20/09/2017, 06:00 GMT+7

Hàng nghìn mét vuông “đất vàng” của Hãng phim Truyện Việt Nam đáng giá bao nhiêu?

Reatimes.vn Trước khi cổ phần hóa, VFS đang được phép sử dụng 4 mảnh đất rộng hàng chục nghìn mét vuông ở Hà Nội và TP. HCM nhưng cũng giống như giá trị thương hiệu, đều được định giá bằng 0 đồng. Điều này có đúng quy định và giá trị của 4 lô đất do VFS quản lý là bao nhiêu?

Những ngày qua, chuyện các nghệ sỹ gắn bó 50 - 60 năm với Hãng phim Truyện Việt Nam mang đơn đi “kêu cứu” khắp nơi sau cổ phần hóa đã gây xúc động mạnh cho dư luận.

Hình ảnh các nghệ sỹ một thời gây dựng và hun đúc tình yêu điện ảnh cho hàng vạn người dân Việt Nam qua các bộ phim, như Biệt động Sài Gòn, Vĩ tuyến 17 ngày và đêm, Chị Tư Hậu, Mối tình đầu, Làng Vũ Đại ngày ấy, Con chim vành khuyên, Em bé Hà Nội… ngày nào, giờ đây phải tất tả “cầu cứu” khắp nơi, nhằm giữ lại hãng phim mình gắn bó bao nhiêu năm đã gây bức xúc cho nhiều người.

Năm 2015, sau nhiều năm làm ăn thua lỗ, VFS nhận được chủ trương cổ phần hóa. Trước khi được chuyển thành công ty cổ phần, toàn bộ tài sản của VFS được định giá gần 20 tỷ đồng. trong tổng giá trị được định giá ấy, giá trị thương hiệu và hàng nghìn mét vuông đất ở vị trí đắc địa mà đơn vị này đang quản lý, đều được định giá bằng 0 đồng. 

Tuy nhiên, trong đơn gửi tới Hội Điện ảnh Việt Nam mới đây, tập thể văn nghệ sỹ VFS trình bày: “Ước tính giá trị đất đai và lợi thế vị trí đất đai của VFS theo giá thị trường vào khoảng 2.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể giá trị thương hiệu với trên 400 bộ phim truyện có từ gần 60 năm thành lập. Do vậy, sự định giá thương hiệu và đất đai của VFS bằng 0 là điều bất bình thường, khiến toàn bộ giới văn nghệ sỹ trong nước bất bình và đặt câu hỏi về sự minh bạch”. 

Việc này khiến không ít người đặt câu hỏi: Các giá trị của VFS được định giá như thế nào mà một hãng phim có truyền thống gần 60 năm chỉ được định giá thấp như vậy, nhất là khi đó là một tên tuổi lớn của làng điện ảnh Việt đồng thời đang có quyền sử dụng tới 4 mảnh “đất vàng", với diện tích cả chục nghìn mét vuông?

VFS đang được giao và cho thuê sử dụng hàng chục nghìn mét vuông “đất vàng” tại Hà Nội và TP.HCM. Ngoài địa chỉ số 4 Thụy Khuê (Tây Hồ, Hà Nội) rộng 5.400m2 – nơi đặt trụ sở chính, VFS còn đang sử dụng khu đất hơn 900m2 tại ngõ 151 Hoàng Hoa Thám, (Ba Đình, Hà Nội) làm khu chứa đạo cụ, đoàn xe; khu đất gần 6.400m2 tại Đông Anh (Hà Nội) làm nơi để vật liệu nổ, đạo cụ, trường quay phim và hơn 1.200m2 tại Quận 1 làm chi nhánh tại TP.HCM. 

Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, luật sư Vũ Ngọc Dũng, Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt cho rằng, theo quy định của pháp luật, khi cổ phần hóa một đơn vị mà đơn vị này đang phải thuê đất thì đất đó sẽ không được đưa vào định giá và không tính giá trị khi cổ phần hóa. Tuy nhiên, điều này cho thấy có nhiều bất cập. 

Luật sư Vũ Ngọc Dũng cho rằng, phương pháp định giá BĐS hiện nay bao gồm 2 phần: Phần về giá trị theo quy định pháp lý và phần là những giá trị khác.

Phương pháp định giá luôn tuân thủ các nguyên tắc chính trong định giá về: lợi thế thương mại; khả năng sinh lời của đất (nguyên tắc khả năng sinh lời của đất); sự ảnh hưởng của địa lý và các yếu tố xung quanh (nguyên tắc ảnh hưởng); sự phù hợp của mục đích sử dụng đất mang lại giá trị cao nhất (nguyên tắc phù hợp); sự thay đổi giá trị trong khoảng thời gian nhất định và thay đổi thu nhập, thị trường, nhu cầu (nguyên tắc thay đổi); tính độc quyền của BĐS và không có nhiều vị trí tương tự để so sánh như là vị trí đất vàng (nguyên tắc cạnh tranh - không có cạnh tranh), hay sự cân đối trong giá trị sử dụng BĐS (nguyên tắc cân đối).

Trụ sở của Hãng phim Truyện Việt Nam ở số 4 Thụy Khuê. Ảnh: Vạn Xuân

Trụ sở của Hãng phim Truyện Việt Nam ở số 4 Thụy Khuê. Ảnh: Vạn Xuân

“Như vậy, việc định giá của quá trình cổ phần hóa VFS đã thật sự khách quan và tuân thủ pháp luật chưa, chúng ta cần xem lại bản định giá giá trị doanh nghiệp cả phần tài sản và phần thương hiệu được sử dụng trong thương vụ này, mới đánh giá hết được các yếu tố xung quanh vụ việc”, luật sư Vũ Ngọc Dũng phân tích. 

Theo Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt, tính hợp pháp luôn phải đi kèm với tính "hợp lý" bởi pháp luật luôn luôn cần có sự hoàn thiện, sửa đổi để phù hợp với thời đại. “Với vụ việc của VFS, chúng ta cũng mong việc xem xét lại toàn bộ vụ việc như quyết định của Thủ tướng đã đề ra sớm nhất”, luật sư Vũ Ngọc Dũng nói.

Cùng quan điểm, Giám đốc khối kinh doanh của một Công ty chứng khoán ở Hà Nội cho rằng, điểm sáng thu hút nhà đầu tư (NĐT) chính là ở chỗ VFS đang sở hữu dưới hình thức thuê đất hoặc được giao đất tại một số khu đất đắc địa tại Hà Nội và TP. HCM.

Tuy nhiên, các NĐT mua VFS ở mức giá không bao gồm giá trị hoặc lợi ích từ các khu đất nói trên. Điều đó có nghĩa rằng, hậu cổ phần hóa, các cổ đông của VFS có thể thặng dư một khoản chênh lệch địa tô lớn nếu như doanh nghiệp được cấp sổ đỏ và cũng có hưởng lợi nếu phát triển các công trình trên đó, từ giá trị phần diện tích dôi thêm do xây mới hoặc cải tạo.

“Cổ phần hóa mà không định giá đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan và qua đó việc thất thoát tài sản là không loại trừ”, vị này nói.

Kính mời quý độc giả đón đọc kỳ 4: Cựu Giám đốc VFS: “Tôi rất khổ tâm”!

Bạn đang đọc bài viết Hàng nghìn mét vuông “đất vàng” của Hãng phim Truyện Việt Nam đáng giá bao nhiêu? tại chuyên mục Đường dây nóng của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP