"Bán BĐS thời nay không khác gì bán quần áo”
PV: Thị trường BĐS 2017 đã đi được hơn nửa chặng đường. Ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường 6 tháng vừa qua? Phân khúc nào dẫn đầu và đạt được lượng giao dịch khả quan nhất?
Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay ghi nhận nhu cầu rất lớn của người dân ở các sản phẩm nhà giá rẻ, quy mô vừa và nhỏ. Tại các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, nhu cầu của người dân với các căn nhà có giá dưới 1 tỷ đồng rất cao.
Thực tế diễn biến thị trường thời gian qua cũng cho thấy, phân khúc trung cấp, bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo. Phân khúc đất nền cả Hà Nội và TP.HCM đều có sự tăng trưởng mạnh. Nếu Hà Nội đất nền phía Tây đang có sự tăng trưởng nhẹ thì tại TP.HCM các quận huyện vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ cũng ghi nhận biến động tăng giá mạnh mẽ.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp có tình trạng sụt giá, buộc phải cắt lỗ. Có nhiều trường hợp mua nhà 5 – 7 tỷ đồng/căn đã phải phải chấp nhận cắt lỗ 500 - 800 triệu đồng/căn. Những người cắt lỗ là những người mua để đầu cơ, khi cảm thấy sản phẩm thuộc phân khúc này không còn “béo bở”, cũng không còn “sức” để theo đuổi “cuộc chơi” hoặc họ phải vay lãi không trả nổi, thì tìm cách “nhả” để chọn phân khúc lướt sóng khác. Ví dụ chuyển hướng qua các căn hộ trung cấp chẳng hạn.
Báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cũng cho thấy một viễn cảnh không mấy tốt đẹp của những dự án xa xỉ. Báo cáo chỉ ra đang có hiện tượng lệch pha cung cầu trên thị trường, chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng, dẫn đến sự gia tăng các nhà đầu tư thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số nhà đầu cơ chuyên nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Đực.
Việc kinh doanh trong phân khúc căn hộ trung, thấp cấp cũng tồn tại nhiều bất cập khi xuất hiện tình trạng “lướt sóng” rất lớn. Cứ thử đến vài ba sự kiện mở bán dự án sẽ thấy tình trạng bát nháo, chụp giật, chèo kéo giữa môi giới và khách hàng. Trước đây mỗi 1 dự án, chủ đầu tư giao cho 1 sàn phân phối. Bây giờ lại xảy ra tình trạng giao cho 1 sàn chủ đạo, sàn đó lại kéo theo vài ba sàn khác, giống như một cái chợ và phong cách bán BĐS thời nay không khác gì bán quần áo giữa chợ.
PV: Theo đánh giá của một số đơn vị nghiên cứu, phân khúc biệt thự/liền kề thời gian qua có nhiều khởi sắc. Tuy nhiên, trong vòng 5 năm trở lại đây, sự vận động của phân khúc này hầu như không đáng kể. Đặc biệt, mới đây, tại Hà Nội, nhiều khách hàng vô cùng ngán ngẩm khi trận mưa lớn những ngày qua khiến cho nhiều khu đô thị, dãy biệt thự ngập trong nước. Vậy theo ông, đánh giá phân khúc này có nhiều khởi sắc liệu có đúng với diễn biến thực tế?
Ông Nguyễn Văn Đực: Việc ngập lụt tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM ảnh hưởng rất lớn đến thị trường đặc biệt là thị trường biệt thự/liền kề. Hiện nay, thị trường biệt thự cũng đang khá sôi động và đang chào bán khá nhiều. Song vấn đề đặt ra là không biết có bao nhiêu % trong số các giao dịch mua bán là thật. Cũng có thể, việc “thổi” vào phân khúc này “làn gió” sôi động chỉ là chiêu trò của môi giới để dụ khách hàng.
Không thể phủ nhận, giá biệt thự hiện vẫn còn khá cao, nhưng thị trường này cũng có nhiều nhược điểm nhất là ở vùng ven. Biệt thự bỏ hoang còn rất nhiều trong khi nguồn cung vẫn lớn. Chúng ta có nhiều bài học từ việc “nghẽn mạch” ở KĐT Bình Dương, hay như ở Hà Nội, rất nhiều khu đô thị tới nay vẫn bỏ hoang, làm xong rồi đưa trâu bò vào ở, đường xá ngập lụt không người quản lý. Song dường như, việc tránh đi vào “vết xe đổ” từ những bài học đó đang còn khá hạn chế khi nhiều chủ đầu tư vẫn không ngại ngần tung ra thị trường nhiều dự án biệt thự mới.
Có cảm giác, những người kinh doanh BĐS không căn cứ vào sức mua của khách hàng mà chỉ căn cứ trên sức bán của doanh nghiệp. Họ có cách “chiêu dụ” để người khách hàng lao theo và thu tiền cho bằng được, những số tiền thật nhiều để làm giàu cho doanh nghiệp, cá nhân họ chứ không màng đến những tác động tiêu cực đối với thị trường.
Nhiều khu đô thị, ngập trong biển nước chỉ sau một cơn mưa lớn khiến nhiều khách hàng ngán ngẩm.
Bên cạnh đó, trong đội ngũ giới kinh doanh BĐS có một hệ thống bán hàng xuất phát từ đa cấp nên có những cách bán hàng thu hút nhiều người mua, tạo ra một sức mua không thực. Nhiều sàn giao dịch còn kéo khách hàng đến thật đông, có sàn khách thì ít môi giới lượn qua lượn lại chèo kéo khách, tạo hiệu ứng giả thì nhiều. Khi được truyền tai nhau về lợi nhuận của một dự án, đặc biệt lại thấy lễ mở bán có vẻ đông người, ai cũng sẽ đổ xô mua, do không có nhu cầu ở nên người nào cũng chờ bán kiếm lời. Và người ôm cuối cùng sẽ là người chịu thiệt hại.
Thực tế, con số ảo trong giao dịch là rất lớn, ngay cả chủ đầu tư cũng không biết con số thực là bao nhiêu. Ví dụ 1 chủ đầu tư ra 500 căn hộ, giao cho mỗi sàn bán 100 căn. Sàn bán được hay không thì báo cáo lại chứ chủ đầu tư không nắm được bán được bao nhiêu. Dù cho các sàn có báo bán hết 500 căn thì liệu trong số đó, có bao nhiêu giao dịch là thực, bao nhiêu giao dịch mua để ở, bao nhiêu giao dịch để cho thuê, bán lại? Chủ đầu tư còn không biết thì làm sao những đơn vị nghiên cứu biết được.
Cho nên, đưa ra nhận định thị trường biệt thự/liền kề thời gian qua có nhiều diễn biến tích cực hay khởi sắc là chủ quan và không sát với thực tế.
Khả năng “vỡ trận” phân khúc trung – thấp cấp
PV: Theo ông trong 6 tháng cuối năm 2017, phân khúc nào sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường?
Ông Nguyễn Văn Đực: Thời gian tới, nhiều chủ đầu tư vẫn sẽ tìm cách thu lợi tối đa bằng việc quảng bá hình ảnh sản phẩm của họ thật tốt nhưng có thể thực chất dự án lại thiếu tiện ích, tiện nghi.
6 tháng cuối năm 2017 sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị. Phân khúc bình dân tiếp tục giữ vai trò chủ đạo (chiếm 50 - 60% thị trường), phân khúc căn hộ có giá từ trên 20 triệu đồng/m2 – 40 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30 – 40%.
Phân khúc bình dân tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong những tháng cuối năm.
Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ đón nhận thêm các sản phẩm mới cao cấp hơn, diện tích lớn hơn và sẽ có thêm dự án siêu sang.
Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/8/2017 là ngày Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành.
PV: Riêng ở thị trường TP.HCM, khu vực nào sẽ thu hút các nhà đầu tư, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: Quy mô thị trường BĐS TP.HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong "Vùng đô thị TP.HCM", nhất là tại các huyện giáp ranh Thành phố. Nếu như trước đây, sức hấp dẫn của thị trường chủ yếu tập trung ở khu vực Nam và Đông Sài Gòn, “hẻo” ở phía Tây thì hiện nay, cơ hội trải đều ở hầu hết các khu vực, chủ yếu ở phía Đông. Thị trường BĐS phía Tây đã bắt đầu có sự phát triển. Nguyên nhân là do ở Đông và Nam Sài Gòn có cơ sở hạ tầng phát triển, ăn theo các tuyến Metro, cao tốc Sài Gòn – Long Thành, Sài Gòn – Dầu Giây... trong khi đó thị trường BĐS phía Tây lâu nay bị bỏ rơi nên phát triển chậm hơn.
PV: Hiện có nhiều nhận định về việc gia tăng nguồn cung ở phân khúc căn hộ. Theo ông, trong thời gian tới, phân khúc này có khả năng xảy ra tình trạng dư cung?
Ông Nguyễn Văn Đực: Dư cung là điều không thể tránh khỏi ở phân khúc căn hộ trong thời gian tới. Khả năng dư cung thể hiện ở việc bung hàng quá nhiều, ai cũng tìm cách đẩy mạnh việc đưa sản phẩm ra thị trường để thu lợi tối đa. Và nếu những sản phẩm này không phù hợp với nhu cầu của khách hàng sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường.
Việc bội thực chung cư cao cấp trước đây đã xảy ra, còn chung cư trung bình, thấp cấp thì vẫn trong ngưỡng an toàn do nhu cầu ở phân khúc này đang rất lớn. Tuy nhiên, khả năng vỡ trận ở phân khúc này trong tương lai khá cao vì số lượng “lướt sóng” mua đi bán lại hiện quá nhiều (chiếm đến 60%). Theo quy luật thị trường, phân khúc nào khi xảy ra tình trạng mua đi bán lại quá nhiều sẽ dễ dẫn đến tình trạng vỡ trận.
PV: Đứng trên góc độ người tiêu dùng, ông có lời khuyên gì đối với khách hàng khi mua sản phẩm căn hộ hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Đực: Khách hàng mua để ở thì “liệu cơm gắp mắm” chọn căn hộ phù hợp khả năng và nhu cầu, hạn chế đi vay.
Khách hàng mua cho thuê thì chọn căn hộ giá thấp để suất đầu tư hiệu quả nhất, cho thuê khoảng 5-10%/năm là tốt. Khách hàng mua để bán lại thì sẽ không hiệu quả do giá không còn tăng nhanh nữa. Khách hàng mua vì có quá nhiều tiền không biết làm sao cho hết thì miễn bàn.
Xin cảm ơn ông!
