Lời tòa soạn:
Đất đai được đánh giá là một lĩnh vực rất rộng lớn, cơ bản, hết sức phức tạp, nhạy cảm, đặc biệt quan trọng, hệ trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước. Đã 10 năm trôi qua kể từ ngày Ban Chấp hành Trung ương Đảng ra Nghị quyết 19 (Hội nghị Trung ương 6 năm 2012) về việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.
Trong 10 năm ấy, chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Những bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản lần lượt được ban hành… nhằm hiện thực hóa những mục tiêu đề ra tại Nghị quyết 19, đem lại sự phát triển vượt bậc của thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất và đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, hiện thực kinh tế xã hội đa dạng, phát triển nhanh chóng đặt ra thêm nhiều vấn đề mới, dẫn đến còn không ít ý kiến khác nhau xoay quanh lĩnh vực đất đai. Tại Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII diễn ra vào đầu tháng 5 vừa qua, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng khi phát biểu khai mạc đã chỉ ra thực tế: “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em vì đất... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại thuộc về lĩnh vực đất đai”.
Để tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".
Nghị quyết 18 được đánh giá là cột mốc quan trọng, chứa đựng những điểm đột phá mới, làm nền tảng cho việc hoàn thiện và phát triển thị trường đất đai, bất động sản, tăng cường lợi ích cho người dân.
Để hiểu thêm về những điểm mới đáng chú ý tại Nghị quyết 18, hướng đến tìm ra những giải pháp giúp tạo sức bật mới từ nguồn lực đất đai, trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes triển khai tuyến bài nhìn từ Nghị quyết 18: Gia tăng động lực thị trường và phân phối lợi ích từ đất đai.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Từ năm 2012, Nghị quyết 19 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI ra đời đã yêu cầu "nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn".
Trong gần 10 năm qua, Bộ Tài chính đã nhiều lần nghiên cứu sắc thuế này và từng đưa ra dự thảo Luật Thuế tài sản (bao gồm nhà đất) vào năm 2018 với mục tiêu điều tiết nhóm có thu nhập cao, nâng cao hiệu quả sử dụng nhà, đất và chống thất thoát lãng phí trong quản lý tài sản công, nhà đất công. Tuy nhiên, chính sách này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận và không được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đến nay, chính sách thuế đối với nhà đất vẫn chưa có những thay đổi đột phá.
Mới đây, Nghị quyết 18-NQ/TW (Nghị quyết 18) về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được ban hành, tiếp tục nhấn mạnh cần "quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang".
Trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất tăng cao nhưng không đưa vào khai thác sử dụng, không tạo ra của cải cho xã hội và gây lãng phí nguồn lực đất đai, việc đánh thuế bất động sản được kỳ vọng sẽ phát huy vai trò điều tiết nhằm tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn.
Để hiểu rõ hơn những vấn đề liên quan tới chủ trương đánh thuế bất động sản tại Nghị quyết 18, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển.
PV: Nghị quyết 18 mới được ban hành một lần nữa đề cập tới câu chuyện thu thuế người sử dụng nhiều bất động sản. Vấn đề này cơ quan quản lý đã không ít lần đưa ra bàn thảo nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được, nguyên nhân là do đâu, thưa ông?
TS. Đinh Thế Hiển: Các quốc gia phát triển trên thế giới đã đánh thuế tài sản, nhà ở từ rất lâu, nhưng tại Việt Nam, chúng ta chưa áp dụng sắc thuế này. Điều này dẫn tới không ít người mua gom rất nhiều đất đai nhưng không khai thác mà chỉ để đó chờ tăng giá rồi bán. Có thể nói, chính sách thuế hiện hành chưa thực sự hiệu quả đã vô tình gây nên tình trạng đầu cơ đất đai khiến cho nền kinh tế không được lợi.
Với cách thức thu thuế bất động sản như hiện nay, việc đầu tư vào đất có lợi hơn rất nhiều so với bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh, do các hoạt động sản xuất kinh doanh thường chịu nhiều thuế phí cao hơn hẳn so với việc mua đất chờ lên giá.
Không ít người là doanh nhân giỏi, nhưng sau 5 năm, 10 năm đưa vốn vào sản xuất kinh doanh, tổng kết lại thì lợi nhuận và tài sản vẫn thua xa những người bạn chỉ tập trung vốn vào đầu cơ nhà đất. Thậm chí, có không ít người chỉ tự kinh doanh cá nhân bằng việc đầu tư, sở hữu nhiều bất động sản mà trở thành những đại gia với khối tài sản trị giá cả ngàn tỷ. Với mức thuế bất động sản quá nhẹ, tài sản của họ ngày càng tăng thêm từ các bất động sản khai thác cho thuê, rồi tiếp tục lấy tiền mua thêm đất và dần dần trở thành nhóm có quyền lực tài chính và đầu tư mạnh nhất.
Trên thực tế, vấn đề đánh thuế người sử dụng nhiều nhà đất đã được đề xuất nhiều lần nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện. Nguyên nhân gồm có: Thiếu cơ chế, chưa có chủ trương, rồi các phản đối từ dư luận…
Nhiều người vẫn chưa hiểu về bản chất tận gốc của việc đánh thuế bất động sản. Họ chỉ nghĩ rằng, đánh thuế bất động sản là một biện pháp thu thêm của Chính phủ nên phản đối. Người không có nhiều nhà đất cũng lo ngại chứ chưa nói tới người sở hữu nhiều bất động sản.
Thuế tài sản được thu về từ đất đai, nhà ở sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định. Đây là nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển hạ tầng, đồng thời giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Loại thuế này sẽ khuyến khích người sở hữu nhà đất đưa tài sản về đúng giá trị thực, không để tình trạng bỏ hoang đất đai vốn đã tồn tại từ lâu tiếp diễn gây lãng phí.
PV: Chúng ta có thể hiểu như thế nào về chủ trương thu thuế cao với người sở hữu nhiều bất động sản tại Nghị quyết 18?
TS. Đinh Thế Hiển: Tại Nghị quyết số 18 vừa ban hành, Trung ương yêu cầu áp thuế cao hơn với các đối tượng sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ đất hoang. Mặt khác cần có ưu đãi thuế với các trường hợp thuộc nhóm yếu thế và dễ tổn thương như nông dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các địa phương có trách nhiệm đảm bảo an ninh lương thực...
Nếu chủ trương này được hiện thực hóa sẽ giúp cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, giảm lãng phí. Nghị quyết cho chúng ta thêm kỳ vọng về việc xây dựng luật thuế và các quy định liên quan đến đánh thuế bất động sản một cách thực tế và có hiệu quả hơn trong tương lai.
Chúng ta cần hiểu sâu hơn rằng, thuế bất động sản không phải là khoản phải nộp cố định, mà thay đổi theo giá trị bất động sản. Khi nền kinh tế quốc gia hay địa phương phát triển giúp giá bất động sản tăng thì khoản thuế sẽ tăng và ngược lại.
Do vậy, những địa phương quản lý giỏi, phát triển hạ tầng tốt, sẽ giúp người dân sở hữu bất động sản ở nơi đó có lợi vì giá bất động sản tăng, và đồng thời cũng giúp nguồn thu thuế bất động sản tăng thêm.
Như vậy, trên khía cạnh phát triển đô thị, thu thuế bất động sản là có lợi cho địa phương và nguồn thu đó được sử dụng để phục vụ cho lợi ích chung.
Nếu làm tốt việc thu thuế, Nhà nước có thể thu được nguồn vốn ngân sách từ đất đai để thực hiện các dự án hạ tầng và phục vụ cho công tác an sinh xã hội, tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội.
Cần hiểu việc thu thuế bất động sản không phải là việc người dân nộp tiền thêm mà bản chất là phân phối lại tài sản. Chính quyền, người dân địa phương và người sở hữu bất động sản đều có lợi.
PV: Có quan điểm cho rằng, việc đánh thuế sẽ làm giá bất động sản tăng cao. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?
TS. Đinh Thế Hiển: Trong thời gian vừa qua, thống kê cho thấy có tới 70% giao dịch đất đai là đầu cơ. Nếu việc đánh thuế được hiện thực hóa, người mua sẽ phải nộp thuế hằng năm. Người mua đất, nếu khai thác tốt từ cho thuê hay kinh doanh sẽ có tiền và nộp được thuế.
Đối với những người mua nhiều căn nhà, lô đất chỉ để đầu cơ, chờ tăng giá rồi bán, họ sẽ vẫn phải tính toán nộp số tiền thuế lớn hằng năm và cân nhắc chi phí cơ hội… Từ đó, ý định ôm đất sẽ bị triệt tiêu và nhu cầu đầu cơ sẽ giảm, giá bất động sản trở nên hợp lý hơn.
Trong trường hợp người mua vẫn cố gắng đầu cơ, ngân sách địa phương lại có thêm nguồn thu để chi cho an sinh xã hội, an ninh quốc phòng… Do đó, tôi cho rằng nếu thu thuế hợp lý, giá bất động sản sẽ không tăng theo dạng lướt sóng mà dần trở về với giá trị thực.
PV: Sau Nghị quyết 18, hiện thực hóa việc đánh thuế tài sản đối với bất động sản, nhà ở cần được tiến hành như thế nào, thưa chuyên gia?
TS. Đinh Thế Hiển: Tôi cho rằng cần sớm đưa chủ trương này vào cuộc sống và như vậy, có rất nhiều việc phải làm. Trong đó trước tiên, các cơ quan quản lý cần nghiên cứu xác định cơ sở thuế, thuế suất, định giá…
Với đất nông nghiệp, vẫn nên giữ mức thuế bình thường để người dân yên tâm phát triển sản xuất. Chỉ nên thu thuế đối với đất ở, trong đó cần có quy định chuẩn về diện tích phải thu. Thuế suất cần được xác định khác nhau giữa đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM với đô thị vừa như Nha Trang, Đà Nẵng; hay đô thị nhỏ hơn như Sóc Trăng, Trà Vinh... Từ đó mới có thể đề xuất thu thuế một cách rõ ràng, hợp lý.
Quan trọng là điều tiết thu thuế sao cho đáp ứng đúng và đủ chi phí hạ tầng, đô thị thành phố, thu trong mức hợp lý để người dân vẫn có thể gia tăng tài sản mà không làm “thui chột” các hoạt động mua bán bất động sản.
Hằng năm, nộp thuế bất động sản tính theo thời điểm giá trị của bất động sản đó. Người càng có nhiều bất động sản thì càng phải nộp thuế nhiều. Việc áp dụng thuế bất động sản là điều hiển nhiên cần được thực hiện chứ không phải chỉ để chống đầu cơ bất động sản, kéo giảm giá nhà xuống như mọi người nghĩ.
Cho nên, khi một người muốn mua bất động sản không để khai thác thì phải cân nhắc về khả năng trước khi mua, còn nếu mua để khai thác thì cần tính toán chi phí thuế mà người sở hữu sẽ phải trả hằng năm.
PV: Bên cạnh việc đánh thuế bất động sản, Nghị quyết 18 cũng yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, ông nhìn nhận như thế nào về quy định mới này?
TS. Đinh Thế Hiển: Thời gian qua, Việt Nam đã có những bước tiến dài trong phát triển đất đai nhưng vẫn giữ một số cơ chế quản lý cũ là khung giá đất do Nhà nước quy định. Luật Đất đai cũng có quy định khung giá đất cần bám sát giá thị trường, tuy nhiên thực tế luôn tồn tại một khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Khoảng cách giá này vô hình trung tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai.
Tôi cho rằng, Nghị quyết 18 hướng đến bỏ khung giá đất là một bước tiến bộ rất lớn trong việc nhìn nhận thị trường bất động sản đúng với góc độ kinh tế thị trường.
Khi Nghị quyết được ban hành, nhiều người lo ngại vậy thì xác định giá đất theo thị trường như thế nào cho phù hợp và công bằng. Việc lo ngại là đúng nhưng không phải khó không làm được.
Chúng ta nhớ lại trước đây khi bắt đầu chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cũng có nhiều ý kiến lo ngại. Thế nhưng khi thực hiện chuyển đổi dần dần, tới nay chúng ta đã đạt được nhiều thành tựu.
Tôi cho rằng, sau khi Quốc hội thông qua chính sách này, Bộ Tài chính cần xác định bảng giá đất cụ thể để khi địa phương vận dụng sẽ thấy sự rõ ràng, minh bạch, công bằng và hiệu quả.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
