Hạ tầng và dòng vốn 1,28 triệu tỷ đồng: Động lực quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam

Sáng 26/9, Báo Xây dựng đã tổ chức diễn đàn "Phát triển thị trường BĐS - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số". Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước nhiều cơ hội lẫn thách thức, khi những chính sách mới của Đảng và Nhà nước đang hướng tới mục tiêu xây dựng một thị trường minh bạch, ổn định, bền vững và đáp ứng nhu cầu an cư của hàng chục triệu người dân tại các đô thị lớn.

Theo PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương - Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng), hạ tầng giao thông không chỉ là hệ thống kết nối mà còn là "đòn bẩy" định hình đô thị và thúc đẩy bất động sản. Thực tiễn quốc tế cho thấy, hạ tầng hiện đại giúp thị trường bất động sản phát triển, trong khi chính bất động sản lại tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng.

Tại Việt Nam, trong hơn một thập kỷ qua, hạ tầng giao thông đã có bước tiến đáng kể như mạng lưới cao tốc từ 90km năm 2010 đã vươn lên 1.700km vào năm 2023 và dự kiến đạt 5.000km vào năm 2030. Sự phát triển này tạo lực đẩy cho các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp - logistics và bất động sản nghỉ dưỡng. Ở Hà Nội và TP. HCM, hệ thống metro cũng đang từng bước vận hành, hướng đến mục tiêu đến năm 2035 đạt hơn 600km, làm hạt nhân cho các khu đô thị TOD (phát triển định hướng giao thông công cộng). Cùng với đó, những dự án quy mô lớn như sân bay Long Thành, cảng biển Cái Mép - Thị Vải hay Lạch Huyện mở ra dư địa phát triển mới cho logistics và bất động sản dịch vụ.

Tuy nhiên, nhu cầu vốn cho hạ tầng ước tính khoảng 25-30 tỷ USD/năm, trong khi hiện vẫn thiếu hụt khoảng 70,2 tỷ USD. Không ít dự án bị chậm tiến độ, đội vốn, trong khi thị trường bất động sản vẫn mất cân đối khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên còn hạn chế. Hạ tầng đã làm gia tăng giá trị đất đai và thu hút đầu tư, song nếu TOD thiếu quy hoạch đồng bộ, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhà ở vừa túi tiền thì nguy cơ bất bình đẳng sẽ tăng, kéo theo tình trạng sốt đất ảo. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng cần tích hợp quy hoạch giao thông với sử dụng đất, ưu tiên phát triển TOD gắn với metro, BRT, cao tốc; đồng thời bố trí hài hòa giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà công nhân và ký túc xá sinh viên. Bên cạnh đó, Nhà nước cần dự trữ quỹ đất chiến lược và công khai thông tin quy hoạch bằng công nghệ số để ngăn ngừa đầu cơ.

Với việc khởi công và khánh thành đồng loạt khoảng 250 dự án, công trình với tổng vốn đầu tư hơn 1,28 triệu tỷ đồng nhân kỷ niệm 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh 2/9 thời gian qua, PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Thủ tướng Chính phủ - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh đây là một dấu mốc đặc biệt. Con số này không chỉ mang ý nghĩa biểu tượng mà còn phải trở thành sứ mệnh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Theo ông Thiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là những dự án bị ách tắc do thủ tục pháp lý. Khi thị trường bất động sản còn nhiều bất thường, việc tháo gỡ nút thắt về pháp lý sẽ là bước đột phá cần thiết. Ngoài ra, cấu trúc thị trường cũng đang bộc lộ sự méo mó, nặng tính đầu cơ và chịu chi phối bởi lợi ích nhóm. Nhiều luật đã phải sửa đổi nhưng vẫn còn khoảng cách so với thực tiễn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai sau sửa đổi cần được đánh giá kỹ lưỡng về tính tương thích, trong khi mô hình chính quyền đô thị 2 cấp vẫn gặp vướng mắc về thẩm quyền xử lý dự án. Thêm vào đó, thị trường tài chính sau Covid-19 chưa phục hồi vững chắc, khiến doanh nghiệp bất động sản đối diện nhiều khó khăn về vốn.

Theo ông Thiên, nếu biết tận dụng hiệu quả gói đầu tư 1,28 triệu tỷ đồng, các điểm nghẽn có thể được giải tỏa, khai thông nguồn lực cho thị trường. Điều quan trọng là phải có cách tiếp cận quyết liệt và khác biệt, mạnh dạn phá vỡ những rào cản cũ, ưu tiên xử lý các dự án tồn đọng, từ đó khơi thông dòng vốn và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định và phù hợp với thực tiễn phát triển.