Tái cấu trúc lõi đô thị: Điều gì chờ đợi thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM?

Quy hoạch tái định hình bản đồ bất động sản đô thị

Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định quy hoạch đang trở thành một trong những yếu tố có sức chi phối mạnh mẽ nhất đối với thị trường bất động sản. Nếu trước đây quyết định mua nhà chủ yếu dựa trên giá bán, vị trí hay hệ thống tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, tầm nhìn quy hoạch và định hướng phát triển dài hạn của khu vực đã trở thành tiêu chí quan trọng trong quá trình ra quyết định.

Điều này được phản ánh rõ qua khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý II/2026. Có tới 96% người được hỏi cho biết quy hoạch ảnh hưởng đến quyết định giao dịch, trong đó 52% đánh giá mức độ ảnh hưởng là "rất lớn" và 44% cho rằng quy hoạch có tác động nhất định.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tái quy hoạch không chỉ là yêu cầu về phát triển đô thị mà còn là xu thế tất yếu để các thành phố lớn nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn.

Ông cho rằng quá trình này đang được thúc đẩy bởi ba áp lực lớn. Trước hết là sự xuống cấp của nhiều khu đô thị cũ sau nhiều năm phát triển. Bên cạnh đó là áp lực ngày càng gia tăng về dân số, môi trường và chất lượng sống, với tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và quá tải hạ tầng xã hội buộc các đô thị phải tái cấu trúc không gian phát triển. Cuối cùng là yêu cầu nâng cao sức cạnh tranh trong bối cảnh các thành phố ngày càng phải cạnh tranh về thu hút đầu tư, nguồn nhân lực và các ngành kinh tế giá trị cao.

Minh họa cho xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh dẫn kinh nghiệm của Thượng Hải và Seoul - hai đô thị đã tạo ra bước ngoặt phát triển nhờ chiến lược tái quy hoạch dài hạn.

Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990 - 2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, trong khi vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên hơn 16 tỷ USD. Song song với tăng trưởng kinh tế, cấu trúc đô thị cũng thay đổi rõ nét khi mật độ dân số khu vực Phố Tây giảm mạnh, còn Phố Đông trở thành cực tăng trưởng mới, góp phần giảm áp lực cho khu trung tâm và mở rộng không gian phát triển của thành phố.

Tương tự, tại vùng đô thị Seoul, giai đoạn 1982 - 2025 chứng kiến GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng hơn ba lần và vốn FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD. Trong cùng thời gian, mật độ dân cư tại khu vực lõi Seoul giảm đáng kể nhờ quá trình phân bổ lại dân cư và các chức năng đô thị.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, điểm chung của các đô thị thành công là đều đi theo một lộ trình nhất quán: Tái cấu trúc khu vực trung tâm, hình thành các cực tăng trưởng mới, sau đó từng bước dịch chuyển dân cư, giáo dục, sản xuất và dịch vụ ra các đô thị vệ tinh.

Ông cho rằng đây cũng là xu hướng đang dần hình thành tại Hà Nội và TP.HCM. Trong mô hình phát triển mới, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò hạt nhân nhưng sẽ không còn là nơi tập trung toàn bộ các chức năng kinh tế - xã hội. Thay vào đó, các khu vực mới sẽ được định vị theo những chức năng riêng như công nghệ, tài chính, logistics, giáo dục, công nghiệp hay dịch vụ.

"Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo. Trong tương lai, giá trị của một khu vực sẽ không chỉ được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm, mà còn bởi vai trò của khu vực đó trong cấu trúc phát triển của toàn đô thị", ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Hà Nội mở rộng không gian tăng trưởng, các đô thị vệ tinh trở thành động lực mới

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị nhằm giải quyết bài toán quá tải tại khu vực lõi và tạo dư địa phát triển dài hạn.

Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ mật độ dân cư nội đô ở mức rất cao. Theo thống kê, mật độ dân số bình quân tại các quận nội thành (cũ) khoảng 19.000 người/km2, cao gấp nhiều lần mức bình quân khoảng 2.600 người/km2 của toàn thành phố. Bên cạnh đó, Hà Nội hiện còn khoảng 2.160 khu chung cư và nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960 - 1980 và tập trung tại khu vực trung tâm, tạo áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Để tháo gỡ những "điểm nghẽn" này, Hà Nội đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp, từ phát triển hạ tầng giao thông, mở rộng không gian đô thị đến cải tạo các khu chung cư cũ. Theo quy hoạch, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026 - 2027, đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro mới, hướng tới đưa vào khai thác từ năm 2030.

Song song với đầu tư hạ tầng, Hà Nội cũng định hướng phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Các khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ Tây cùng các hành lang phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới, góp phần giãn dân và tái phân bổ các chức năng đô thị. Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn thành quy hoạch cải tạo toàn bộ chung cư cũ trong quý II/2027, đồng thời ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026 - 2030.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, định hướng này có nhiều nét tương đồng với quá trình tái quy hoạch tại Thượng Hải - một trong những mô hình phát triển đô thị thành công của châu Á.

Ông cho biết, trước khi tái cấu trúc, khu vực lõi của Thượng Hải cũng chịu áp lực dân số rất lớn, với mật độ tại quận Hoàng Phố khoảng 54.800 người/km2 và quận Tĩnh An khoảng 48.900 người/km2. Thay vì chỉ mở rộng không gian đô thị, chính quyền thành phố đồng thời cải tạo khu vực trung tâm và xây dựng các cực tăng trưởng mới. Trong đó, Phố Đông được phát triển thành trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp; Hồng Kiều trở thành đầu mối hàng không, hội nghị và giao thông liên vùng. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giãn dân mà còn tạo thêm việc làm, hạ tầng và các chức năng kinh tế tại những khu vực phát triển mới.

Dữ liệu được Batdongsan.com.vn tổng hợp cho thấy giá trị bất động sản tại Thượng Hải được hình thành song hành với quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000 - 2007, khoảng 745.000 hộ dân được di dời, nguồn cung và nhu cầu nhà ở cùng gia tăng, kéo giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần. Từ năm 2007 - 2016, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và các công trình hạ tầng trọng điểm như Metro Line 9 hay Hồng Kiều Hub lần lượt hoàn thiện, giá nhà tiếp tục tăng khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, thị trường bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn, đưa mặt bằng giá nhà tại Thượng Hải tăng khoảng 13 lần sau hơn 2 thập kỷ.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, giá trị lớn nhất từ mô hình Thượng Hải không nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản mà ở hiệu quả của quá trình tái cấu trúc đô thị.

"Điều đáng học hỏi là cách quy hoạch đồng thời giải quyết bài toán dân số, nâng cao chất lượng sống và tái phân bổ không gian phát triển. Khi khu vực lõi được giảm tải, các cực tăng trưởng mới hình thành và hệ thống hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ được tạo lập trên nền tảng phát triển bền vững, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng", ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

TP.HCM mở rộng không gian phát triển, hình thành ba cực tăng trưởng của vùng kinh tế phía Nam

Nếu Hà Nội lựa chọn mở rộng không gian tăng trưởng thông qua hệ thống đô thị vệ tinh, thì theo ông Nguyễn Quốc Anh, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với mô hình đa cực, trong đó mỗi khu vực đảm nhiệm một chức năng kinh tế riêng, tạo động lực tăng trưởng cho toàn vùng.

Sau sáp nhập, TP.HCM sở hữu quy mô phát triển vượt trội với khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 24,5% GDP cả nước. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố ghi nhận GRDP tăng 8,55% và thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới. Quy mô kinh tế ngày càng lớn tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu của TP.HCM, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tái tổ chức không gian phát triển để duy trì sức cạnh tranh trong dài hạn.

Áp lực lớn nhất vẫn tập trung tại khu vực lõi đô thị. Nhiều quận nội thành cũ có mật độ dân số thuộc nhóm cao nhất cả nước, như Quận 4 khoảng 42.200 người/km2, Quận 11 khoảng 41.200 người/km2 và Quận 10 khoảng 40.000 người/km2. Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người vẫn ở mức thấp hơn nhiều địa phương lân cận. Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển dân cư cũng ngày càng rõ nét khi tỷ lệ di cư thuần tại TP.HCM cũ chỉ khoảng 0,91%, thấp hơn đáng kể so với 2,07% của Bình Dương (cũ), phản ánh xu hướng người dân tìm đến những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí hợp lý hơn và nhiều cơ hội việc làm hơn.

Theo vị chuyên gia, bức tranh này có nhiều điểm tương đồng với vùng đô thị Seoul trong thập niên 1980, khi các hoạt động tài chính, công nghiệp, logistics, hành chính và dân cư đều tập trung vào một trung tâm duy nhất, tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị.

Để giải bài toán đó, Hàn Quốc đã lựa chọn mô hình phát triển theo hướng chuyên môn hóa chức năng cho từng cực tăng trưởng. Seoul giữ vai trò trung tâm tài chính và quản trị; Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế; còn Gyeonggi-do trở thành trung tâm công nghiệp và công nghệ cao. Song song với quá trình này, hệ thống hạ tầng liên vùng được đầu tư mạnh nhằm kết nối ba cực kinh tế thành một chỉnh thể thống nhất.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng, TP.HCM sau sáp nhập đang dần hình thành cấu trúc phát triển tương tự. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính, đổi mới sáng tạo và điều phối vùng; Bình Dương là cực sản xuất - công nghiệp; còn Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm chức năng logistics, cảng biển và cửa ngõ giao thương quốc tế.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, sự chuyên môn hóa chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ. Hiện nay, hàng loạt dự án chiến lược như sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng cùng mạng lưới metro theo trục Đông - Tây và Bắc - Nam đang từng bước tạo nền tảng liên kết cho toàn vùng đô thị.

Từ góc độ thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Seoul cho thấy chính quá trình phân vai chức năng và đầu tư hạ tầng đã tạo ra dư địa tăng trưởng rộng hơn cho toàn vùng. Giá bất động sản không chỉ tăng tại khu vực trung tâm Seoul mà còn lan tỏa sang Incheon và Gyeonggi, trong khi dòng dân cư cũng được phân bổ lại theo các cực phát triển mới.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đây là bài học quan trọng đối với TP.HCM trong giai đoạn hiện nay. "Quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực trung tâm, mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vận hành như một hệ sinh thái thống nhất, giá trị bất động sản sẽ không còn tập trung ở khu lõi mà lan tỏa tới những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ phát triển thực chất", ông nhận định.

Theo vị chuyên gia, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển với cùng một mục tiêu là giảm áp lực cho khu vực trung tâm, hình thành các cực tăng trưởng mới và sử dụng hạ tầng làm công cụ phân bổ lại dân cư, việc làm, dòng vốn cũng như các hoạt động kinh tế. Nếu Hà Nội tập trung cải tạo nội đô, phát triển các đô thị vệ tinh và mạng lưới TOD, thì TP.HCM hướng tới mô hình siêu đô thị đa cực, với tài chính, công nghiệp và logistics tạo thành chuỗi giá trị bổ trợ cho nhau.

Kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul cho thấy quy hoạch chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được hiện thực hóa bằng hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu ở thực. "Cơ hội của thị trường không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những khu vực có tiến độ triển khai rõ ràng, kết nối thuận lợi, thu hút được dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Đó mới là nền tảng tạo nên giá trị bất động sản bền vững trong dài hạn", ông nhấn mạnh.