tới giá tăng lên, trong khi các phân khúc cao và đặc biệt cao cấp sẽ có thể giá phải giảm và dễ tiếp cận hơn với phần đông khách hàng”, ông Hưng nói. Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ vẫn trên đà phát triển tốt, ngoại trừ có những thay đổi đột biến về chính sách tín dụng là nhận định của ông Vũ Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). Ông Phấn cho rằng, thực tế diễn biến trong một vài năm vừa qua của thị trường bất động sản cũng như những bài học, kinh nghiệm rất quý mà các chủ đầu tư dự án, các cá nhân đầu tư thứ cấp đã rút ra được và hiện nay lượng cung bất động sản đang rất dồi dào. Thị trường bất động sản trong đầu năm 2016 phát triển khá ổn định và không có nhiều thay đổi, mặc dù đã có những quan ngại ban đầu về những chính sách có thể thay đổi. Vì vậy, dự đoán thị trường cuối năm 2016 và đầu năm 2017 vẫn sẽ đón nhận nhiều nguồn cung và nguồn cầu, giá các sản phẩm bất động sản cũng giữ nhịp ổn định. “Tuy vậy, để thị trường BĐS phát triển ổn định cần phải có chính sách hợp lý để hỗ trợ doanh nghiệp về mặt quy hoạch, hạ tầng giao thông, tạo ra dòng vốn, nhưng đồng thời cũng có sự hỗ trợ cho người dân mua nhà như có cơ chế chính sách, thành lập các tổ chức tài chính cho người dân vay. Có như thế sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định”, ông Phấn cho hay. |
