Hạ tầng chiến lược định hình bản đồ phát triển vùng, mở ra các cực tăng trưởng mới cho TP.HCM

TP.HCM tái định vị không gian phát triển mới

Tại hội thảo với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức ngày 16/7 tại TP.HCM, TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ đã tập trung phân tích vai trò của hạ tầng, quy hoạch và quá trình tái cấu trúc không gian đô thị trong việc hình thành những cực tăng trưởng mới của thị trường.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình mở rộng không gian đô thị và liên kết vùng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi hệ thống hạ tầng quy mô lớn. Khác với các giai đoạn trước, động lực tăng trưởng của vùng không còn chỉ đến từ khu vực trung tâm mà sẽ được tái phân bổ theo các hành lang phát triển mới, gắn với mạng lưới metro, vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống cảng biển. Đây sẽ là nền tảng để tái cấu trúc không gian phát triển của toàn vùng TP.HCM trong giai đoạn 2026 - 2030 và xa hơn đến năm 2045.

TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng, vùng TP.HCM hiện đang đối mặt với hai thách thức lớn là chi phí logistics còn cao và bài toán nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho lực lượng lao động và công nhân khu công nghiệp. Những điểm nghẽn về kết nối hạ tầng đang làm gia tăng chi phí vận chuyển, thu hẹp khả năng tiếp cận việc làm của người lao động, đồng thời làm giảm hiệu quả phát triển của toàn vùng. Vì vậy, đầu tư hạ tầng không chỉ nhằm giải quyết bài toán giao thông mà còn là giải pháp nâng cao năng suất lao động, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo dư địa cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

"Giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ tăng tốc đầu tư hạ tầng với hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cùng hệ thống cảng biển và logistics. Việc hình thành đồng bộ các công trình này sẽ tạo ra mạng lưới kết nối liên vùng hoàn chỉnh, mở rộng không gian phát triển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ.

Hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị. Giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý. Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển, qua đó hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD", TS Nguyễn Đức Kiên chia sẻ.

Từ kinh nghiệm của các đô thị lớn như Tokyo, Thượng Hải, Bắc Kinh và Bangkok, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng, hệ thống metro và giao thông công cộng không làm tăng giá trị cho toàn bộ thị trường mà tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Giá trị bất động sản sẽ tập trung tại những khu vực có khả năng kết nối việc làm, dịch vụ và tiện ích tốt, trong khi các khu vực thiếu động lực phát triển sẽ khó duy trì mức tăng giá như kỳ vọng. Đây cũng là cơ sở để nhà đầu tư và doanh nghiệp thay đổi tư duy phát triển dự án, chuyển từ khai thác lợi thế vị trí sang kiến tạo giá trị thông qua quy hoạch, hạ tầng và chất lượng môi trường sống.

TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ bản lề để định hình lại bản đồ phát triển vùng TP.HCM. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững

Tại tọa đàm với chủ đề "Tái định vị thị trường bất động sản: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững", cũng theo TS. Nguyễn Đức Kiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi các yếu tố từng dẫn dắt thị trường trong nhiều năm qua đang dần thay đổi. 

Nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng tăng giá thì trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản đang trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của thị trường. Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại hệ giá trị của bất động sản và vai trò của các chủ thể tham gia thị trường trong chu kỳ phát triển mới.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Đông Tây Group kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land cũng chia sẻ, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để hình thành một chu kỳ phát triển mới với nền tảng vững chắc hơn. Quá trình thanh lọc sẽ tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các chủ thể, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực thực sự, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và kiên định với chiến lược phát triển dài hạn.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, quá trình thanh lọc là bước tiến hóa tất yếu của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn. Bất động sản không thể phát triển tách rời nền kinh tế mà phải đồng hành cùng quá trình tái cấu trúc sản xuất, dịch vụ và đô thị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, mọi phân khúc đều tồn tại nhu cầu thực nếu phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của từng nhóm khách hàng.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhấn mạnh ba yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong giai đoạn mới gồm khả năng chi trả của người dân, chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp và sự đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Từ góc nhìn phát triển đô thị, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay là sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Việc phát triển các đô thị vệ tinh cần song hành cùng việc triển khai hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, qua đó mở rộng không gian đô thị, tạo thêm nguồn cung phù hợp và từng bước cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Cơ hội cho doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, năng lực thực 

Các chuyên gia cho rằng, khi nhu cầu thực trở thành động lực dẫn dắt, việc hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn cung, phát triển thị trường vốn dài hạn và nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là những điều kiện tiên quyết để cân bằng cung - cầu và gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Ở góc độ chính sách, TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Theo ông, bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển các kênh vốn trung và dài hạn để tạo nguồn lực bền vững cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes cho rằng, nhu cầu của người mua ngày càng dịch chuyển từ việc tìm kiếm một nơi ở sang tìm kiếm một không gian sống toàn diện. Theo ông, các đại đô thị trong tương lai cần được phát triển trên nền tảng hạ tầng giao thông đồng bộ, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, môi trường sống chất lượng và định hướng phát triển bền vững. 

Lấy Vinhomes Green Paradise Cần Giờ làm ví dụ, ông cho biết dự án được định hướng phát triển gắn với các công trình hạ tầng trọng điểm khu vực phía Nam, tiêu chí phát triển xanh và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư, nghỉ dưỡng và khai thác lâu dài của người dân.

Dự án này, theo ông, có 4 yếu tố giúp đón dòng vốn ngoại là vị trí, quy mô, định hướng và khả năng tạo dòng tiền. Về vị trí, dự án có 3 mặt giáp biển, lưng tựa vào khu dự trữ sinh quyển thế giới. Trong tương lai, từ dự án đến trung tâm TP HCM chỉ mất 13 phút qua tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ.

Dự án có quy mô 2.870 ha, lớn gấp 4 lần Phú Mỹ Hưng, nhưng mật độ xây dựng khoảng 30%, chủ yếu là không gian cảnh quan, mặt nước. Đại đô thị theo đuổi định hướng phát triển chuẩn ESG++, đồng thời đáp ứng rất nhiều tiêu chuẩn cao cấp của thế giới.

Theo ông Tâm, yếu tố dòng tiền là điểm then chốt. Các đại đô thị có hệ sinh thái "all-in-one" có thể tạo nguồn thu ổn định từ du lịch, thương mại và dịch vụ, qua đó gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Với Vinhomes Green Paradise, dự án có biển hồ nước mặt, nhà hát, sân golf, quảng trường, các tuyến phố thương mại, hàng loạt thương hiệu toàn cầu... tạo nên hệ sinh thái hoàn chỉnh. Kết hợp với metro, cao tốc, cầu vượt biển... đại đô thị này dự báo đón 40 triệu lượt khách mỗi năm.

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chủ đạo, các chuyên gia cũng cho rằng, việc phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, nâng cao chất lượng dự án, hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tăng cường tính minh bạch của thị trường sẽ là những yếu tố quyết định khả năng phát triển bền vững của bất động sản Việt Nam trong thời gian tới./.