Trung cấp áp đảo nguồn cung, bình dân tiếp tục lép vế
70% nguồn cung mới của thị trường trong năm 2017 thuộc phân khúc trung cấp (khoảng giá từ 20-35 triệu/m2). Tại Hà Nội, các dự án tập trung chủ yếu ở phía Tây và phía Nam thành phố. Còn tại Tp.HCM, nguồn cung phân bổ ở cả phía Đông, Tây và Nam.
Nguồn cung lớn đã buộc các chủ đầu tư phải tìm hướng đi riêng, tạo sự khác biệt trong phát triển sản phẩm nhằm tăng thanh khoản. Một số xu hướng tiêu biểu có thể kể đến như xu hướng công trình xanh, căn hộ nghỉ dưỡng hay các chính sách thanh toán, hỗ trợ vay vốn ưu đãi…
Trong năm 2017, cơ cấu sản phẩm trên thị trường có sự thay đổi. Điều này thể hiện rõ khi nguồn cung căn hộ cao cấp không còn bùng nổ như năm 2016. Ở cả hai thị trường trọng điểm, những dự án cao cấp (mức giá từ 35 triệu/m2 trở lên) không nhiều. Trung bình mỗi quý có từ 1 đến 3 dự án được giới thiệu trên thị trường, có quý thị trường không đón thêm dự án mới.
70% nguồn cung mới của thị trường trong năm 2017 thuộc phân khúc trung cấp.
Theo số liệu của một tổ chức nghiên cứu thị trường, tính đến hết quý III/2017, nguồn cung căn hộ cao cấp ở Hà Nội đã giảm 38% so với trung bình 4 quý gần nhất, Tp.HCM giảm 32% so với quý trước đó.
Tuy nhiên, đáng chú ý, ba tháng cuối năm, căn hộ cao cấp lại áp đảo thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Đây đều là những dự án đã được lên kế hoạch từ 2016. Bên cạnh việc hoàn thiện các vấn đề pháp lý, các chủ đầu tư đều chọn giai đoạn cuối năm 2017 để giới thiệu hoặc ra hàng nhằm đón dòng tiền tích lũy và lượng kiều hối đổ về lớn.
Các dự án tập trung chủ yếu ở các khu đất vàng. Tại Hà Nội, một số cái tên có thể kể đến như D’. El Dorado, The Golden Amor, 6th Element, Liễu Giai Tower, Kosomo Tây Hồ. Tại Tp.HCM là D’edge, Tilia Residence, Masteri An Phú, D1mension.
Trên thực tế, vài năm trở lại đây, các dự án bất động sản mới đều tập trung ở quận ngoài rìa trung tâm do quỹ đất tại các quận trung tâm nội thành cạn kiệt. Do đó, sự xuất hiện của các dự án cao cấp ở các khu đất trung tâm hứa hẹn khả năng thanh khoản cao do nguồn cung khan hiếm.
Bên cạnh đó, một số đại gia chỉ chuyên phát triển bất động sản hạng sang và cao cấp đã chuyển hướng hoặc tuyên bố làm nhà tầm trung, nhà giá rẻ trong năm 2017 và những năm kế tiếp. Tuy nhiên, nhà giá rẻ vẫn chưa thực sự được chú trọng phát triển khi nguồn cung 2017 dù dồi dào hơn 2016 nhưng vẫn quá ít ỏi so với nhu cầu thị trường. Nguyên do là các cơ chế, chính sách về đất, tín dụng, thuế ở phân khúc này gần như không có chuyển biến mới so với năm trước đó. Do đó, phân khúc giá rẻ, vốn lợi nhuận đã thấp càng không hấp dẫn các chủ đầu tư đổ vốn.
Tại Hà Nội, tháng 6 là tháng thị trường này có nhiều dự án căn hộ giá rẻ nhất được được giới thiệu và mở bán chính thức trên thị trường như The KPark, ICID Complex (Hà Đông), Hateco Apllo Xuân Phương (Nam Từ Liêm), chung cư Thông tấn Xã (Hoàng Mai). Tại Tp.HCM, các tháng cuối năm, nguồn cung nhà giá rẻ dồi dào hơn với các dự án như EHomeS Nam Sài Gòn, Calla Garden, Saigon Avenue, Saigonhomes.
Nhà đầu tư hết thời lướt sóng
Phân khúc căn hộ không tạo nên những đợt sóng về giá như phân khúc đất nền trong năm 2017. Ông Phạm Thành Hưng, phó Chủ tịch HĐQT Cen group cho biết, hầu hết các dự án trong năm 2017 đều tiêu thụ chậm.
Nguồn cung lớn khiến việc ra hàng của giới đầu tư khó khăn. Trong biên độ thời gian từ 3 đến 9 tháng, các dự án trung cấp ghi nhận mức tăng từ 2-5% trên thị trường sơ cấp do chính sách điều chỉnh giá của chủ đầu tư. Như vậy, sau nhiều đợt bung hàng, chính sách tăng giá đẩy giá sơ cấp lên 10-15%.
Thế nhưng, trên thị trường thứ cấp, ở một số dự án, nhiều nhà đầu tư chỉ bán bằng giá mua vào hoặc thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhằm đẩy hàng nhanh. Do đó, người có nhu cầu thực có xu hướng tìm mua sản phẩm của nhà đầu tư thứ cấp do giá rẻ hơn giá chủ đầu tư đưa ra. Trường hợp này diễn ra ở các dự án như The Art, Him Lam Phú An, Sunrise Riverside, Dragon Hill 2... (Tp.HCM), Ecolife Capitol House, Bidhomes The Garden Hill, Việt Đức Complex (Hà Nội).
Thanh khoản phân khúc cao cấp ở cả hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM chững lại trong năm 2017, nguồn cung trên thị trường thứ cấp còn rất dồi dào. Giá bán căn hộ cao cấp tăng chậm so với thời điểm năm 2015. Mức chênh giữa các đợt mở bán trong năm 2015 và 2016 ở Hà Nội và Tp.HCM có thể lên đến 10% thì trong năm 2017, mức chênh giữa các đợt mở bán (biên độ thời gian từ 3 đến 9 tháng) chỉ còn khoảng 2-4%.
Thị trường chung cư ở phân khúc trung và cao cấp không còn là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng. Gặp khó trong việc ra hàng, những nhà đầu tư trường vốn, không muốn bán hòa hay cắt lỗ đã chuyển hướng sang cho thuê căn hộ.
Tuy nhiên, ba tháng cuối năm, giá và giao dịch có xu hướng tăng mạnh hơn ở 1 số dự án căn hộ sắp bàn giao. Đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư tung các chính sách khuyến mại hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường. Các dự án sắp bàn giao như Hoàng Cầu Skyline, Central Poil, Mon City, Bidhomes… (Hà Nội); Orchard Garden, Lucky Dragon, Jamona City, Sky Centrer… (Tp.HCM) có mức tăng dao động từ 5-7% so với đợt mở bán trước.
Dù nguồn cung nhà giá rẻ dồi dào hơn so với năm 2016 nhưng vẫn lép vế so với các phân khúc còn lại và vẫn như “muối bỏ bể” trước nhu cầu quá lớn của thị trường. Thực tế này dẫn đến việc các dự án giá rẻ luôn được khách hàng săn đón. Trong lễ giới thiệu hoặc mở bán chính thức các dự án giá rẻ tại Hà Nội và Tp.HCM, tỉ lệ đặt giữ chỗ hoặc xuống tiền luôn đạt từ 50% trở lên.
Sự khan hiếm của căn hộ bình dân đã đẩy giá trên thị trường thứ cấp tăng cao. Các dự án giá rẻ ở Hà Nội như Tứ Hiệp Plaza, FLC Garden City, Ecohome Phúc Lợi có giá bán từ 16-18 triệu/m2 trong năm 2016 thì đến tháng 12/2017, giá trên thị trường thứ cấp tăng 15-25%, dao động từ 17-23 triệu/m2. Tại Tp.HCM, những dự án giá rẻ như Tecco Town, Prosper Plaza, Western Capital, Summer Square vốn có giá từ 900 triệu – 1,1 tỷ/căn trong năm 2016 hiện đã tăng lên 1,2-1,7 tỷ/căn.
Trên cơ sở những diễn biến của thị trường căn hộ trong năm 2017, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, trong năm 2018, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền với 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn. Trong khi đó, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.
