Bùng nổ nguồn cung mới
Tại Họp báo công bố Tiêu điểm bất động sản Hà Nội quý IV/2017 mới đây, lãnh đạo cấp cao của CBRE Hà Nội nhận định, năm 2017 có nhiều diễn biến tích cực trên thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội. Nguồn cung tiếp tục tăng ở phân khúc hạng B với 67.500m2 mới, đến từ 6 dự án.
Theo đó, nguồn cung lũy kế hạng A và B tăng thêm 5% so với năm 2016, thấp hơn mức trung bình của 5 năm trước (10% một năm). Thị trường tiếp tục cho thấy xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm. Tính đến hết năm 2017, phía Tây vẫn là khu vực tập trung nguồn cung văn phòng chính chiếm 48% tổng nguồn cung.
Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng CBRE Hà Nội cho rằng, năm 2017 cũng được xem là năm thị trường hấp thụ nguồn cung từ những đợt ra hàng ồ ạt hồi năm 2015 - 2016. Do đó, 2018 được dự đoán sẽ là năm “đệm” cho sự bùng nổ nguồn cung trong giai đoạn 2019 - 2020.
Nhận định này có thể xuất phát từ đặc thù riêng của phân khúc văn phòng cho thuê so với phân khúc nhà ở hay đất nền. Cụ thể, các chủ đầu tư thường đợi khi thị trường hấp thụ hết nguồn cung cũ mới tiếp tục triển khai các dự án mới.
Theo dự đoán của JLL, năm 2018, Hà Nội sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B. Tổng diện tích văn phòng dự báo sẽ tăng vượt mức 285.000m2 đến cuối năm 2018.
Ngoài ra, có hơn 200.000m2 văn phòng hạng A và hạng B được kỳ vọng hoàn thành trong giai đoạn 2019 - 2020. Hầu hết các nguồn cung mới sẽ nằm tại khu vực ngoài trung tâm.
“Nhờ vào sự cải thiện của nền kinh tế, nhu cầu tại các văn phòng mới ở Hà Nội được mong đợi sẽ tăng trong năm 2018. Nhu cầu từ khách thuê mới sẽ tăng lên, song song với dự báo tăng của số doanh nghiệp đăng ký mới năm 2018”, JLL nhận định.
Một đặc điểm đáng chú ý nữa của thị trường văn phòng cho thuê trong năm qua là sự thay đổi thị hiếu của khách thuê. Theo đó, khách thuê hiện nay quan tâm nhiều đến chất lượng xây dựng, dịch vụ và chất lượng quản lý (vận hành, đơn vị quản lý…), tính năng vượt trội (hệ thống thông tin, an ninh…).
Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong năm 2017 cũng được đánh giá là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư. Nguồn cung mới tăng đáng kể. Theo công ty nghiên cứu thị trường Savills, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tăng 6% lên mức 1,7 triệu mét vuông sàn. Đặc biệt, trong năm 2017 ghi nhận 2 dự án văn phòng cho thuê cao cấp ở khu vực trung tâm đi vào hoạt động.
"Đây là lần đầu tiên trong ba năm trở lại đây, thị trường đón nhận nguồn cung hạng A mới, đánh dấu một bước phát triển mới của thị trường", Savills nhận định.
Nói về triển vọng nguồn cung văn phòng TP.HCM năm 2018, theo JLL, thị trường dự kiến sẽ có thêm một tòa nhà hạng B (Etown Central) và bốn tòa nhà hạng C đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50.000 m2 NFA cho thị trường.
Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng
Nhận định về giá thuê văn phòng trong năm 2017, lãnh đạo cấp cao CBRE cho rằng, năm qua chứng kiến việc tăng giá thuê ở cả hạng A và B lần đầu tiên trong vòng năm năm qua. Kết thúc năm 2017, giá chào thuê của hạng A ở mức 24,8 USD/m2/tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ), tăng 9,5% theo năm. Trong khi đó, văn phòng hạng B cũng tăng giá nhẹ so với năm ngoái (tăng 0,4% theo năm) đạt 13,6 USD/m2/tháng.
CBRE dự báo, trong năm 2018, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B được dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở hạng A khi không có nguồn cung mới. Bên cạnh các khách thuê truyền thống đến từ ngành ngân hàng/bảo hiểm, sản xuất hoặc CNTT, các không gian làm việc chung cũng hứa hẹn sẽ trở thành một nguồn cầu tiềm năng đặc biệt đối với các địa điểm có mức giá thuê cạnh tranh.
Dự báo trong năm 2018, giá thuê văn phòng ở TP.HCM sẽ tăng do áp lực từ nguồn cầu.
Số liệu khảo sát của Prime Benchmark nửa cuối năm 2017 cho thấy, chi phí thuê văn phòng cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 38,8 USD/m2 và 52,2 USD/m2. Lợi tức cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt đạt 8,65% và 7,86%, thuộc top cao của thế giới.
Báo cáo năm của Savills cho biết, trong khu vực Đông Nam Á, công suất hoạt động tại TP.HCM cùng thị trường Manila (Philippines) nằm trong nhóm 2 thị trường cao nhất. Giá thuê tại TP.HCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực.
Theo Savills Việt Nam, mặc dù nguồn cung văn phòng đang tăng trưởng nhưng vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thị trường. Do vậy, dự báo trong năm 2018 giá thuê văn phòng ở TP.HCM sẽ tăng do áp lực từ nguồn cầu.
Phía Tây Hà Nội là tâm điểm
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Chúng tôi cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục tập trung vào khu vực trung tâm (phân khúc hạng A) và phía Tây Thủ đô. Diện tích được hấp thụ ở thị trường Hà Nội vẫn duy trì ở mức ổn định dựa trên mức giá trung bình 5 năm và sẽ góp phần giải quyết các vị trí trống còn lại”.
Trong khi khu vực trung tâm Hà Nội khó tìm được văn phòng hạng A có diện tích cho thuê lớn và khách hàng chủ yếu đến từ nhóm F.I.R.E (tài chính, ngân hàng; bảo hiểm; bất động sản và khu vực sản xuất), với tỷ lệ lên đến 50% tổng lượng khách thuê, thì khu vực vùng ven, đặc biệt là khu vực phía Tây lại được đánh giá cao bởi nguồn cung dồi dào, hạ tầng tốt. Khoảng 80% nguồn cung văn phòng ở phía Tây là phân khúc hạng B và C.
80% nguồn cung văn phòng ở phía Tây là phân khúc hạng B và C.
Lý giải về diễn biến này, các chuyên gia cho rằng, giá thành thấp và diện tích lớn đang là lợi thế so sánh của văn phòng phía Tây. Ví dụ, cùng phân khúc hạng B, giá thuê ở khu vực trung tâm từ 20 - 30 USD/m2 thì ở phía Tây chỉ là 15 - 18 USD/m2. Mức diện tích sàn của văn phòng khu vực Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng thường nhỏ, chỉ từ 100 - 250m2, trong khi tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, diện tích sàn lớn hơn rất nhiều, từ 500 - 1.000m2.
Ngoài ra, cú hích hạ tầng cũng là đòn bẩy quan trọng giúp phía Tây luôn nằm trong top khu vực có thị trường văn phòng cho thuê phát triển sôi động nhất Thủ đô.
Theo quy hoạch đến năm 2030, tầm nhìn 2050 của thành phố Hà Nội, khu vực phía Tây tính từ vành đai 4 được xác định là đô thị hạt nhân, trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa hiện đại. Nhiều trụ sở của các bộ, ngành hàng đầu và một số cơ sở y tế, giáo dục trọng điểm đã được di chuyển từ nội đô ra kéo theo lượng lớn tầng lớp cư dân tri thức, cán bộ cấp cao cũng về sinh sống tại đây.
Cơ sở hạ tầng từng bước hoàn thiện đã kéo theo sự phát triển của cá dự án bất động sản khu vực này, trong đó có phân khúc văn phòng cho thuê.
Bên cạnh đó, theo bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê nhà ở và thương mại, Savills Hà Nội, yếu tố quyết định đến thành công khi kinh doanh văn phòng cho thuê là nghiên cứu thị trường và xây dựng tòa nhà phù hợp với yêu cầu của khách thuê tại thời điểm dự án ra đời.
Do đó, lời khuyên bà Trang đưa ra cho các chủ đầu tư, đó là trước khi đầu tư các tòa văn phòng cho thuê, cần có cái nhìn tổng thể, tránh nhìn ngắn hạn, vì hiện tại, chúng ta đã đi sau các nước phát triển về văn phòng cho thuê từ vài chục đến cả trăm năm. Các chủ đầu tư khi muốn phát triển dự án văn phòng cho thuê phải nắm được xu hướng khách thuê (hiện nay, xu hướng này thay đổi rất nhanh) để đưa ra sản phẩm phù hợp với thị trường hiện tại và đón đầu xu hướng trong tương lai. Phải chú ý đến chất lượng, dịch vụ của dự án, đặc biệt là yếu tố tính năng vượt trội nếu không muốn bị bất lợi về hiệu suất và giá thuê.
“Thời gian tới, với việc có thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhu cầu về văn phòng hạng A, hạng A cao cấp sẽ vẫn lớn. Việc các chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng các tòa văn phòng cho thuê theo chuẩn quốc tế sẽ có khả năng lấp đầy và sinh lời cao”, bà Trang nhận định./.
