Lách luật để “bán xổi” dự án: Bước đi thiếu chuyên nghiệp!
Dự án Hải Phát Plaza có quyết định phê duyệt giá vào ngày 28/11/2016. Ngày 28/12/2016, có thông báo Dự án này phải nộp tiền sử dụng đất hơn 517 tỷ đồng.
Sau thông báo này, Hải Phát đã thu xếp nộp được 50 tỷ đồng. Ba tháng sau, số tiền nợ của Hải Phát vẫn ở mức 467 tỷ đồng. Như vậy, tính đến 26/3, Hải Phát Plaza vẫn nợ hơn 467 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Trong một cuộc trao đổi với báo chí gần đây, đại diện Hải Phát cho rằng, Dự án Hải Phát Plaza có tổng số tiền sử dụng đất là 517 tỷ đồng; trong đó, số tiền giải phòng mặt bằng được khấu trừ vào dự án là 27 tỷ đồng, số còn lại mà Hải Phát phải nộp là 490 tỷ đồng.
Đơn vị này cũng cho biết, đến ngày 29/3, Hải Phát đã nộp 375 tỷ đồng, bao gồm 50 tỷ đồng nộp vào ngày 22/3/2017; 300 tỷ đồng vào ngày 28/3/2017; 25 tỷ đồng ngày 29/3/2017 và 20 tỷ đồng vào ngày 31/12. Đến nay, Hải Phát còn nợ 95 tỷ đồng.
Về phần chậm trễ trong việc thanh toán tiền sử dụng đất, theo đại diện Hải Phát, doanh nghiệp này đã đàm phán với tổ chức tín dụng và được phê duyệt tài trợ nhưng việc thay đổi nhân sự cao cấp của tổ chức tín dụng (thay đổi tổng giám đốc) nên việc giải ngân bị ảnh hưởng bởi công tác bàn giao của tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, lý do tưởng chừng đơn giản mà Hải Phát đưa ra lại có thể gây rủi ro cho nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án này.
Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích: “Hầu hết người mua hoặc không tham khảo đầy đủ thông tin trước khi mua hoặc đặt lòng tin vào năng lực và khả năng của chủ đầu tư có thể giải quyết được vấn đề tồn tại còn nợ.
Tuy nhiên đây là rủi ro lớn. Nếu các dự án này chưa đầy đủ thủ tục và chưa được cơ quan quản lý Nhà nước cho phép thì thủ tục đầu tư có thể bị kéo dài hoặc phát sinh các vướng mắc pháp lý mà không thể giải quyết được. Khi đó, người mua được coi như là người đã cho chủ đầu tư vay trước tiền để làm thủ tục.
Thực tế Dự án Hải Phát Plaza Đại Mỗ ngày 4/4/2017. Ảnh: Kinh tế & Đô thị.
Đặc biệt, trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc chưa có giấy phép xây dựng thì các sản phẩm BĐS hoàn toàn có thể bị điều chỉnh, thay đổi và thời gian hoàn thành bị kéo dài, rủi ro thuộc về khách hàng”.
Ông Trần Ngọc Quang cho biết thêm: Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn thực hiện luật, đối với hình thức bán các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai cần phải hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và toàn bộ hồ sơ phải được gửi Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra và đồng ý và sau khi xong móng của công trình thì chủ đầu tư mới được phép mở bán.
Như vậy, nếu các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà mở bán là sai với quy định của pháp luật hiện hành.
Theo ông Quang, thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư vận dụng nhiều cách để “lách luật” và “bán xổi” các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai mà không tuân thủ theo đúng trình tự quy định của pháp luật nhằm mục đích sớm huy động vốn để đầu tư xây dựng công trình.
“Việc này xuất phát từ khả năng tài chính của các chủ đầu tư không đủ để đầu tư dự án hoặc để đối phó với việc ngân hàng đang thắt chặt quy trình cho vay, hoặc giảm bớt chi phí lãi vay ngân hàng của dự án. Hiện tượng này cũng xuất phát từ việc quản lý lỏng lẻo của các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương đối với các dự án BĐS. Đồng thời, cũng thể hiện tính chưa chuyên nghiệp của các chủ đầu tư khi đầu tư, kinh doanh các dự BĐS”, ông Quang nhận định.
Cũng theo Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cách làm này sẽ không thể kéo dài được lâu do nhận thức của người mua dần tăng lên, sự quản lý của Nhà nước ngày một chuẩn hơn và năng lực của chủ đầu tư ngày càng được nâng cao trong cuộc cạnh tranh ngày một khốc liệt.
Thời huy hoàng nay còn đâu?
Được biết, cách đây 3 năm, với lộ trình tăng vốn chóng mặt, Hải Phát từng ở trên “đỉnh cao” của thị trường BĐS, là chủ đầu tư của nhiều dự án lớn có diện tích lên tới hàng trăm héc-ta như Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng), Khu nhà ở đô thị Phú Lãm (quận Hà Đông), Khu đô thị mới Tây Nam An Khánh (huyện Hoài Đức)...
Đặc biệt, Hải Phát đã "trúng đậm" từ dự án Khu đô thị Văn Phú. Mặc dù chỉ là nhà đầu tư thứ cấp tại Văn Phú, nhưng Hải Phát lại lãi lớn vì trong lúc thị trường BĐS sốt nóng, cộng với việc sát nhập tỉnh Hà Tây cũ vào Hà Nội năm 2008, đất liền kề và biệt thự Văn Phú đã tăng giá chóng mặt chỉ trong một thời gian rất ngắn.
Với lợi nhuận thu được, Hải Phát đã tiếp tục đi mua dự án, và ít ai biết rằng, dự án Khu đô thị Đại Thanh hiện nay do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu của “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản làm chủ đầu tư trước đây thuộc về Hải Phát. Ban đầu, Hải Phát liên doanh, nhưng cuối cùng quyết định bán lại dự án, thu về hàng trăm tỷ đồng. Có tiền, Hải Phát tiếp tục tăng vốn và đi thâu tóm thêm nhiều dự án khác, trong đó có khu đất tại 36 Phạm Hùng.
Con đường chinh phục các dự án lớn trên thị trường BĐS của Hải Phát tưởng chừng đang được trải thảm đỏ và hoa hồng thì bỗng chốc, cơn khủng hoảng kéo dài của thị trường BĐS thời điểm đó cùng những dư âm của khủng hoảng về sau đã đưa Hải Phát từ trên “đỉnh cao” rơi xuống bĩ cực.
Hải Phát Plaza được quảng cáo là tổ hợp nhà ở khép kín sang trọng theo phong cách kiến trúc tân cổ điển Châu Âu, dự kiến mở bán vào cuối quý II/2017 nhưng đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn nợ hàng trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Việc hiện nay, Hải Phát còn gánh một số nợ “khủng” tiền sử dụng đất chắc chắc không phải là khó khăn đầu tiên mà doanh nghiệp này phải đối mặt. Hai năm trước, Hải Phát đã buộc phải hạ giá 20 - 30% giá bán của khu căn hộ CT2A Tân Tây Đô mới thu được tiền để tiếp tục hoàn thiện dự án này. Đối với dự án The Pride, mặc dù đã bán gần hết căn hộ và thu được rất nhiều tiền từ người mua, nhưng Hải Phát lại không đủ vốn để triển khai đúng tiến độ.
The Pride dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2012, nhưng tận 2 năm sau vẫn chưa thể bàn giao được. Cuối năm 2014, Hải Phát đã ký thoả thuận nguyên tắc với Ngân hàng Quân đội để ngân hàng này rót 530 tỷ đồng giúp Hải Phát hoàn thiện dự án.
Gánh nặng về kinh tế buộc Hải Phát phải tìm cách cân đối dòng tiền để trả nợ và một trong những cách mà Hải Phát lựa chọn lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng đó là trong khi nhiều dự án chưa thể đưa vào kinh doanh, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Hải Phát đã đem đi bán “xổi”.
Nếu đối chiếu giữa thực tại “nợ nần” với phương thức đầu tư của Hải Phát, có lẽ người ta dễ dàng hiểu được nguyên nhân. Nhiều chuyên gia trong giới kinh doanh địa ốc cho rằng, việc đầu tư dàn trải vào nhiều dự án cùng một lúc đã khiến nguồn lực của Hải Phát cạn kiệt.
Quay trở lại với vụ việc Hải Phát đang nợ hàng tỷ đồng tiền sử dụng đất, theo ý kiến của giới luật sư, khi người dân làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất. Theo đó, nếu vẫn còn nợ, cơ quan Nhà nước có thể từ chối cấp sổ đỏ.
Ông Nguyễn Hữu Đức, Trưởng Ban pháp chế Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cho biết: Thông thường, tiền của người dân đóng cho chủ đầu tư thì dễ mà lấy lại rất khó. Nếu dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đã mở bán, người dân tham gia dưới hình thức hơp đồng góp vốn thì khi chủ đầu phá sản hoặc vướng mắc pháp lý, tiền của người mua sẽ bị mất trắng.
Do đó, người dân trước khi mua các dự án cần phải chọn chủ đầu tư uy tín, chủ động liện hệ với Sở Xây Dựng ở đia phương đó để xem xét dư án đó đã đủ điều kiện theo luật để mở bán hay chưa, các giấy phép về xây dựng đã đầy đủ chưa, các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đã xong chưa, tìm hiểu xem ngân hàng bão lãnh cho vay của dự án đó là bên nào, uy tín ra sao…
Hải Phát Plaza được quảng cáo là tổ hợp nhà ở khép kín sang trọng theo phong cách kiến trúc tân cổ điển Châu Âu. Dự án có tổng diện tích đất 35.900m2, gồm hai khối nhà 28 tầng (25 tầng nổi và 3 tầng chìm), với 804 căn hộ và duplex. Khu thấp tầng với 39 căn liền kề, 4 căn biệt thự đơn lập và 16 căn biệt thự song lập.
Hiện, Dự án đang thi công móng và tầng hầm mở rộng của hai khối chung cư. Khu thấp tầng, chủ đầu tư đang thi công hạ tầng. Dự kiến, cuối quý II/2017, Hải Phát sẽ mở bán đợt đầu tiên Dự án này.
