Hàng loạt địa phương khởi động thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171

Tuệ Minh Tueminhreatimes@gmail.com

Chủ Nhật, 28/09/2025 - 06:25

Sau 6 tháng có hiệu lực, Nghị quyết 171 đã nhanh chóng đi vào thực tiễn với hàng loạt địa phương trên cả nước công bố danh mục dự án thí điểm. Chính sách này không chỉ khơi thông nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản mà còn kỳ vọng tạo ra bước ngoặt mới cho phát triển nhà ở thương mại.

Có thể bạn quan tâm

Xây dựng chính sách hợp đồng xây dựng - chuyển giao thông thoáng, khắc phục bất cập, ngăn thất thoát Tháo gỡ rào cản, cắt giảm mạnh mẽ thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng Thu hồi đất: Ngưỡng đồng thuận và những vấn đề phía sau

Nhiều địa phương đồng loạt công bố dự án thí điểm

Từ Hà Nội, TP.HCM đến Cà Mau, Huế, Lào Cai, Ninh Bình…, hàng loạt địa phương đã đưa ra danh mục dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Cụ thể, ngày 25/9, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình UBND Thành phố về danh mục 74 khu đất dự kiến triển khai, với tổng diện tích hơn 1.079ha. Trong đó có 531ha đất ở, khoảng 523ha đất dự kiến chuyển mục đích thành đất ở, cùng hơn 42ha đất trồng lúa sẽ được chuyển đổi.

Khơi thông nguồn lực đất đai, kỳ vọng bứt phá nguồn cung

Theo Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đồng thời được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở, hoặc một phần đất ở và một phần đất khác. Với quy định này, hàng loạt dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đã rơi vào cảnh bế tắc khi không thể tiếp tục thực hiện, bởi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để triển khai dự án lại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở.

Chính thực tế này đã trực tiếp siết chặt phần lớn nguồn cung trên thị trường, tạo ra nghịch lý khan hiếm giả tạo và đẩy giá nhà leo thang phi mã. Công bố mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội 9 tháng đầu năm 2025 đã chạm mốc 70-80 triệu đồng/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024, thậm chí nhiều dự án hạng sang còn ghi nhận mức giá không tưởng, từ 150-300 triệu đồng/m². Tình hình tại TP.HCM cũng không kém phần căng thẳng, với giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ chung cư, các loại hình bất động sản liền thổ như nhà liền kề, biệt thự và đất nền cũng duy trì ở mặt bằng giá rất cao, phổ biến từ 100-300 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn.

"Ngay cả giá nhà ở xã hội, dù vẫn thấp hơn nhiều so với nhà thương mại, cũng đã có xu hướng tăng nhẹ so với năm 2024, phổ biến ở mức 15-25 triệu đồng/m²", Bộ Xây dựng cho biết.

Trước bối cảnh đó, Nghị quyết 171 ra đời được xem là lời giải cho một "nút thắt" pháp lý đã ghìm cương thị trường bất động sản suốt nhiều năm. Và việc hàng loạt địa phương khởi động thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết này không chỉ mở đường cho các dự án ách tắc sớm được tái khởi động, mà còn thắp lên kỳ vọng về một nguồn cung mới dồi dào cho thị trường.

Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN nhận định, hàng trăm dự án sẽ thoát khỏi "án treo" khi các địa phương thực hiện thí điểm Nghị quyết 171. Điều này không chỉ gỡ khó cho dự án và doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở, hướng đến ổn định giá nhà, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Về phía Nhà nước, luật sư Cao cho biết, lâu nay có trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi các quỹ đất giao cho doanh nghiệp, tạo nên sự can thiệp hành chính vào thị trường và có thể dẫn đến việc một số doanh nghiệp được lợi một cách không minh bạch.

Nay với cơ chế mới từ Nghị quyết 171, Nhà nước không cần làm thay doanh nghiệp huy động quỹ đất mà vẫn thu được tiền chuyển mục đích, vẫn thu thuế cho hoạt động kinh doanh, qua đó vừa hưởng lợi cho ngân sách, vừa để nguồn lực bất động sản được vận hành hiệu quả trong nền kinh tế.

Như vậy, đây là một cơ chế mà chủ đầu tư có lợi, người dân có sản phẩm nhà ở, và Nhà nước có nguồn thu - điều mà nếu để quỹ đất "đóng băng" thì không bên nào được hưởng lợi. Do vậy, luật sư Cao cho rằng chính sách của Nghị quyết 171 đã nhen lên hy vọng về sự bứt phá của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng Giám đốc Cienco 5 Land cũng đánh giá cao Nghị quyết 171 và cho rằng đây là chính sách có tác động trực tiếp, giúp gỡ "nút thắt" lớn tồn tại nhiều năm qua.

Ông cho biết, trước năm 2020, thị trường bất động sản phát triển khá sôi động, nhưng khi có quy định cấm xây dựng nhà ở thương mại trên đất có dính đất khác, hàng loạt dự án dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó đã phải dừng lại, khiến nguồn cung sụt giảm và doanh nghiệp rơi vào cảnh nợ nần. Chỉ đến khi Nghị quyết 171 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025, điểm nghẽn này mới có cơ hội được tháo gỡ.

Có thể thấy, Nghị quyết 171 đã thực sự nhen lên một hy vọng lớn về sự phục hồi và bứt phá của thị trường. Tuy nhiên, đây mới chỉ là sự khởi đầu. Cánh cửa pháp lý đã mở, nhưng để biến những kỳ vọng trên giấy thành dự án hiện hữu ngoài đời thực, yếu tố then chốt lúc này phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ và sự quyết liệt trong khâu triển khai của các địa phương. Mặc dù đã có nhiều nơi rà soát, công bố danh sách dự án được thí điểm, song vẫn còn không ít địa phương chưa thực hiện.

Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, khơi thông toàn diện nguồn lực đất đai và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, các địa phương còn lại cần hành động nhanh chóng và quyết liệt hơn nữa./.