Hết thời 'lướt sóng', thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa – Giám đốc Phát triển Kinh doanh & Sản phẩm Dat Xanh Services, thị trường bất động sản nhà ở quý 1/2026 ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý, trong bối cảnh các chính sách mới bắt đầu có hiệu lực và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Cụ thể, bắt đầu từ ngày 1/1/2026, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới được áp dụng với mức tiệm cận hơn với giá thị trường. Việc điều chỉnh này góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng "hai giá đất", đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý. Tuy nhiên, chi phí bồi thường và nghĩa vụ tài chính đối với các dự án cũng gia tăng, tạo áp lực lên giá thành phát triển dự án.

Trong quý 1/2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Sau thời gian ưu đãi, chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Thanh khoản thị trường theo đó có dấu hiệu chững lại cục bộ.

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản được cấp một mã định danh điện tử riêng. Chính sách này giúp tăng tính minh bạch trong giao dịch, hỗ trợ quản lý dữ liệu thị trường và góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ, giao dịch không chính thức.

Quý 1/2026 đánh dấu một giai đoạn phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam khi tất cả các bên tham gia đều chủ động linh hoạt, điều chỉnh chiến lược để thích ứng với nhịp điệu mới của thị trường trong bối cảnh thế giới đa cực.

Chính phủ tiếp tục vai trò dẫn dắt bằng việc hoàn thiện thể chế pháp lý mạnh mẽ. Đáng chú ý,  việc ban hành bảng giá đất mới từ tháng 1/2026 và áp dụng mã định danh bất động sản từ ngày 01/3/2026, đồng thời quyết liệt thi hành Luật Đất đai 2024 cùng các dự án sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2026. Những bước đi này tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định lâu dài cho thị trường.

Đối với chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, các doanh nghiệp tập trung chuẩn bị nguồn lực và sản phẩm chất lượng, chờ đợi thời cơ triển khai dự án mới, đồng thời tích cực đẩy mạnh kinh doanh rổ hàng hiện hữu từ các dự án đã mở bán. Chính sách bán hàng được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường.

Nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp tục đến từ các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án lớn, với danh mục dự án trải dài trên nhiều địa phương, tập trung tại các đô thị trung tâm và khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông. Các dự án nổi bật trong quý 1 phân bổ chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Hưng Yên, Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng, và Tây Ninh, bao gồm các khu đô thị, khu nhà ở quy mô lớn và tổ hợp phức hợp.

Nguồn cung bất động sản sơ cấp tiếp tục được dẫn dắt bởi nhóm chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Dat Xanh Group, MIK Group, CapitaLand…và một số doanh nghiệp khác. Các dự án triển khai tập trung ở phân khúc nhà ở trung - cao cấp, khu đô thị tích hợp và các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm. Các chủ đầu tư cũng đã tăng cường hoạt động xây dựng và triển khai kinh doanh với hàng loạt các hoạt động khởi công, kick - off nhằm truyền thông dự án. Tuy nhiên, các hoạt động mở bán giảm mạnh so với quý trước.

Thống kê của Dat Xanh Services - FERI cho thấy, quý 1/2026 ghi nhận 21 dự án được khởi công xây dựng, 28 dự án được tổ chức kick - off và 20 sự kiện mở bán trên cả nước (không bao gồm khoảng hơn 300 "mini event" để tư vấn và chăm sóc khách hàng), giảm đáng kể so với số lượng sự kiện mở bán vào quý 4/2025 (40 sự kiện mở bán). Điều này thể hiện các chủ đầu tư khá thận trọng khi triển khai các dự án mới trong quý đầu tiên năm 2026, chờ đợi thời cơ thị trường rõ ràng hơn trước khi đẩy mạnh mở bán.

"Bên cạnh chủ đầu tư, môi giới cũng chuyển mình mạnh mẽ về tư duy và tổ chức, thu hẹp địa bàn hoạt động ưu tiên các khu vực phân phối sản phẩm thực, đầy đủ pháp lý, minh bạch và an toàn cho khách hàng. Nhiều doanh nghiệp đã tái cấu trúc bộ máy nhân sự kinh doanh và đẩy mạnh đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ để đáp ứng tiêu chuẩn chuyên nghiệp cao hơn.

Đối với khách hàng, họ ngày càng thận trọng, cân nhắc kỹ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, biến động địa chính trị và xu hướng thị trường; đồng thời ưu tiên chọn lọc những sản phẩm tạo dòng tiền bền vững, đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn", bà Thoa chia sẻ.

Giám đốc Phát triển Kinh doanh & Sản phẩm Dat Xanh Services dự báo, thị trường bất động sản bước qua giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn để chuyển sang trạng thái phục hồi có chọn lọc. Sự phục hồi này không diễn ra đồng loạt, mà mang tính phân hóa rõ nét theo năng lực triển khai dự án, mức độ hoàn thiện pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Bà Thoa dự báo thị trường vận hành tiếp tục thận trọng và chủ động linh hoạt dựa vào các yếu tố nền tảng.

Nguồn cung tiếp tục tăng nhưng không còn mang tính dàn trải, mà tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích. Trong khi đó, các sản phẩm thiếu nền tảng hoặc mang tính đầu cơ sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng tiền.

Dòng tiền quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản rõ ràng. Xu hướng đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" tiếp tục suy giảm và không còn đóng vai trò dẫn dắt thị trường như các chu kỳ trước.

"Trong giai đoạn tới, các chủ đầu tư cần tập trung phát triển giá trị thực – sản phẩm thực – pháp lý chuẩn, bám sát nhu cầu ở thực của thị trường. Ưu tiên các dự án gắn với hạ tầng, khu vực có mật độ dân cư cao và khả năng kết nối tốt. Ngược lại, các dự án tại khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích hoặc không rõ ràng về pháp lý sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức trong việc tiếp cận khách hàng và duy trì thanh khoản trong giai đoạn thị trường ngày càng chọn lọc hơn", bà Thoa nói.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng, nhóm chuyên gia Dat Xanh Services - FERI cũng dự báo thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến được kỳ vọng tích cực hơn, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm 2026. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: Kịch bản thách thức, Kịch bản kỳ vọng, Kịch bản lý tưởng. cụ thể:

Kịch bản lý tưởng, Dat Xanh Services - FERI dự báo, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh. Khi đó, nguồn cung tăng 40% – 50%, giá bán tăng 10% – 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở "room" tín dụng cho bất động sản và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng, ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%. giá bán tăng 2% – 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% – 12%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.

Kịch bản thách thức, trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% – 30%, giá bán đi ngang/giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%, tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.

"Theo nhận định của tổ chuyên gia, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hoạt động bất động sản với các chính sách siết chặt "room" tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, thì nhiều khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo kịch bản thách thức. Điều này đã thể hiện rõ ngay từ 1uý 1/2026. Thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang chuyển nhịp sang chu kỳ mới", bà Thoa nói thêm.

Tổ chuyên gia Dat Xanh Services – FERI cũng dự báo quý 2/2026 thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến duy trì thanh khoản cục bộ theo vùng địa bàn và dự án hướng minh bạch hơn, ổn định hơn vào những năm tiếp theo./.