Cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải phù hợp với giá trị thị trường đất đai
Trong Phiên Hội thảo chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 diễn ra ngày 18/9, các chuyên gia, nhà quản lý nhìn nhận, đất đai là tiền đề và là yếu tố cấu thành của bất động sản, bất cứ bất động sản nào cũng phải gắn với đất đai. Các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường bất động sản. Một trong số đó là các chính sách pháp luật liên quan đến vấn đề định giá đất.
Theo các chuyên gia, vấn đề định giá đất cũng như khái niệm về “giá thị trường” được quy định trong Luật Đất đai và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay chưa được làm rõ, gây ra nhiều cách hiểu khác nhau.
Cụ thể, theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Khuyết điểm của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.
Có cùng quan điểm, GS. TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu Trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, khái niệm về “giá đất thị trường” đang gây ra nhiều cách hiểu do chưa được quy định rõ ràng trong luật. Điều này là nguyên nhân, mấu chốt cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, khiếu kiện, khiếu nại diễn ra nhiều.
Vì vậy, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, việc hoàn thiện các chính sách pháp luật phải đảm bảo gắn liền với hoàn thiện cơ chế giá đất, công tác định giá đất đai. Theo đó, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.
Phát biểu trong phiên Hội thảo Chuyên đề, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng nêu ra ba vấn đề về tài chính đất đai cần phải chú ý trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó có đến hai vấn đề liên quan đến giá đất.
Cụ thể, theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, hiện nay trong luật quy định có đến 5 phương pháp xác định giá đất nhưng cả 5 phương pháp chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng lớn trong luật. Vì vậy, việc sửa luật sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán. Ngoài ra, phải xác định giá đất trước thời điểm đểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất.
Cần giải bài toán chênh lệch địa tô
Giải quyết bài toán chênh lệch địa tô cũng là một vấn đề được các chuyên gia quan tâm trong Phiên Hội thảo chuyên đề “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai”.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ. Nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước phải thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động lực, nguồn lực để phát triển.
Lấy ví dụ, Bộ trưởng Bộ Tài chính cho biết, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách Nhà nước.
“Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này”, Bộ trưởng Bộ Tài chính nhấn mạnh.
Nhìn nhận về vấn đề chênh lệch địa tô, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao, thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra. Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao.
Do đó, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.
Về tác động của quy hoạch đến biến động của thị trường bất động sản, GS. TS Hoàng Văn Cường nêu rõ, việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất đã quy hoạch cho mục tiêu phát triển các công trình bất động sản là việc cung cấp yếu tố đầu vào quan trọng nhất - là không gian cho phát triển bất động sản. Việc nắm chắc quy hoạch dài hạn và tiến độ, lộ trình, kế hoạch thực hiện hàng năm các nội dung đã quy hoạch sẽ định hướng cho nhà đầu tư đánh giá đúng và phân biệt rõ những giá trị kỳ vọng và mức độ hiện thực hoá giá trị kỳ vọng đó. Sự thay đổi phương án quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư đồng thời làm thay đổi các điều kiện vị thế tiềm năng của bất động sản và tất yếu tạo ra sự biến động của thị trường bất động sản khu vực có liên quan. Do đó, việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản.
Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng cần thực hiện thêm một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Cụ thể:
Một là, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.
Hai là, thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.
Ba là, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Bốn là, đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.
Năm là, quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán. Quy định tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của người môi giới; điều kiện hoạt động và chức năng, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản trong việc trung gian giao dịch và các dịch vụ mua bán, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục thanh toán, đồng thời có trách nhiệm trong quản lý, cung cấp thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký nhà đất và quản lý thị trường bất động sản.
Sáu là, kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quĩ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách Nhà nước.
Bảy là, phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao. Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy động vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành./.
