Thông tin này được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết trong văn bản số 107/2022/CV-HoREA ngày 24/11/2022 gửi Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM về việc báo cáo các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ.
Hàng trăm dự án bất động sản “bế tắc”
Tại văn bản này, HoREA thông tin, theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án “đầu tư công”.
Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (“dự án treo”). Phần lớn là các dự án “đầu tư công” do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo).
Trong số này, vướng mắc chủ yếu là về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các “dự án treo” này đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.
Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị “vướng mắc pháp lý” nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.
Bên cạnh đó, kể từ khi có công văn số 342/TTg-V.I ngày 7/3/2017 của Thủ tướng Chính phủ về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/20017/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ”, đến nay tại TP.HCM có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” thuộc các trường hợp do “sắp xếp lại, xử lý tài sản công” hoặc do “di dời nhà xưởng ô nhiễm” hoặc do “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”.
Các trường hợp này chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.
Đồng thời, kể từ ngày 1/7/2015 là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư thì TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm “đất ở và các loại đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” như đất ruộng, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng.
Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì mới công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thêm 1 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”. Hiện nay, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “100% đất ở” hoặc có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác” và Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ngoài ra, còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị “dở dang”, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do “vướng” bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.
Các dự án “dở dang, da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi.
“Do vướng mắc pháp lý nên thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững, thể hiện qua mô hình thị trường bất động sản như hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội.
Tình trạng thị trường bất động sản bị lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt sốt ảo giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.
HoREA gửi 11 kiến nghị ‘giải cứu’ bất động sản
Thứ nhất, theo HoREA, “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.
Do vậy trong 19 tháng tới đây, trong lúc chờ Luật Đất đai và một số luật liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) có hiệu lực), Hiệp hội đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11/2022 “dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”, để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở.
Trong đó, sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP để tháo gỡ các “vướng mắc” về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và sửa đổi Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ “vướng mắc” về “thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” và cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong chính dự án của mình.
Thứ hai, vướng mắc “thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông” làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội (mất khoảng 3-5 năm). Thậm chí, việc này làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp có nguyên nhân do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất, nhưng cũng có nguyên nhân do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.
Do vậy, đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất thì HoREA đề nghị các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng “chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị”, xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Thứ ba, Hiệp hội đề nghị “Tổ công tác của Chính phủ” khẩn trương xem xét, tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình, làm tiền lệ để giải quyết các trường hợp tương tự, tạo “niềm tin” cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, trong đó có 143 dự án tại TP.HCM theo chủ trương “không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự” và thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”. Việc này nhằm để các doanh nghiệp liên quan chịu trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường.
Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành “quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập” đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2021/NĐ-CP để tháo gỡ “ách tắc” của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở.
Thứ năm, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất” để tạo điều kiện tái khởi động các dự án “trùm mền” giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.
Thứ sáu, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, trong đó có các dự án đã “tạm nộp tiền sử dụng đất” hoặc đang được “rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung” để cho doanh nghiệp hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời để người mua nhà sớm được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng).
Thứ bảy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng khoảng 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm 2022. Trong đó lĩnh vực bất động sản hấp thụ khoảng 20% nguồn vốn tín dụng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang.
Thứ tám, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.
Thứ chín, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Thứ mười, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, shophouse du lịch (gọi chung là condotel) với thời hạn sử dụng đất 50 năm (không bị trừ đi thời gian tính từ ngày có quyết định giao đất đến nay) mà trước đây đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận để các nhà đầu tư an tâm và được bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình.
Mười một, nghiên cứu một số giải pháp thành công của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 để vận dụng vào tình hình hiện nay, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại lớn Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank để hỗ trợ cho người mua nhà có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn với lãi suất ưu đãi theo mức cấp bù lãi suất (Nghị quyết 02/NQ-CP quy định mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn); đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ có mức giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn./.
