Được biết, dự án tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng Sky Central ở 176 Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD 1 làm chủ đầu tư (viết tắt là Công ty HUD1), gồm 2 khối nhà 26 tầng, 3 tầng hầm với tổng số 902 căn hộ. Gần đây, nhiều người mua nhà tại dự án này đã phản ánh chủ đầu tư HUD1 lật kèo cam kết trong hợp đồng mua bán đã ký, thậm chí o ép khách hàng.
Căn cứ vào Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư là Công ty HUD 1 sẽ hoàn thành công tác xây dựng, bảo đảm các điều kiện nghiệm thu và bàn giao căn hộ cho khách hàng trước ngày 31/3/2019. Sau thời gian trên, trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ cho khách hàng thì phải trả khoản tiền lãi và phải khấu trừ khoản tiền lãi này vào đợt thanh toán thứ 6 nộp để bàn giao nhà.
Tuy nhiên, đến tháng 2/2020, nhiều khách hàng mới nhận được Thông báo bàn giao nhà chính thức từ chủ đầu tư. Đáng nói, Công ty HUD1 không hề có phương án khấu trừ số tiền tương ứng thời gian chậm bàn giao cho khách hàng như thoả thuận trong Hợp đồng mua bán. Số tiền chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng tạm tính từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, tuỳ vào giá trị căn hộ.
Một số khách hàng đã đóng tới 95% giá trị căn hộ, khi kiến nghị với chủ đầu tư về việc thanh toán số tiền chậm bàn giao căn hộ, còn có nguy cơ bị chủ đầu tư thanh lý hợp đồng.
Trước tình hình này, khách hàng nhiều lần có kiến nghị bằng văn bản yêu cầu Công ty HUD1 phải tổ chức đối thoại để nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của khách hàng. Đồng thời phải có thông báo cụ thể thời gian dự kiến bàn giao nhà để khách hàng sắp xếp chỗ ở và tài chính. Thế nhưng đến nay, kiến nghị của các cư dân vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.
Bên cạnh đó, một số khách hàng của dự án đã được nhận bàn giao nhà và vào ở khi dự án chưa đủ điều kiện để bàn giao theo quy định của pháp luật. Các yêu cầu của cư dân trong việc minh bạch thông tin về quỹ bảo trì, đề nghị cung cấp các văn bản liên quan đến điều kiện bàn giao của dự án theo quy định của pháp luật cũng chưa được CĐT giải quyết.
Dự án Chung cư Sky Central là tổ hợp thương mại văn phòng và nhà ở cao tầng, nằm tại vị trí số 176 đường Định Công, quận Hoàng Mai. Đây là một dự án trọng điểm của chủ đầu tư HUD1 trong năm 2017-2018, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở sinh hoạt và giải trí cho dân cư khu vực quận Hoàng Mai và các quận lân cận. Tổng diện tích: 13,461 m2. Mật độ xây dựng: 38%. Quy mô Chung cư 176 Định Công : gồm 2 tòa nhà A & B cao 26 tầng nổi và 03 tầng hầm. Trong đó: Tòa A được thiết kế với 3 tầng thương mại, dịch vụ, văn phòng, 23 tầng căn hộ với tổng 506 căn. Tòa B được thiết kế với 8 tầng thương mại, dịch vụ, văn phòng cùng 18 tầng căn hộ với tổng 396 căn. Dự kiến bàn giao: Quý IV/2018.
Tiến độ đóng tiền dự kiến chia ra làm 7 đợt:
Đợt 1: 30% sau khi ký Hợp đồng mua bán. (Trong vòng 7 ngày kể từ ngày ký HĐMB).
Đợt 2: 10% sau khi tòa nhà xây thô lên tầng 7. (Trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký HĐMB).
Đợt 3: 10% sau khi tòa nhà xây thô lên tầng 14. (Trong vòng 75 ngày kể từ ngày ký HĐMB).
Đợt 4: 10% sau khi tòa nhà xây thô lên tầng 20. (Trong vòng 105 ngày kể từ ngày ký HĐMB).
Đợt 5: 10% sau khi tòa nhà xây thô lên tầng 26. (Trong vòng 135 ngày kể từ ngày ký HĐMB).
Đợt 6: 25% bàn giao căn hộ + 2% phí bảo trì. (Theo thông báo bàn giao – Dự kiến tháng 03/2019).
Đợt 7: 5% khi nhận bàn giao sổ hồng.
Trao đổi thông tin này với luật sư Đặng Thị Vân Thịnh, đoàn Luật sư TP Hà Nội bày tỏ quan điểm như sau: Trước hết cần phải hiểu Hợp đồng mua bán này là một Hợp đồng song vụ, tức là hai bên có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau. Theo quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc thực hiện Hợp đồng song vụ thì trong Hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn.
Mặt khác, tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 pháp luật cũng có quy định cho phép các bên được quyền thỏa thuận về phạt vi phạm . Theo đó bên nào có hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình thì phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác. Cụ thể nếu trong trường hợp này, HUD1 có hành vi vi phạm nghĩa vụ về thời hạn bàn giao nhà thì sẽ phải trả một khoản tiền bằng cách khấu trừ vào đợt nộp tiền thứ 6 trước khi nhận nhà cho khách hàng.
Tuy nhiên theo thông tin khách hàng cung cấp thì giữa khách hàng và Công ty HUD 1 có thỏa thuận "Nếu chủ đầu tư HUD1 chậm bàn giao thì phải trả tiền lãi bằng cách khấu trừ vào đợt nộp tiền thứ 6 trước khi nhận nhà". Điều khoản này quy định rất chung chung, không rõ ràng. Tiền lãi này được hiểu là lãi gì? Căn cứ tính lãi như thế nào? Hay đây là một hình thức phạt vi phạm hợp đồng.
Theo đó, luật sư Đặng Thị Vân Thịnh nhận định để giải quyết trường hợp này trước hết khách hàng nên tiến hành thương lượng, hòa giải với HUD1 theo đúng quy định tại Điều 177 Luật nhà ở năm 2014 cũng như tinh thần của luật Dân sự năm 2015 là Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải. Trường hợp HUD1 không có thiện chí, chối bỏ trách nhiệm thì nên nộp đơn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết, yêu cầu HUD1 thực hiện đúng quy định pháp luật và phải bồi thường thiệt hại theo quy định.
Cụ thể: Trong trường hợp này nếu xác định được rõ đó là tiền phạt Hợp đồng, mức phạt là bao nhiêu thì yêu cầu Tòa tuyên buộc HUD1 phải trả cho khách hàng khoản tiền thỏa thuận phạt vi phạm theo quy định tại Điều 418 Bộ luật dân sự, khoản tiền này đề nghị được đối trừ vào số tiền phải nộp đợt 6 theo đúng nội dung HUD1 đã ký với khách hàng.
Điều 418 có quy định:
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong Hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trừ trường hợp luật có liên quan quy định khác.
Trường hợp không xác định được đây có phải là khoản tiền phạt vi phạm Hợp đồng không, do điều khoản quy định không rõ ràng, các bên không thống nhất được thì yêu cầu Tòa án tuyên buộc HUD1 phải bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (vi phạm thời hạn bàn giao nhà!) theo đúng quy định tại Điều 419, Điều 13 và Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điều 419 quy định: Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do Hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng đem lại.
Điều 360 quy định: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Điều 13 quy định bồi thường thiệt hại:Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc quy định khác.
Với hành vi o ép khách hàng, yêu cầu khách hàng phải nhận nhà đúng thông báo (không quá 7 ngày). Sau thời hạn này, HUD1 sẽ phạt khách hàng không thực hiện đúng hợp đồng, luật sư Thịnh thông tin như sau: Trước hết cần phải xem xét trong nội dung Hợp đồng khách hàng ký với HUD1 có quy định điều khoản phạt này hay không. Nếu trong Hợp đồng không có quy định sau 7 ngày khách hàng không nhận bàn giao nhà sẽ bị phạt thì không có căn cứ để HUD1 được thực hiện.
Để bảo vệ quyền lợi của mình khách hàng có thể tiếp tục gửi đơn đến HUD1 yêu cầu giải quyết các thắc mắc của mình. Nếu Công ty HUD 1 cố tình không giải quyết thì cần làm đơn gửi đến Cơ quan Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo quy định tại Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 như đã nêu ở trên.
Ngày 14/4/2020, phóng viên đã liên hệ đến Ông Nguyễn Việt Phương – Giám đốc chi nhánh 1, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD 1 để làm rõ thông tin khách hàng phản ánh. Ông Phương cho hay sẽ giao lại cho phòng chuyên môn trả lời và thông tin cụ thể.
Tuy nhiên, đến nay Công ty HUD 1 vẫn chưa có phản hồi chính thức nào.
