Giắt lưng “đất vàng” nghìn tỷ, DN được định giá bèo
Tại Hội thảo “Xác định giá trị DN trước khi CPH và vai trò của Kiểm toán Nhà nước” diễn ra ngày 21.8, Ths. Vũ Khánh Toàn- Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I đã nếu lên một số bất cập, vướng mắc trong xác định giá trị quyền sử dụng đất khi CPH DNNN.
Thứ nhất, theo quy định hiện hành giá trị đất đai đưa vào quá trình CPH DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là một “kẽ hở” về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước. Về mặt kinh tế, vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào miễn là được sử dụng ổn định.
Lùm xùm trong quá trình CPH Hãng phim truyện Việt Nam thời gian qua có nhắc tới vấn đề hàng nghìn m2 đất không được tính vào giá trị DN.
Ths. Vũ Khánh Toàn nhìn nhận, Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những DN tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các DN cổ phần hình thành từ CPH DNNN.
Nhiều DN đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng nhưng lại có giá trị DN “bèo bọt”. Từ đây, hậu CPH, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu DN được cấp sổ đỏ và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi các cá nhân. Như vậy, CPH mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản của Nhà nước.
Cũng theo lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước khu vực I, thực tế xác định giá trị DN hiện nay cho thấy chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại (cho phép về mặt chủ trương chuyển đổi từ thuê đất sang giao đất có thu sử dụng đất) nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty CP chưa có quyết định của cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty CP mới được UBND tỉnh, thành trực thuộc Trung ương ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thực tế, Dự án được phôi thai từ khi còn là DNNN, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu tư. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan chức năng chấp thuận.
Vậy lợi ích này thuộc về Nhà nước hay công ty CP? Rõ ràng toàn bộ quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai nhà nước mang lại. Tuy nhiên khi xác định giá trị DN chưa đủ cơ sở để đưa vào giá trị DN do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Đất đai là sở hữu nhà nước, giá trị lợi thế đất đai mang lại chính là tài sản nhà nước. “Việc quy định không rõ ràng này vô hình chung đã làm cho Nhà nước mất đi một khoản lợi ích từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân” - vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Vốn ít - đất nhiều, DN CPH trở thành “con mồi”?
Đi sâu phân tích hoạt động sử dụng, quản lý đất vàng của DN trước và sau CPH, TS. Phan Đức Hiếu, Phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết: “Mặc dù pháp luật đã quy định xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất khi CPH, nhưng trên thực tế vẫn còn những trường hợp xác định giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, chưa công khai giá một cách minh bạch dẫn đến gây thất thoát cho ngân sách”.
Một trường hợp điển hình về việc định giá QSDĐ thấp, dẫn đến giá trị DN xác định trước CPH bị giảm.
Đại diện từ CIEM dẫn giải, vẫn còn tình trạng DN CP sử dụng quyền sử dụng đất (phần vốn của Nhà nước là quyền sử dụng đất trong DN CP) để góp vốn sản xuất kinh doanh với nhà đầu tư khác nhưng thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường.
Có những trường hợp thực hiện việc bán tài sản, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước không tuân theo quy định, gây thất thoát tài sản của Nhà nước. Có trường hợp sau khi CPH, DN CP đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không đúng với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định. TS. Nguyễn Tố Tâm, Khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Điện lực.
Điều 63 Nghị định 181/2014/NĐ-CP quy định đất đai do DNNN sử dụng là tài sản của Nhà nước tại DN và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại DN. Giá trị đất đai phải được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Đến tháng 11.2004, Chính phủ ban hành Nghị định 187/2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty CP lại quy định đất thuê không tính giá trị (Điều 19). Nếu lựa chọn thuê đất, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN CPH. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN CPH. Giá đất được tính theo bảng giá do UBND các tỉnh, thành công bố.
TS. Nguyễn Tố Tâm, Khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Điện lực đánh giá: Với quy định như vậy, hầu hết các DN đều lựa chọn hình thức thuê đất. Những DN trước và sau CPH, vốn ít, có quyền sử dụng đất nhiều, kinh doanh kém hiệu quả trở thành mục tiêu cho các cuộc thâu tóm giá rẻ (do định giá giá trị DN thấp).
Đơn cử vụ CPH Hãng phim truyện Việt Nam (VFS). Sau CPH, VFS có vốn điều lệ 50 tỷ đồng, nhưng sử dụng hàng chục nghìn m2 tại Hà Nội và TP.HCM. Theo bản cáo bạch IPO VFS, toàn bộ diện tích hàng chục nghìn m2 đất này, VFS đều đề nghị Nhà nước cho tiếp tục sử dụng. Nhà đầu tư chiến lược Tổng công ty Vận tải thủy (Vivaso) có được quyền khai thác đối với hàng loạt khu đất mà VFS đang sử dụng thông qua việc sở hữu 65% vốn điều lệ VFS với số tiền chỉ khoảng 33 tỷ đồng (!)
Có thể đưa ra một loạt các trường hợp về việc định giá QSDĐ thấp, dẫn đến giá trị DN xác định trước CPH bị giảm như: Công ty CP Phát triển kỹ thuật và đầu tư (ITD), Công ty CP Quảng cáo và hội chợ thương mại (Vinexad), Công ty CP Nước và Môi trường Việt Nam (Viwase); Công ty CP Kem Tràng Tiền…
