Hạ tầng dẫn dắt, đô thị đa trung tâm định hình lại thị trường bất động sản

Từ "biến số tài chính" sang "trục hạ tầng"

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo một quy luật quen thuộc, lãi suất tăng - giao dịch chững lại, lãi suất giảm - dòng tiền quay trở lại. Tuy nhiên, những chuyển động gần đây cho thấy "trục điều khiển" của thị trường đang dần thay đổi.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp phát triển dự án, theo báo Công Lý, ông Nguyễn Dũng Minh – Phó Tổng giám đốc MIK Group cho rằng, lãi suất chỉ mang tính chu kỳ, trong khi yếu tố thực sự định hình giá trị dài hạn của bất động sản chính là hạ tầng. Nhận định này không chỉ phản ánh chiến lược riêng của MIK mà còn trùng khớp với diễn biến thực tế của thị trường.

Nếu như trước đây, thị trường thường phản ứng mạnh với chính sách tiền tệ, thì hiện nay, sự quan tâm của dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt sang những khu vực có hạ tầng phát triển hoặc chuẩn bị bứt phá.

Chiến lược mở rộng của MIK Group là một ví dụ điển hình. Thay vì tập trung vào các thị trường truyền thống như Hà Nội hay Phú Quốc, doanh nghiệp này đang hướng đến các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Tây Ninh hay khu vực Cần Giờ (TP. HCM), những nơi đang hoặc sẽ trở thành "điểm rơi" của các dự án hạ tầng lớn.

Đằng sau lựa chọn này là một logic rõ ràng, khi hạ tầng thay đổi, cấu trúc đô thị cũng thay đổi. Các cực tăng trưởng mới sẽ hình thành quanh sân bay, tuyến metro, đường vành đai, từ đó kéo theo sự dịch chuyển dân cư, việc làm và nhu cầu nhà ở.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa vượt 50% vào năm 2030, khu vực đô thị dự kiến đóng góp tới 85% GDP, vai trò của hạ tầng càng trở nên then chốt. Đây không còn là yếu tố "hỗ trợ", mà đã trở thành nền tảng tạo lập giá trị.

Diễn biến tại khu Nam TP.HCM là minh họa điển hình cho nhận định này. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt dự án giao thông quy mô lớn đã và đang được triển khai đồng loạt. Cầu Phước Khánh – mắt xích cuối cùng của cao tốc Bến Lức – Long Thành đã đạt hơn 95% khối lượng và dự kiến thông xe trong năm 2026, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ khu Nam đến sân bay Long Thành.

Song song đó, cầu Phú Mỹ 2 - dự án đường nhiều tầng đầu tiên tại TP. HCM đang được triển khai, mở ra trục kết nối nhanh giữa khu Nam với khu Đông và Đồng Nai. Trong tương lai, cầu Cần Giờ sẽ thiết lập hành lang trực tiếp từ trung tâm thành phố ra đô thị biển, trong khi tuyến metro số 4 cùng các trục Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Khoái, Lê Văn Lương hoàn thiện sẽ tạo nên mạng lưới giao thông đa tầng, liên hoàn.

Hệ quả là giá trị bất động sản khu vực đã ghi nhận mức tăng 25–35% trong thời gian qua, phản ánh rõ sức mạnh của hạ tầng trong việc định giá thị trường.

Bất động sản "đi theo hạ tầng": Xu hướng không thể đảo chiều

Những gì đang diễn ra tại khu Nam TP. HCM không phải là hiện tượng đơn lẻ, mà là biểu hiện của một xu hướng lớn hơn: bất động sản đang dịch chuyển theo các hành lang hạ tầng.

Từ các dự án sân bay như Long Thành ở phía Nam hay Gia Bình ở phía Bắc, đến các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng… tất cả đang góp phần tái định hình bản đồ phát triển đô thị theo mô hình đa trung tâm.

Trong mô hình này, các khu vực ven đô hoặc tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất lớn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh sẽ trở thành "điểm đến mới" của dòng vốn và nhu cầu ở thực. Đây cũng chính là lý do MIK Group và nhiều doanh nghiệp lớn lựa chọn mở rộng địa bàn phát triển.

Đáng chú ý, sự dịch chuyển này không còn mang tính đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường đang dần hình thành trên nền tảng giá trị thực: hạ tầng - kết nối - khả năng khai thác sử dụng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi vai trò của hạ tầng vượt lên trên các yếu tố tài chính ngắn hạn.

"Khi hạ tầng dịch chuyển, không chỉ cấu trúc đô thị thay đổi mà toàn bộ cuộc chơi cũng thay đổi", nhận định của lãnh đạo MIK không chỉ mang tính chiến lược, mà còn phản ánh đúng quỹ đạo vận động của thị trường hiện tại.

Trong chu kỳ mới này, những khu vực nằm trên trục hạ tầng chiến lược sẽ tiếp tục là tâm điểm. Ngược lại, những khu vực thiếu kết nối sẽ dần bị bỏ lại phía sau. Và cũng từ đây, một nguyên tắc mới đang được xác lập, đó là bất động sản không còn "chạy theo lãi suất", mà vận hành theo nhịp phát triển của hạ tầng.