PV: Thưa ông, thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước đi vào hoạt động ổn định. Theo ông, đến thời điểm này, hành lang pháp lý cho sự phát triển bền vững đã đầy đủ?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Có thể nói công tác pháp điển hóa pháp luật và rà soát pháp điển hóa của Việt Nam là không quốc gia nào so được. Theo thống kê không chính thức, hiện nay có khoảng 400 văn bản ở tầm quy phạm pháp luật đang trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực BĐS, không tính các văn bản chỉ đạo, điều hành ở Trung ương và địa phương mà không phải là văn bản quy phạm pháp luật. Như vậy đã đủ chưa?
Thực tế lại chứng minh rằng một khối lượng quy phạm như vậy là quá thừa cho một lĩnh vực quản lý Nhà nước, vẫn biết là nó chiếm tới 1/3 tổng khối lượng của cải vật chất quốc gia.
Vì sao lại như vây? Đó là sự xung đột hoặc không tương thích giữa các văn bản trong số khoảng 400 quy phạm pháp luật. Đó là việc không tuân thủ tính thống nhất, ổn định, minh bạch hoặc tính khả thi của một số văn bản quy phạm pháp luật đã được các đại biểu Quốc hội và các chuyên gia luật "chỉ mặt".
Vậy, quan điểm riêng tôi cho rằng, hành lang pháp lý cho thị trường BĐS là vừa thừa, vừa thiếu.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng trao đổi với phóng viên Reatimes. Ảnh: Đông Hưng
PV: Thưa ông, mặc dù được đánh giá là cơ sở pháp luật cho ngành BĐS phát triển bền vững đã khá đầy đủ. Tuy nhiên, hiện vẫn còn có ý kiến cho rằng, tính minh bạch của thị trường này chưa cao. Tại sao lại xảy ra điều này?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Câu hỏi rất hay, thị trường không minh bạch nhưng cơ sở pháp luật được đánh giá là bền vững và đầy đủ. Có thể nói thể này: Thị trường không minh bạch bền vững (cười)...
Đúng như vậy, cơ sở pháp luật bền vững và đầy đủ, bởi Việt Nam có tới 400 văn bản điều chỉnh hoạt động này, trong đó riêng đất đai - lĩnh vực có mối quan hệ "sống còn" với BĐS đã có một số lượng khổng lồ các văn bản hướng dẫn đó là: 11 Nghị định của Chính phủ; 35 Thông tư cấp hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013; Hệ thống văn bản chỉ đạo điều hành của 63 tỉnh, thành phố liên quan đến đất đai; các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo, điều hành của Trung ương và địa phương liên quan Luật Đất đai qua các thời kỳvẫn còn hiệu lực áp dụng khi xét xử, giải quyết tranh chấp.
Như vậy là đầy đủ. Còn tính minh bạch chưa cao thì do đâu, do chính các quy định được xây dựng nhanh chóng, thiếu phản biện gây ra. Chẳng hạn: Trong vô số văn bản hướng dẫn nhưng không có một văn bản nào "chạm" và làm rõ được căn cứ giao, cho thuê, chuyển đổi đất quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai.
Với cách quy định chung chung, tùy nghi có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau như Điều 52 của Luật thì hiện tượng "thị trường ngầm", "xin - cho", “lợi ích nhóm” thông qua chạy “cửa sau”, sẽ còn tiếp tục phổ biến và tỏ ra khá hiệu quả.
Điều đáng nói là, tiêu cực bất thường này đã trở thành quá đỗi bình thường. không những trong tư duy của doanh nghiệp, quan chức mà thậm chí của cả đông đảo người dân.
PV: Thưa ông, không chỉ được cho là tính minh bạch chưa cao, thị trường BĐS hiện nay vẫn còn tình trạng chủ đầu tư "ôm" vốn của cổ đông, khách hàng, làm thất thoát, gây ra chậm thực hiện dự án và bàn giao nhà cho người dân dẫn đến khiếu kiện. Vậy làm thế nào để minh bạch hơn nữa thị trường và bảo vệ khách hàng?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Nền kinh tế thị trường nào còn non trẻ, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, ý thức pháp luật của doanh nghiệp, người dân chưa cao thì những mặt trái, chưa được của thị trường BĐS sẽ vẫn tồn tại. Vấn đề là Nhà nước có khoanh vùng, điểm mặt những tổ chức, cá nhân này trên “bản đồ” quản lý nhà nước để có biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn hoặc xử lý bằng các quy phạm pháp luật thiết thực, hiệu quả hay không mà thôi.
Những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến không biết bao nhiêu hiện tượng, vấn nạn làm đau đầu nhà quản lý và các cơ quan tố tụng, như lạm dụng vốn từ chủ đầu tư; chiếm đoạt quỹ bảo trì; thông thầu trong đấu giá đất, đấu thầu quyền sử dụng đất; tranh chấp diện tích chung riêng nhà chung cư; hợp đồng mua bán nhà chung cư không đăng ký mẫu; chủ đầu tư ôm vốn biệt tích... Giải quyết tranh chấp hay tự vệ cũng muôn hình vạn trạng kiểu bột phát, mạnh ai nấy làm. Có trường hợp khởi kiện tố cáo, nơi thì dựa vào truyền thông, có trường hợp biểu tình, khủng bố, trường hợp khác thì thuê giang hồ, thương binh...
Như vậy, để bảo vệ cho người tiêu dùng, bảo đảm sự lành mạnh của thị trường BĐS, các biện pháp phải được thực hiện đồng thời bởi nhiều chủ thể liên quan:
Đối với Chủ đầu tư: Nên hoạt động với chiến lược chuyên nghiệp và hướng tới sự phát triển lâu dài, bền vững. Lợi ích khách hàng, người tiêu dùng không thể tỷ lệ nghịch với doanh nghiệp được.
Chưa bao giờ mà đạo đức kinh doanh lại được đánh giá cao và nhắc nhiều đến như hiện nay. Không nên quay lưng với các "thượng đế" đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần làm giàu cho các doanh nhân, doanh nghiệp BĐS. Tôi chắc, chẳng ai muốn để đối mặt với các tổn thất về tài chính, uy tín khi vụ việc buộc phải giải quyết bằng tố tụng, bởi sự thật và lẽ công bằng luôn luôn có chỗ của nó.
Đối với Nhà nước: Một là, văn bản quy phạm pháp luật ban hành để điều chỉnh hoặc có tác động tới lĩnh vực BĐS cần cụ thể, minh bạch, thống nhất và đúng luật - có nghĩa là phải tổ chức lấy ý kiến rộng rãi theo đúng trình tự xây dựng luật.
Hai là, các hợp đồng mua bán căn hộ mẫu đăng ký với Bộ Xây dựng cần phải xem xét một cách công bằng, bình đẳng bởi những người có trách nhiệm, có đạo đức do người tiêu dùng là Bên yếu thế, Bên không tham gia soạn thảo nên có thể bị thiệt thòi, chèn ép khi xảy ra tranh chấp.
Đối với người tiêu dùng, nhà đầu tư: Không có cách nào khác là phải phòng vệ từ xa. Lợi nhuận nhiều thì rủi ro cao. Người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư thứ cấp cần nghiên cứu thật kỹ các dự án chủ đầu tư đã thực hiện, tình hình tài chính, uy tín và kinh nghiệm cũng là yếu tố then chốt để hạn chế và triệt tiêu rủi ro khi tham gia giao dịch.
Trường hợp không may lâm vào hoàn cảnh tranh chấp có nguy cơ bị chiếm đoạt hay mất vốn thì cần sử dụng các biện pháp bảo vệ phù hợp quy định của pháp luật. Sự hỗ trợ pháp lý của các chuyên gia luật ngay từ khi xác lập giao dịch sẽ làm giảm nguy cơ tổn thất kinh tế của người tiêu dùng, nhà đầu tư.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
