Hiệp hội Bất động sản Việt Nam góp ý Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 35 về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế

Đề xuất xử lý vướng mắc trong cơ chế "ưu tiên lựa chọn" nhà đầu tư

Liên quan đến thủ tục đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đối với trường hợp KCN được phân kỳ đầu tư, quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 8 Dự thảo, VNREA đề xuất sửa đổi, bổ sung như sau:

Thứ nhất, trường hợp giai đoạn tiếp theo của KCN do chính nhà đầu tư đã triển khai giai đoạn trước tiếp tục thực hiện, cơ quan có thẩm quyền được xem xét quyết định chủ trương đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời công nhận, lựa chọn nhà đầu tư cho giai đoạn tiếp theo trong cùng một thủ tục. Đồng thời, VNREA kiến nghị bổ sung điều kiện bảo đảm thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư tối thiểu tương đương 02 tỷ USD (45.000 tỷ đồng).

Cụ thể, Khoản 3: "Trường hợp khu công nghiệp giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước thì được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời lựa chọn nhà đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư giai đoạn tiếp theo trong trường hợp đáp ứng điều kiện: Giai đoạn trước đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 60% hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng".

Khoản 4: c) Trường hợp khu công nghiệp giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước thì được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời lựa chọn nhà đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau khi giai đoạn đầu đã cho nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thực hiện dự án đầu tư thuê đất, thuê lại đất để thực hiện cụm liên kết ngành theo quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định này, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện sau: Đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 60% hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng".

VNREA cho rằng, khoản 3 Điều 8 Dự thảo quy định “nhà đầu tư giai đoạn trước được ưu tiên lựa chọn thực hiện giai đoạn sau, nhưng loại trừ trường hợp phải áp dụng đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” là quy định gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Cụ thể:

Thứ nhất, quy định “ưu tiên lựa chọn” được hiểu là ưu tiên khi tiến hành lựa chọn nhà đầu tư (trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng có hồ sơ đề xuất hợp lệ), tuy nhiên chưa có quy định cụ thể về cách thức áp dụng thực hiện việc ưu tiên lựa chọn.

Thứ hai, trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (nghĩa là có từ 02 nhà đầu tư quan tâm, nộp hồ sơ trong thời hạn theo quy định), pháp luật về đấu thầu chưa có quy định về việc ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư đã thực hiện giai đoạn trước. Nghị định 115/2024/NĐ-CP chỉ quy định phương pháp đánh giá dựa trên các tỷ trọng gồm: a) Điểm năng lực, kinh nghiệm; b) Điểm phương án đầu tư kinh doanh; c) Điểm hiệu quả sử dụng đất; đồng thời Nghị định số 35/2022/NĐ-CP cũng chưa có quy định về việc “ưu tiên lựa chọn” thông qua các tiêu chí đánh giá.

Như vậy, quy định "nhà đầu tư giai đoạn trước được ưu tiên lựa chọn thực hiện giai đoạn sau" chưa có căn cứ áp dụng trên thực tế, theo VNREA.

Thứ ba, trường hợp phải áp dụng đấu giá, căn cứ Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định “Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, trong khi trên thực tế các khu công nghiệp thường phải thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Thứ tư, “khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công” và “khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư ngoài vốn đầu tư công, và giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước” là hai nhóm đối tượng có cơ chế quản lý khác biệt, chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư công và Luật Đầu tư, do đó việc quy định chung hai nhóm đối tượng này tại khoản 3 và khoản 4 Điều 8 Dự thảo là chưa hợp lý.

Thứ năm, việc bổ sung quy định “đảm bảo thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng” là cần thiết nhằm cụ thể hóa tiêu chí ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư cho giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước thông qua việc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư. Từ đó, đảm bảo đáp ứng chủ trương khuyến khích, thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh và khả năng thực hiện cụm liên kết ngành.

Một số đề xuất, kiến nghị khác

Trên cơ sở đề xuất sửa đổi khoản 3 và khoản 4 Điều 8 Dự thảo, VNREA cho rằng quy định về quy mô KCN thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành tại khoản 3 Điều 9 Dự thảo cũng cần được điều chỉnh để bảo đảm tính thống nhất trong chính sách.

Theo Dự thảo, khu công nghiệp thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng được xem xét đầu tư giai đoạn đầu có quy mô diện tích không quá 1.000ha.

Hiệp hội kiến nghị bỏ cụm "giai đoạn đầu" và không tiếp tục hạn chế quy mô diện tích đối với các giai đoạn tiếp theo (nếu có). Lý do là khoản 3 và khoản 4 Điều 8 Dự thảo đã đặt ra các điều kiện cụ thể và chặt chẽ để xem xét triển khai giai đoạn tiếp theo. Trong bối cảnh các điều kiện nêu trên đã được quy định rõ, việc tiếp tục khống chế quy mô diện tích đối với giai đoạn sau sẽ không thống nhất với mục tiêu khuyến khích đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thực hiện cụm liên kết ngành, đồng thời có thể làm hạn chế khả năng mở rộng dự án của các nhà đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế.

Ngoài ra, VNREA cũng kiến nghị bổ sung, làm rõ trách nhiệm của nhà đầu tư đã được lựa chọn trong công tác lập quy hoạch khu công nghiệp, nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Theo Hiệp hội, Điều 7 Dự thảo Nghị định hiện chưa quy định cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư đã được lựa chọn để thực hiện dự án trong việc tổ chức lập quy hoạch khu công nghiệp, trong khi nội dung này đã được quy định rõ tại pháp luật chuyên ngành. Do đó, VNREA đề xuất bổ sung một khoản tại Điều 7 Dự thảo, theo hướng:

"Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu khu chức năng, quy hoạch chi tiết tại khu vực đã được xác định để thực hiện dự án đầu tư".

Xem chi tiết văn bản góp ý tại đây