Năm 2021 có lẽ được đánh dấu là một năm thị trường bất động sản tại tỉnh Quảng Trị không chỉ có nhiều biến động mà còn phát tán những cơn sốt đất lịch sử.
Lơi lỏng quản lý, thị trường nhiễu loạn
Sẽ không khó “bắt bệnh” nguồn cơn của những cơn sốt này khi chúng bùng phát mạnh và “ăn theo” dự án Khu đô thị thương mại - dịch vụ Nam Đông Hà ở P. Đông Lương (TP. Đông Hà) diện tích 132.415m2, trúng đấu hơn 439,9 tỷ đồng giá bởi Công ty TNHH Vận hành Vincom Retail (thành viên của Vingroup) hồi giữa tháng 11/2021.
Những tháng cuối năm 2021 với thị trường bất động sản TP. Đông Hà là những tháng giá đất tăng vùn vụt, nhất là ở những vị trí chung quanh dự án vừa nêu. Những người môi giới, những nhà đầu tư với gương mặt lạ, ngoại tỉnh xuất hiện cùng những văn phòng giao dịch bất động sản mọc lên mập mờ pháp lý. Giá đất tăng đột biến, có lúc một mét vuông đất, một thửa đất tăng gấp 5 lần so trước thời điểm sốt đất đã khiến người ta dễ cảm nhận thị trường bất động sản nơi đây đang rơi vào tay của “thế lực ngầm”, cò đất thao túng, lộng hành.
Đã có những cạm bẫy giăng sẵn và cũng đã có những nạn nhân, cũng có những hợp đồng chốt cọc rồi bẻ cọc, sau đó người mua người bán vướng vào vòng lao lý đầy bi kịch.
Tất nhiên có trục lợi từ những người thao túng thị trường và có những nạn nhân sau khi cuốn vào trận cuồng phong mang tên “đầu cơ”, “thổi giá”, “bong bóng bất động sản”... này. Khi những gương mặt môi giới lạ thưa dần, những văn phòng giao dịch bất động sản dưới danh nghĩa nhà phân phối dự án này dự án kia đóng cửa hoặc dời đi thì đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại TP. Đông Hà nói riêng và Quảng Trị “yên ổn” trở lại, phản ánh đúng thực trạng cung cầu.
Nhìn nhận thực trạng nói trên, UBND tỉnh Quảng Trị cho rằng thời gian qua thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế, một số tổ chức cá nhân chưa tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tại các khu vực dự kiến thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Trị như khu dân cư, khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, nông thôn đã xuất hiện các hoạt động đầu cơ bất động sản gây “sốt ảo”, có hiện tượng “thổi giá” làm cho giá trị khu đất không đúng với giá phổ biến trên thị trường.
Bên cạnh đó có dấu hiệu nhà đầu tư tổ chức huy động vốn chuyển nhượng chưa đúng quy định của pháp luật, thổi phồng để quảng cáo, rao bán khi chưa đầy đủ quy trình, thủ tục và chưa đầu tư cơ sở hạ tầng cho dự án gây ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, trật tự xã hội trên địa bàn. Nhằm khắc phục và kiểm soát tốt thị trường bất động sản trến địa bàn tỉnh, tránh nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản, đảm bảo ổn định an ninh trật tự và thu hút, kêu gọi các dự án đầu tư.
Yêu cầu công khai thông tin quy hoạch
Để chủ động, kiểm soát, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, ngày 2/3/2022, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị Lê Đức Tiến đã ký công văn số 793 với hàng loạt nhiệm vụ, chỉ đạo cụ thể, cứng rắn.
Đặc biệt, các cơ quan liên quan, đơn vị gồm các sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp, Thông tin và Truyền thông, Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Công an tỉnh; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - chi nhánh Quảng Trị; Cục Thuế tỉnh; UBND các huyện, thị xã, thành phố đều được yêu cầu tích cực vào cuộc với những nhiệm vụ cụ thể.
Theo đó, UBND tỉnh yêu cầu UBND các huyện, thị xã, TP. Đông Hà theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường bất động sản trên địa bàn; tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông... gây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phương và đời sống của người dân. Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản… vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có); kịp thời báo cáo về UBND tỉnh các khu vực xuất hiện tình trạng sốt đất, tăng giá bất động sản bất thường, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Cùng với việc tuyên truyền, phổ biến để người dân không tham gia vào các giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện, là minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, bất động sản; tăng cường kiểm tra, kiểm soát hoạt động của các văn phòng tư vấn dịch vụ bất động sản, các cá nhân hành nghề dịch vụ môi giới bất động sản độc lập trên địa bàn
Đối với Sở Xây dựng, UBND tỉnh Quảng Trị yêu cầu tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; thực hiện và hướng dẫn các địa phương kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật; tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh lên trang thông tin điện tử, tiến độ triến khai các dự án nhà ở.
Nâng cao chất lượng công tác thẩm định quy hoạch đế hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần; ưu tiên bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất khu vui chơi, cây xanh, các dịch vụ thiết yếu trong các đồ án quy hoạch... Kịp thời phát hiện, tham mưu các giải pháp ngăn chặn hiện tượng “đầu cơ” bất động sản, không để xảy ra tình trạng “sốt giá” và “bong bóng” bất động sản trên địa bàn tỉnh; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý chất lượng công trình các dự án xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật các dự án nhà ở, khu đô thị theo thẩm quyền.
Ràng buộc trách nhiệm
Có thể nói những chỉ đạo của UBND tỉnh Quảng Trị mặc dù có phần chậm so với những đột biến, những cơn sốt đất kéo theo nhiều hệ lụy, thị thường bất động sản bị nhiễu loạn và “cò” thao túng như xảy ra hồi cuối năm ngoái, nhưng không quá muộn và rất phù hợp với những dự báo thị trường bất động sản năm 2022. Nhất là khi Quảng Trị đang thu hút một số nhà đầu tư chiến lược, kinh tế tỉnh đang phục hồi và phát triển sau những làn sóng đại dịch Covid-19.
Một trong những giải pháp để kiểm soát, thắt chặt quản lý thị trường bất động sản được UBND tỉnh chỉ đạo ráo riết trong công văn số 793 là việc ràng buộc trách nhiệm và giao nhiệm vụ cụ thể của những cơ quan, đơn vị địa phương.
Cùng với những nhiệm vụ được giao cho Sở Xây dựng, đối với Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh, UBND tỉnh yêu cầu sở này chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành kiểm tra các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; xử lý, chấn chỉnh các hành vi vi phạm (nếu có), đảm bảo hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đúng quy định của pháp luật; chủ trì, phối hợp các đơn vị có liên quan thẩm định, báo cáo UBND tỉnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư và cấp giấy chứng nhận đầu tư (nếu có) cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan; kiểm tra, xử lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ theo đúng quy định; phối hợp cung cấp thông tin thuộc phạm vi, chức năng quản lý nhà nước của đơn vị theo quy định để phục vụ việc kiểm tra các dự án đầu tư bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn tỉnh; kiểm soát việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án, nhất là các dự án bất động sản; rà soát các dự án bất động sản đã được quyết định chủ trương đầu tư nhưng chậm triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, dự án không thực hiện kí quỹ để kịp thời xử lý hoặc đề nghị xử lý thu hồi dự án; thực hiện công khai thông tin các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị… được phê duyệt chủ trương đầu tư.
Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài Chính tỉnh cũng được yêu cầu vào cuộc với những nhiệm vụ được giao như: Sở Tài nguyên và Môi trường tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất UBND tỉnh sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.
Chỉ đạo các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc và hướng dẫn các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… kiểm soát các giao dịch ảo, “thổi” giá đất, giá bất động sản; rà soát, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, kiểm soát giao dịch ảo, “thổi” giá bất động sản, có hình thức xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý đất đai khi tham gia ý kiến thẩm định để tham mưu UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở.
Sở Tài chính tỉnh tăng cường thanh tra, kiểm tra về giá đất theo chức năng, quyền hạn pháp luật quy định; phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, kiểm soát tình hình biến động giá đất trên địa bàn tỉnh, nhất là các địa phương có tình trạng giá đất tăng ảo, kịp thời xử lý hoặc tham mưu xử lý theo quy định; nâng cao vai trò cơ quan Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, bảng giá đất tỉnh; tăng cường, nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá đất, đảm bảo đúng nguyên tắc xác định giá đất theo quy định, chú ý các trường hợp giá đất biến động bất thường.
Đặc biệt, UBND tỉnh Quảng Trị cũng yêu cầu Công an tỉnh chủ động kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có dấu hiệu lừa đảo, lũng đoạn, xúi dục, kính động, gây bất ổn thị trường bất động sản; chủ động kiểm tra các hành vi lợi dụng đăng tải các thông tin gây mất trật tự quản lý kinh tế, trật tự xã hội theo Luật An ninh mạng; tăng cường công tác quản lý nhà nước về an ninh trật tự, an toàn xã hội; tăng cường công tác kiểm tra, hướng dẫn đăng ký thường trú, tạm trú, thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư.
Bên cạnh đó, UBND tỉnh Quảng Trị cũng yêu cầu các chủ đầu tư các dự án bất động sản, các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, phòng chống rửa tiền và các quy định pháp luật có liên quan; chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật khi để xảy ra sai phạm, tùy theo mức độ có thể xử lý vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chỉ được phép tổ chức huy động vốn, mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và khi có Thông báo đủ điều kiện được huy động vốn, được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng và quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các pháp luật khác có liên quan. Thực hiện công khai thông tin, chế độ báo cáo theo đúng quy định...
