Ông Alvin Ong là một doanh nhân người Singapore, đồng thời cũng là một nhà đầu tư kỳ cựu tại thị trường BĐS Việt Nam. Nhận định về tiềm năng phát triển của thị trường này, ông Ong cho biết: “Trái với nhịp sống chậm của con người và đất nước Việt Nam, thị trường BĐS tại đây đang ngày càng 'nóng' hơn bao giờ hết. Đặc biệt, kể từ khi chính phủ Việt Nam có những 'nới lỏng' trong các quy định pháp lý về quyền sở hữu đối với người nước ngoài hồi tháng 7/2015, khu vực BĐS của Việt Nam đã thu hút rất nhiều các nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Singapore”.
Những dự án rầm rộ của hai “ông lớn” địa ốc Singapore, Capital Land và Keppel Land, tại TP.HCM hồi cuối năm 2015 là ví dụ rõ nhất chứng minh cho nhận định của ông Alvin Ong. Vào thời điểm đó, chỉ trong 1 tuần cuối tháng 10, Keppel Land đã bán được hơn 50 căn hộ trong tổng số 719 căn hộ của dự án The Estella. Kế tiếp thành công của Keppel Land, ngay tuần sau đó, trong buổi giới thiệu hai dự án của mình gồm dự án Vista Verde với 1.152 căn hộ và The Vista với 750 căn hộ tại Singapore, Capital Land đã bán thành công hơn 100 căn hộ.
Có thể kể đến một ví dụ khác đó là thương vụ đầu tư thành công của Adam Khoo, một doanh nhân đồng thời là một nhà đầu tư địa ốc có tiếng tại Singapore. Vào tháng 12/2015, ông Adam Khoo đã mạnh tay mua sỉ 10 sàn, tương đương với 100 căn hộ tại dự án Diamond Lotus Lake View có hơn 700 căn tại quận Tân Phú, TP.HCM, mỗi căn hộ tại dự án này được chào bán với giá 678 triệu đồng. Với số tiền này tại Singapore, theo Adam Khoo, sẽ chẳng thể mua nổi thậm chí là một căn HDB (chung cư bình dân giá rẻ dành cho người lao động thu nhập thấp) hay một tấm giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với một chiếc xe hơi mới tại đảo quốc sư tử. Có chăng nó chỉ đủ để mua một chiếc ô tô Honda Civic đã qua sử dụng.
Với dân số trẻ và lực lượng doanh nhân hùng hậu, yếu tố đã thúc đẩy tiêu dùng và tăng trưởng GDP toàn đất nước, Việt Nam là một trong những nền kinh tế sáng nhất và sôi động nhất trong khu vực
Nói như vậy để thấy rằng, có một điều mà chúng ta dễ dàng nhận thấy trong những năm gần đây đó là lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chảy vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và khu vực BĐS nói riêng ngày một mạnh. Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc…là những nhà đầu tư “rót” tiền vào nền kinh tế Việt Nam mạnh nhất, nhưng chủ yếu là khu vực sản xuất. Trong khi đó, Singapore lại thường được nhắc đến với những thành công ở các thương vụ đầu tư, mua bán BĐS. Với họ, thị trường BĐS Việt Nam có những tiềm năng phát triển mà nhiều người không thấy.
Lợi nhuận vô cùng hấp dẫn
Giá cả và lợi tức đầu tư chính là yếu tố quan trọng thúc đẩy các nhà đầu tư Singapore “rót vốn” vào khu vực BĐS Việt Nam.
Thứ nhất, so sánh về giá cả, giá một căn hộ ở Việt Nam thấp hơn rất nhiều so với ở Singapore. “Với 1 triệu USD, người ta có thể dễ dàng mua được từ 5 đến 6 căn hộ cao cấp tại TP.HCM hoặc 10 căn hộ ở phân khúc tầm trung”, ông Ong nói.
Thứ hai, giá cả tăng nhanh giúp các nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh và có được lợi tức cao. Năm 2013, ông Ong có mua một căn hộ cao cấp tại TP.HCM với giá 1.600 USD/m2. Hiện nay, giá căn hộ của một dự án mà ông tìm hiểu đã lên tới 2.500 USD/m2. "Nếu bây giờ tôi bán căn hộ mà tôi đã mua trước đó, tôi nghĩ tôi có thể dễ dàng bỏ túi khoảng 2.000 USD/m2".
Theo ông Neil MacGregor, giám đốc điều hành của Savills Việt Nam, hiện nay lợi nhuận gộp là khoảng 6 - 7%, đây là con số được coi là rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư đến từ Singapore hay Đài Loan bởi tại những quốc gia này, lợi tức của các khoản đầu tư là rất thấp. Vì vậy mà những nhà đầu tư này thường tập trung vào các căn hộ nhỏ có giá từ 150.000 - 250.000 USD/căn, những căn hộ loại này thường rất dễ cho thuê hoặc bán lại, do đó lợi nhuận thu về sẽ cao.
"Các khoản đầu tư từ Singapore vào Việt Nam không nhiều như Trung Quốc đại lục hay Hàn Quốc, Nhật Bản. Tuy nhiên, họ được coi là những nhà đầu tư hàng đầu tại thị trường BĐS Việt Nam tính đến thời điểm này", ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành tại CBRE nhấn mạnh.
Tận dụng nguồn lợi tức dân số
Một trong những tài sản lớn nhất mà Việt Nam có được chính là lượng dân số 95,2 triệu người, trong đó có tới hơn một nửa trong độ tuổi từ 15 đến 39, chiếm đa số lực lượng lao động toàn quốc gia. Sống ở Việt Nam tới nay đã được gần 20 năm, người đứng đầu Savills Việt Nam nhận thấy rằng: “Dân số trẻ và lực lượng doanh nhân hùng hậu đã thúc đẩy tiêu dùng và tăng trưởng GDP của Việt Nam. Tôi cho rằng Việt Nam là một trong những nền kinh tế sáng nhất và sôi động nhất trong khu vực”.
Ông MacGregor, Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam, cho rằng Việt Nam sẽ còn được hưởng lợi tức dân số trong 10 đến 15 năm nữa
Ông còn nhấn mạnh thêm rằng, Việt Nam sẽ còn được hưởng lợi tức dân số trong khoảng 10 đến 15 năm nữa. Tầng lớp trung lưu phát triển mạnh mẽ cùng dân số trẻ đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở giá rẻ (từ 40.000-120.000 USD/căn) tăng cao. Nhận thấy được nhu cầu này, rất nhiều các ông lớn BĐS địa phương đã chuyển hướng sang các phân khúc tầm trung và giá rẻ.
Khu vực nghỉ dưỡng "nở rộ"
Du lịch phát triển chính là yếu tố hàng đầu giúp khu vực nghỉ dưỡng “thăng hoa”. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam, năm 2016, ngành du lịch Việt Nam đã đón khoảng 10,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng 26% so vơi năm trước đó.
Sự chuyển biến tích cực này chủ yếu là do số lượng khách du lịch từ Châu Á tăng nhanh chóng. Tăng nhanh nhất là khách du lịch đến từ Trung Quốc đại lục, chiếm tới 30% tổng lượng khách quốc tế tới Việt Nam. Tiếp đó là khách đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ và Nga.
Theo ông MacGregor, trong số các điểm đến du lịch tại Việt Nam thì Đà Nẵng là thành phố có mức tăng trưởng trong ngành du lịch lớn nhất nhờ sự xuất hiện ngày càng nhiều của các chuyến bay thẳng từ thành phố này đến các nơi khác tại Châu Á, do đó, lượng khách du lịch tới đây ngày càng nhiều. Bên cạnh đó, vơi vai trò là địa điểm tổ chức Hội nghị thượng đỉnh hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương năm nay, tên tuổi của thành phố này chắc chắn sẽ còn được biết đến nhiều hơn nữa.
Sau Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc là những điểm đến tiếp theo thu hút đông đảo khách du lịch tới thăm.
Du lịch tăng trưởng, khu vực nghỉ dưỡng vì thế mà sẽ được hưởng lợi rất lớn. Ông MarcGregor cho biết, phát triển và kinh doanh khách sạn đang “bước chân” vào thời kỳ bùng nổ, với nhu cầu sử dụng phòng và dịch vụ khách sạn ở cả các khu vực trung tâm thành phố lẫn các khu nghỉ dưỡng đang rất mạnh mẽ và có xu hướng tăng trong thời gian tới.
Nền kinh tế đi lên từ sản xuất
Theo AsiaInvest, Tập đoàn hàng đầu tại Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ trọn gói trong lĩnh vực Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và huy động vốn quốc tế, khu vực sản xuất của Viêt Nam đã và đang thúc đẩy thu nhập của nguời dân nước này đồng thời hứa hẹn sẽ đem đến một triển vọng sáng trong phát triển thương mại. Tăng trưởng GDP của Việt Nam trong quý I/2017 theo Tổng cục Thống kê dự kiến sẽ ở mức 5,1%. Bên cạnh đó, các chuyên gia làm việc tại tổ chức FocusEconomics dự đoán tăng trưởng GDP toàn năm 2017 của Việt Nam sẽ là 6,4%, đây cũng là con số tăng trưởng mà tổ chức này dự đoán cho năm 2018.
Chỉ số đo lường hiệu quả họat động của các doanh nghiệp trong ngành sản xuất (PMI) tháng 3 vừa qua đã đạt kỷ lục trong vòng 22 tháng trở lại đây, nâng chỉ số toàn quý I/2017 lên mức cao nhất tính từ đầu năm 2011 đến nay. Theo ông Andrew Harker, một nhà kinh tế học tại IHS Markit cho biết. Bên cạnh đó, số việc làm được tạo mới cho người lao động cũng tăng nhanh chóng, điều này được cho là bắt nguồn từ tâm lý lạc quan của các doanh nghiệp về việc mở rộng quy mô hoạt động trong tương lai.
Mặc dù Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) – Hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam được đánh giá là nước sẽ được hưởng lợi nhiều nhất – có vẻ như đã đi vào ngõ hẹp khi Mỹ tuyên bố rút khỏi “cuộc làm ăn” này, nhưng Việt Nam vẫn sẽ giành được rất nhiều cơ hội đầu tư và phát triển nhờ các hiệp định thương mại tự do khác và các liên minh kinh tế mà nước này là thành viên, ví dụ như Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC), Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU, Nga, Chile, Hàn Quốc hay Hiệp định đối tác Kinh tế toàn diện khu vực.
Trong quý I năm 2017, tổng lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký tại Việt Nam đạt 7,7 tỷ USD, tăng 77,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo thông kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khoảng 85% số vốn FDI "chảy" vào khu vực sản xuất, 4,4% “đổ” vào khu vực BĐS. Bộ này cũng cho biết, BĐS với tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút được lên tới 343,7 triệu USD, tăng 34,4% so với năm 2016, đã trở thành khu vực đón nhận lượng đầu tư nước ngoài nhiều thứ hai cả nước trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 3 năm nay.
Với tổng số vốn đầu tư lên tới 3,75 tỷ USD, Hàn Quốc đã vươn lên vị trí dẫn đầu trong số các quốc gia đầu tư vào Việt Nam quý 1 năm 2017, tiếp sau đó là Singapore với 911 triệu USD. Trung Quốc là nhà đầu tư đứng thứ ba với 824 triệu USD. Xếp ở vị trí thứ 4 là Đài Loan với 644 triệu USD và thứ 5 là Nhật Bản với 452 triệu USD.
Sức bật mạnh mẽ của ngành bán lẻ
Một khu vực khác đang trong thời kỳ “nở rộ” tại Việt Nam đó là khu vực bán lẻ. Trong Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam phát hành hổi tháng 3 vừa qua, JLL cho biết, hai tháng đầu tiên của năm 2017, doanh số ngành bán lẻ của Việt Nam đã tăng 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi các trung tâm mua sắm cao cấp vẫn chưa nhìn thấy sự đi lên của đường tăng trưởng thì tại các cửa hàng tiện ích lại có sức bật khá mạnh, tổ chức này cho biết thêm. Tổng nguồn cung mặt bằng trong ngành này đạt 199.350 m2, trong đó, tỷ lệ sử dụng hay còn gọi là tỷ lệ lấp lên đến 92,2%. Tính riêng tại Hà Nội, do sự “bành chướng” của các cửa hàng tiện ích nên nguồn cung mặt bằng đã đạt tới mức 47.500 m2.
“Một lượng lớn nguồn cung mặt bằng phục vụ ngành bán lẻ sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Các thị trường bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM, ở những vị trí tốt sẽ thu hút được rất nhiều các “ông lớn” bán lẻ cả ở trong nước và nước ngoài tham gia”, JLL cho biết thêm.
Tỷ lệ lấp đầy khu vực văn phòng đạt mức kỷ lục
TP.HCM là thị trường ghi nhận mức tăng mạnh mẽ trong nhu cầu về các không gian văn phòng cao cấp. Theo thống kê của JLL, tỷ lệ lấp đầy của không gian văn phòng hạng A đã tăng lên mức kỷ lục 95,6% trong quý 1 năm 2017, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng B là 91,8%. Tổng diện tích tồn kho văn phòng hạng A hiện nay của thị trường này là 192.179m2, văn phòng hạng B là 831.948 m2 và văn phòng hạng C là 785.037 m2.
Bên cạnh đó, cũng theo tổ chức này, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A và hạng B tại thành phố này đã tăng lần lượt là 38,7 USD và 22 USD mỗi m2 mỗi tháng. Tổng lượng lấp đầy của các văn phòng hạng A là 490 m2 và văn phòng hạng B là 41.087 m2. Đối tượng khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp, công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tài chính và công nghệ thông tin.
Giá thuê các không gian văn phòng tại TP.HCM theo JLL dự kiến sẽ vẫn tiếp tục xu hướng đi lên về nguồn cung sẽ vấn giữ nguyên cho đến 6 tháng cuối năm 2017. Đến năm 2019, dự báo nguồn cung văn phòng tại thị trường này sẽ bất đầu một chu kỳ tăng mới khi nhiều dự án chất lượng cao hoàn thành và đi vào hoạt động, tuy nhiên tập trung chủ yếu là ở các khu vực ngoại ô.
Còn tại Hà Nội, trong năm nay, khoảng hơn 130.000 m2 không gian văn phòng hạng B sẽ được tung ra thị trường khi 5 dự án lớn sẽ hoàn thành trong năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng hạng A sẽ vẫn giữ nguyên và không có sự thay đổi trong nguồn cung. Phải đến cuối năm 2018, hoặc trong năm 2019, khi hai dự án văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành sẽ nâng tổng nguồn cung sản phẩm này trên thị trường thêm khoàng 240.000 m2 nữa. “Nhu cầu về những văn phòng mới, hiện đại với giả cả hợp lý tại Hà Nội sẽ tăng mạnh trong những quý tới”, JLL nhấn mạnh.
“Bùng nổ” các dự án cơ sở hạ tầng
Cả Hà Nội và TP.HCM đều là những thành phố thể hiện nhiều tham vọng trong các dự án phát triển cơ sở hạ tầng. Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, TP.HCM dự kiến sẽ đầu tư khoảng 20 tỷ USD vào xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó bao gồm 5 tuyến đường cao tốc với chiều dài khoảng 71 km và 5 tuyến metro mới với tổng quy mô lên tới 106 km.
Tương tự, Hà Nội sẽ có tám tuyến metro với tổng chiều dài 260km và 6 tuyến tàu điện ngầm. Tuyến metro đầu tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động chính thức vào năm 2020.
Savills cho biết: “Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ khiến cho việc sống xa các thành phố trở nên hấp dẫn hơn và tiết kiệm chi phí hơn, điều này sẽ chuyển hướng đầu tư của các nhà đầu tư ra khỏi những khu vực trung tâm. Các tài sản nằm quanh những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển mạnh sé được hưởng lợi rất nhiều và giá trị vì thế sẽ gia tăng đáng kể”.
Tổ chức này cho biết thêm, trong bối cảnh thuế nhập khẩu giảm và thu nhập tăng cao, lượng người mua xe ô tô tại Việt Nam sẽ tăng nhanh chóng. Trong 5 năm qua, doanh số bán xe tại thị trường này đã tăng trung bình 35%/năm, dự kiến từ nay đến năm 2025, con số này sẽ tăng gấp ba lần. Vì vậy, việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng là vô cùng quan trọng và cấp thiết hơn bao giờ hết để giải quyết các vấn đề liên quan đến giao thông và ô nhiễm môi trường.
Đó là những tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam dưới góc nhìn đa chiều của các chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng giúp thị trường địa ốc này thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài thì vẫn có không ít những thách thức và khúc mắc từ phía các nhà đầu tư.
Trước hết, đó là những khó khăn trong việc sở hữu đất đai. Theo ông Marc Townsend, bởi vì diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước được đưa ra đấu giá công khai là rất ít nên các doanh nghiệp phát triển BĐS địa phương đang chuyển hướng sang mau lại quyền sử dụng đất của các hộ dân. Họ đang “nung nấu” những dự án lớn để chuẩn bị hưởng lợi từ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong tương lai.
Việc sở hữu đất đai đối với các doanh nghiệp trong nước đã khó, với các doanh nghiệp nước ngoài lại càng khó hơn. Ông MacGregor nói rằng: “Thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài đó là tìm kiếm được một mảnh đất tốt và rõ ràng trong quyền sở hữu đất đai. Các quy định liên quan đến việc mua bán đất đai có nhiều điểm không rõ ràng và mơ hồ đối với họ”. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể gặp phải rất nhiều vấn đề, ví dụ như họ có thể sẽ phải mua một mảnh đất từ rất nhiều cổ đông khác nhau, hoặc họ sẽ phải tốn một khoản tiền lớn và phung phí thời gian vào việc đền bù, giải phóng mặt bằng.
Cũng liên quan đến quyền sở hữu, một khó khăn khác đối với các nhà đầu tư nước ngoài đó là việc cấp sổ hồng. Tháng trước, báo Tuổi Trẻ và Strait Times cho biết, văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM đã ngừng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài.
Khó khăn tiếp theo khiến các nhà đầu tư ngoại tỏ ra băn khoăn đối với việc “trút” vốn vào thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là những người đang sở hữu các căn hộ, đó là việc họ rút vốn ra khỏi thị trường sau khi bán các tài sản trong tương lai sẽ được thực hiện như thế nào, bên cạnh đó các hợp đồng thuê nhà 50 năm khi kết thúc thời hạn thuê liệu có thể tiếp tục gia hạn hay không?
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tich Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA)
Mặc dù vẫn có rất nhiều thách thức đặt ra trước mắt nhưng theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) và Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết nhu cầu nhà ở tại thị trường BĐS Việt Nam vấn sẽ tăng mạnh. Dự đoán sẽ có nhiều đợt ra mắt dự án mới diễn ra trong quý 2 năm nay và doanh thu toàn quý này cũng sẽ cao hơn so với quý 1.
