Sửa đổi Luật Đất đai: Cần tường minh nguyên tắc xác định giá đất

Giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai đang là vấn đề được quan tâm trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Tại Luật Đất đai hiện hành, nguyên tắc xác định giá đất chưa tường minh dẫn tới nhiều bất công, khiếu kiện và tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, kéo dài thêm khoảng cách giàu nghèo ở Việt Nam.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang hướng tới minh định giá đất theo giá thị trường. Song, làm thế nào để xác định đúng giá trị thực của đất? Làm thế nào để xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, với người sử dụng đất, hướng đến lợi ích hài hòa và công bằng?

************

 Lật lại quá khứ, sau ngày Hà Nội sáp nhập với Hà Tây năm 2008, có những xóm làng một bước lên phố, nông dân hóa thị dân, giá đất tăng đột biến. Những mảnh đất nằm xa trục đường chính, có khi phải đi xuyên qua cánh đồng rau dài hơn cây số mới tới nơi, nhưng có thời điểm lên đến 35 - 40 triệu đồng/m². Chủ những ruộng rau và những mảnh vườn trồng cây ăn trái bỗng nhiên sở hữu tiền tỷ.

 Năm 2012, cơn sốt bất động sản ven đô qua đi, giá đất trong làng giảm xuống còn một phần ba, và vẫn tiếp tục giảm cho đến những năm 2014 - 2015. Sự thịnh vượng ngắn ngủi dần biến mất. Cuộc sống của người dân thậm chí còn nghèo hơn khi quyền sử dụng đất đã bán hết mà sinh kế thì không còn. Câu chuyện người dân hết đất trồng trọt đành đi tìm khắp các mảnh đất thổ cư kém thanh khoản để trồng “nhờ” rau, chuối không phải là chuyện hiếm. Cuộc chuyển dịch từ đất thổ cư về lại nông nghiệp đã diễn ra đầy bi hài như thế.

Cũng không ai ngờ, đến tận bây giờ, vẫn còn những người dân tiếp tục trồng rau “trộm” trên các mảnh đất dự án bỏ hoang, mà vốn dĩ trước đây là “bờ xôi ruộng mật” của họ, đã bị thu hồi để làm dự án với giá đền bù rẻ mạt.

“Mười năm rồi chúng tôi không có ruộng làm ăn, họ lấy làm dự án, đền bù cho chúng tôi 90 triệu đồng/sào, bây giờ bán ra 130 - 140 triệu đồng/m²”, bà Lê Thị Thanh, người dân thuộc diện thu hồi đất của một dự án ở KĐT Mỗ Lao, quận Hà Đông cho hay.

Tình trạng đầu cơ đất rồi bỏ hoang, thậm chí có những dự án lớn không triển khai hoặc chậm triển khai đang ngày một phổ biến. Đất đai đã không còn ở nguyên vị thế ban đầu của nó với hai mục đích cơ bản là ở hoặc canh tác sản xuất nữa mà là nằm im cho cỏ mọc. Và nếu chỉ mong tăng giá trị đất nhờ vào tâm lý của những người mua sau, nhờ vào những cơn sốt, thì bong bóng có thể hình thành và có thể vỡ bất kỳ lúc nào.

Theo các chuyên gia, chính những bất cập trong quản lý đất đai đang kéo dài thêm khoảng cách giàu nghèo ở Việt Nam. Hiến pháp quy định rõ đất đai là sở hữu toàn dân, vậy thì tại sao chúng lại trở thành một thứ hàng hóa giúp số ít giàu lên nhanh chóng trong khi hàng triệu người làm quần quật cả đời vẫn không thể mua nổi căn nhà che nắng mưa?

Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để mảnh đất sản sinh ra giá trị sử dụng thực sự? Làm thế nào để đất đai thực sự là sở hữu toàn dân? Làm sao để xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, với tổ chức hộ, gia đình, cá nhân, với tư cách người sử dụng đất trong sử dụng đất đai, để hướng đến lợi ích hài hòa và công bằng?

Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII được kỳ vọng sẽ giải quyết nhiều bất cập hiện nay. Việc đánh thuế lũy tiến bất động sản, một mặt là hình thức buộc người mua đất cam kết sản sinh ra giá trị trên mảnh đất đó, cùng với chính sách giới hạn thời gian quyền sử dụng nhà chung cư, kỳ vọng giảm đi nhiều bất công từ đất cũng như mất cân bằng xã hội về sở hữu nhà, đất.

Tuy nhiên, đánh thêm thuế, có lẽ chỉ là một phần trong bộ giải pháp cần có để tháo gỡ triệt để các bất cập. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi - thể chế hóa một số vấn đề đặt ra trong Nghị quyết 18, vẫn còn nhiều điểm cần bàn thảo kỹ, trong đó có giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai.

Để hiểu rõ hơn vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Thị Hải Yến, Trưởng Bộ môn Kinh doanh bất động sản, Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

PV: Để bàn về câu chuyện định giá đất, trước hết chúng ta nên hiểu khái niệm giá đất như thế nào cho tường tận và đầy đủ, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền khi tham gia các giao dịch trên thị trường. Khái niệm giá đất vừa mang khía cạnh kinh tế vừa mang khía cạnh pháp lý. Khía cạnh pháp lý thể hiện ở chỗ giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai. Nhà nước xác định giá đất nhằm mục đích để xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với tổ chức hộ, gia đình, cá nhân, với tư cách người sử dụng đất. Khía cạnh kinh tế thể hiện giá đất được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất khi đất đai được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang ra trao đổi trên thị trường theo nguyên tắc ngang giá.

Như chúng ta đã biết, đất đai là sản phẩm của tự nhiên và không có giá trị như những hàng hóa do lao động tạo ra. Tuy nhiên, thực tiễn hình thành và phát triển của kinh tế thị trường cho thấy sản phẩm này đã trở thành hàng hóa, lưu thông trên thị trường đất đai đặc thù.

Mức giá điều tiết trên thị trường này không phải do lao động khai phá đất, mà chủ yếu là do trình độ phát triển của kinh tế thị trường, thông qua mức thu nhập dự kiến của chủ thể có đất cho thuê (địa tô) và tỷ suất lợi tức quyết định. Do đó, giá trị của đất về thực chất là địa tô được vốn hóa. Trong điều kiện của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chủ thể mua, bán hàng hóa nhà đất không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất, cho nên giá trị của yếu tố đất trong hàng hóa nhà đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.

Về nguyên tắc giá trị quyền sử dụng đất phải được quyết định bởi địa tô, song vì trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể sử dụng đất đồng thời là đồng chủ sở hữu đất, do đó giá trị quyền sử dụng đất không phải là địa tô mà trái lại, được ngầm định là giá trị đất. Do giá trị đất phụ thuộc rất lớn vào mức địa tô dự kiến, cho nên rất dễ thay đổi tùy theo dự kiến về sự thay đổi của địa tô chênh lệch, đặc biệt dưới tác động của yếu tố vị trí địa lý của thửa đất dùng để xây dựng nhà.

PV: Bà có thể phân tích rõ hơn về sự khác biệt của đất đai so với các loại hàng hóa - tài sản khác về bản chất?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Đất đai là một loại tài sản “hàng hoá” đặc biệt khác với các loại tài sản - “hàng hoá” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó. Sự khác nhau này được thể hiện ở những khía cạnh cơ bản:

Trước hết, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, vùng, cục bộ và chúng ta không thể tính các yếu tố kết tinh vào giá trị vốn có của đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị tính cân bằng trong quan hệ cung - cầu tác động theo xu thế “cung” có hạn nhưng “cầu” luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá.

Mặt khác, đất đai nói chung và giá đất nói riêng chứa đựng những yếu tố kinh tế - xã hội, pháp luật, tâm lý và chính những yếu tố này tác động và ảnh hưởng mạnh mẽ tới giá đất.

Đồng thời, giá đất nằm trong quan hệ pháp luật (quan hệ thị trường bất động sản) nói chung và quan hệ pháp luật đất đai nói riêng. Trong đó, giá đất của vật trao đổi vừa giữ vai trò “cầu nối” giữa các yếu tố cấu thành của mối quan hệ, vừa thể hiện bản chất kinh tế của mối quan hệ.

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế mà còn bị yếu tố tâm lý chi phối. Đơn cử, người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn mức bình thường khi thấy mảnh đất đáp ứng tốt mục tiêu họ đang tìm kiếm.

Giá đất cũng bị chi phối bởi các mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế và thường phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Đồng thời, giá đất bị các yếu tố pháp lý tác động, người mua có thể chấp nhận giá cao hơn mức bình thường nếu mảnh đất có giấy tờ đầy đủ.

PV: Giá đất do Nhà nước quy định và giá do thị trường tự điều tiết đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Tuy nhiên, không dễ để xử lý hài hòa, công bằng những mối quan hệ này, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Giá đất hiện nay mà Nhà nước quy định chủ yếu nhằm điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua cơ chế: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thông qua cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán và người mua, biểu hiện bằng tiền do hai bên tự thoả thuận tại một thời điểm xác định. Như vậy là trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau.

Nhìn chung, giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái “tĩnh” và thấp, trong khi giá đất trên thị trường thường ở trạng thái “động” và cao hơn. Sự chênh lệch này chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi có thị trường bất động sản sôi động. Đồng thời, gây ra những bất lợi, hạn chế, thậm chí là tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng, hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo luật hiện hành, giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Mặc dù vậy, quá trình xây dựng, định giá đất cụ thể vẫn còn phụ thuộc vào giá trên khung giá và bảng giá đất nên giá đất tính bồi thường còn thấp so với giá thị trường. Người dân đang sở hữu tài sản lớn là quyền sử dụng đất nay lại bị thu hồi vĩnh viễn với giá quá rẻ so với thực tế.

Ngoài ra, sự chênh lệch giữa khung giá, bảng giá đất và giá đất cụ thể với giá đất phổ biến trên thị trường đã dẫn đến giảm nguồn thu của Ngân sách nhà nước từ đất, thậm chí tới trên dưới 70% giá trị thực của đất, nhất là trong điều kiện tốc độ đô thị hóa ngày càng cao ở tất cả các vùng miền, diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải là đất ở được chuyển đổi sang đất ở ngày càng lớn.

PV: Nguyên tắc và phương pháp định giá đất có những điểm chưa phù hợp và thiếu thống nhất trong quy định dẫn đến kết quả định giá không chính xác hoặc không thể thực hiện được. Cụ thể như thế nào, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Một trong những nguyên tắc xác định giá đất là căn cứ “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá”. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 trong phần giải thích thuật ngữ đề cập tại Điều 3 lại không hề giải thích thế nào là “mục đích sử dụng đất hợp pháp”. Đây là mục đích ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất hay là mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thực tế được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt? Sự không tường minh này sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, tạo kẽ hở cho cơ quan có thẩm quyền tuỳ tiện trong việc xác định giá đất và tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực.

Nguyên tắc thứ hai là bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng…”. Tuy nhiên, thế nào là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng? Phù hợp là bao nhiêu % so với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, bằng 70%, 80% hay 85%?

Mặt khác, hiểu thế nào là “giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” và thị trường ở đây là thị trường nào? Thị trường có tổ chức hay thị trường phi chính quy? Thị trường trước hay sau khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng? Ai là cơ quan có chức năng xác định giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Rất tiếc những câu hỏi này lại không tìm thấy “lời giải” ở Luật Đất đai 2013. Mặc dù khoản 4 Điều 115 có quy định: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”, song Luật Đất đai 2013 lại không làm rõ tổ chức tư vấn xác định giá đất có độc lập hay không so với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất. Hoặc Nhà nước có quyền ra quyết định thành lập tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch vụ công về vấn đề này không?

Nguyên tắc thứ tư là “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 lại không quy định cụ thể cơ quan nào sẽ có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất trong trường hợp các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau được xác định mức giá khác nhau.

PV: Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các nguyên tắc định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” đã thực sự phù hợp và tường minh hay chưa, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Tôi cho rằng, đây vẫn là nội dung không rõ ràng, vì không thể định giá đất phù hợp với giá cả thị trường mà chỉ định giá được giá trị thị trường. Giá thị trường là giá mua bán đã diễn ra trên thực tế. Tại các khu vực không có nhiều giao dịch mua bán ở một thời điểm nào đó, có thể chỉ xuất hiện một người bán với giá rất cao, đương nhiên đó là giá thị trường, vậy định giá có phải phù hợp với giá ấy không? Hơn nữa, khái niệm "phù hợp" là không rõ ràng, không biết sai lệch bao nhiêu là phù hợp, phải quy định là phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai trong điều kiện bình thường.

PV: Ngoài ra, theo bà, cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn gì bất cập?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Luật Đất đai 2013 trao quá nhiều quyền năng cho UBND cấp tỉnh. Cơ quan này vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù Luật quy định cho phép tổ chức tư vấn xác định giá đất được tham gia song vai trò của tổ chức này còn mờ nhạt.

Thực tế, Luật Đất đai 2013 quy định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê chứ không phải bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể. Do đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh không phải chịu một chế tài pháp lý nào nếu không thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Hoặc để được thuê tư vấn xác định giá đất, tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải “biết điều”.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 114 quy định căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Chủ tịch Hội đồng này cũng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Như vậy, giá đất cuối cùng được UBND cấp tỉnh quyết định làm giá đất cụ thể chưa chắc đã là giá đất do cơ quan tư vấn xác định, bởi lẽ, tổ chức có chức năng tư vấn giá đất chỉ là một thành viên, các thành viên còn lại là đại diện của tổ chức, cá nhân có liên quan trong Hội đồng thẩm định giá đất. Với nguyên tắc tập thể biểu quyết theo đa số thì việc đưa ra giá đất cuối cùng để trình UBND cấp tỉnh quyết định dường như mang ý kiến chủ quan của đa số các thành viên không có chuyên môn về định giá đất nên có thể giá đất này không phù hợp với thực tế.

PV: Tức là thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất chưa tách bạch. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Luật Đất đai hiện hành quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá đất (có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc thực hiện trên thực tế theo quy định này bộc lộ những hạn chế sau đây:

Một là, định giá đất là một nghiệp vụ phức tạp, khó khăn đòi hỏi cần có các chuyên gia với các nghiệp vụ chuyên sâu. Phần lớn các thành viên tham gia Hội đồng là những người đại diện cho các cơ quan ban ngành có liên quan, không phải là người có chuyên môn nghiệp vụ và am hiểu sâu về định giá đất nên không thể có ý kiến xác đáng đủ để thực hiện đúng chức năng thẩm định.

Hai là, vì đã thông qua Hội đồng thẩm định giá đất xem xét cho ý kiến trước khi UBND tỉnh quyết định nên khi giá đất xác định không đúng cũng không quy trách nhiệm được cho cá nhân cụ thể vì Hội đồng đã thông qua. Hơn nữa, chủ tịch Hội đồng cũng chính là Chủ tịch UBND tỉnh, Hội đồng lại đóng vai trò thẩm định cho UBND tỉnh, nên cơ chế Hội đồng rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hoá cho các ý chí cá nhân, là nguyên nhân nảy sinh sinh tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai.

Ba là, tổ chức tư vấn xác định giá đất là các tổ chức tư nhân, có thể ra đời và giải thể bất cứ lúc nào. Ý kiến của tổ chức tư vấn cũng chỉ là một trong số các ý kiến của Hội đồng chứ không phải là ý kiến quyết định, nên quyền quyết định và trách nhiệm của tổ chức tư vấn cũng chỉ giới hạn một phần rất nhỏ đối với sự sai lệch của giá đất cụ thể.

PV: Vậy giải pháp để khắc phục những bất cập nêu trên là gì, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Kinh nghiệm ở nhiều nước cho thấy, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau. Nên bỏ quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, bỏ Hội đồng thẩm định giá đất và giao trách nhiệm định giá đất cho một cơ quan chuyên trách chịu trách nhiệm định giá và quản lý thông tin giá đất đai trên phạm vi toàn quốc. HĐND cấp tỉnh chỉ quyết định chính sách giảm giá tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để đảm bảo chính sách xã hội và khuyến khích các hoạt động sử dụng đất được ưu tiên tại địa phương.

Cơ quan định giá đất có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất cho các địa phương, định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, cập nhật thông tin thường xuyên, định hướng thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện các chính sách kinh tế đất đai. Cơ quan này phải chịu toàn bộ trách nhiệm về tính chính xác, phù hợp về giá đất trong việc thực hiện các chính sách đền bù cho người có đất bị thu hồi nếu người dân khiếu nại hoặc để thất thoát khi xác định giá thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Vì đã có cơ quan định giá độc lập chịu hoàn toàn trách nhiệm về xác định giá đất nên không cần Hội đồng thẩm định giá và UBND tỉnh không phải thực hiện trách nhiệm định giá đất mà sử dụng trực tiếp thông tin giá đất trong bảng giá và cơ sở dữ liệu đất đai do cơ quan định giá cung cấp để thực hiện các quyết định quản lý.

Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cũng cho thấy việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về thủ tục hành chính.

Mặt khác, định giá là một lĩnh vực chuyên môn, đòi hỏi các định giá viên phải có kỹ năng cơ bản và hiểu biết sâu rộng về các ngành liên quan đến giá trị của bất động sản như xây dựng, đất đai, phong thủy… Trong khi, đất đai là lĩnh vực phức tạp và biến động thường xuyên, liên tục, đòi hỏi cán bộ định giá phải thường xuyên trau dồi kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường.

Bên cạnh đó, cần loại bỏ “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” trong khung pháp luật hiện hành, đồng thời bổ sung, hoàn chỉnh 4 phương pháp định giá đất còn lại theo các chuẩn mực định giá thị trường mà không bị chi phối bởi các quy định đơn thuần mang tính hành chính làm tổn hại tới tính khách quan của kết quả định giá.

PV: Dự thảo Luật đất đai 2013 (sửa đổi) quy định bảng giá đất phải công bố hàng năm đảm bảo sát với giá trị thực của thị trường và là cơ sở để đăng ký và xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất, tuy nhiên có e ngại mất công sức cập nhật hàng năm hoặc biến động giá đất làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Bảng giá đất phải công bố hàng năm mới đảm bảo cập nhật kịp thời các biến động về giá trị thị trường của đất đai. Việc cập nhật và công bố hàng năm là hoàn toàn có thể thực hiện được vì cơ quan chuyên trách về định giá thường xuyên cập nhật giá cả giao dịch của thị trường để xác định được bảng giá đất đai hàng năm.

Không nên e ngại vì lý do mất công sức cập nhật hàng năm hoặc biến động giá đất làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mà quay lại quy định bảng giá đất ổn định 5 năm như khung giá đất trước đây. Để không ảnh hưởng đến biến động về chi phí và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đã được giao đất, Nhà nước áp dụng chính sách ổn định giá khi tính tiền thuê đất điều chỉnh 5 năm/lần đối với doanh nghiệp đã được giao đất, dù giá đất trên bảng giá có thể thay đổi hàng năm. Việc này vừa giúp doanh nghiệp ổn định được chi phí sử dụng đất trong thời gian 5 năm, doanh nghiệp vừa dự tính được mức thay đổi chi phí sử dụng đất trong 5 năm tới, để điều chỉnh hành vi sử dụng đất sao cho tiết kiệm nhất.

Bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất theo cơ chế thị trường), quy trình định giá đất và những trường hợp phải điều chỉnh giá đất, không quy định khung giá đất là cần thiết.

PV: Theo bà, cần chính sách ưu tiên gì đối với đối tượng khó khăn và những vùng cần giá đất thấp hoặc ổn định để khuyến khích thu hút đầu tư?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Đối với những vùng này, UBND các tỉnh thông qua HĐND có thể được phép áp dụng tỷ lệ tính tiền giá đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất theo một tỷ lệ % giá quy định trong bảng giá. HĐND cấp tỉnh xác định tỷ lệ giảm giá khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai áp dụng cho các đối tượng ưu tiên. Giá đất cụ thể đăng ký trong thông tin từng thửa đất và bảng giá đất đã được xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai nên cao ngang bằng với mức giá mua bán chuyển nhượng của người dân trên thị trường.

Mặt khác, nên có chính sách giảm mức nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất thuộc đối tượng được ưu tiên, như người sử dụng đất có hoàn cảnh khó khăn hoặc các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực cần khuyến khích.

Trong đó, tỷ lệ giảm giá khi tính thuế được xác định lũy thoái theo quy mô sử dụng đất bình quân của mỗi người. Người sử dụng đất trong hạn mức tối thiểu được áp dụng tỷ lệ giảm giá nhiều nhất, giá tính nghĩa vụ tài chính càng thấp nhất, và ngược lại. Việc này sẽ đảm bảo người lao động có mức sống thấp không bị ảnh hưởng do giá đất cụ thể được xác định ngang bằng giá trên thị trường.

Đồng thời, khi giá đất được xác định ngang bằng giá cả giao dịch trên thị trường sẽ có tác dụng làm giảm cầu đầu cơ đất đai, khi tổng cầu đất đai giảm sẽ kỳ vọng giảm giá đất trên thị trường, chứ không làm tăng giá về tâm lý như nhiều người lo ngại.

Tỷ lệ giảm giá khi thu tiền sử dụng đất cũng được xác định tuỳ theo đối tượng các nhà đầu tư được ưu tiên trong sử dụng đất như xây dựng nhà ở xã hội, các lĩnh vực đầu tư được ưu tiên và thời hạn ưu tiên cho giai đoạn đầu tư xây dựng cơ bản. Với chính sách này, dù giá đất cụ thể hay bảng giá đất công bố cao tương đương giá giao dịch trên thị trường thì những nhà đầu tư cần ưu tiên mời gọi vẫn được hưởng chính sách giá đất thấp để không bị cản trở đầu tư. Đồng thời còn hạn chế được những hành vi đầu tư không khuyến khích hoặc mượn bóng dự án đầu tư để gom đất, găm đất với mức giá thấp, để đất hoang không đưa vào sử dụng chờ tăng giá kiếm lời.

PV: Những chính sách này đảm bảo quyền lợi cho nhóm người cần ưu tiên, tuy nhiên, làm thế nào để minh bạch và công bằng trong việc triển khai, thưa bà?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Tỷ lệ giảm giá khi thực hiện các quan hệ tài chính đối với đất đai là một chính sách kinh tế cần được áp dụng công khai, minh bạch và có tác động đến chiến lược và chính sách phát triển phù hợp với điều kiện đặc thù của mỗi địa phương. Do vậy, chính sách này phải do HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định.

Việc sử dụng một giá đất thống nhất theo giá thị trường và áp dụng một chính sách giảm giá theo các tỷ lệ được HĐND thông qua và công bố công khai đảm bảo tính minh bạch và bình đẳng giữa những người sử dụng đất trong cùng nhóm đối tượng, sẽ khắc phục được những tiêu cực, tham nhũng so với chính sách định giá thấp.

Tuy nhiên, để tránh tình trạng áp dụng chính sách ưu đãi tràn lan và thiếu cân đối với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thì toàn bộ nguồn thu từ đất đai phải được quy định tính vào nguồn cân đối ngân sách của địa phương.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy, nguồn thu từ đất luôn quy định là nguồn thu ngân sách địa phương. Mục đích gắn vai trò và trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương về các nguồn lực tài chính đất đai và sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai tái đầu tư hạ tầng để tiếp tục làm gia tăng giá trị đất đai tại địa phương. Việc thay đổi quy định này chỉ có tác động làm tăng tổng nguồn thu ngân sách một cách phù hợp, và điều chỉnh lại cách phân bổ và cân đối nguồn thu giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương.

PV: Ngoài những vấn đề đã nêu, việc xây dựng và tổ chức thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra và thanh tra công tác định giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương cũng rất quan trọng?

TS. Nguyễn Thị Hải Yến: Đây là biện pháp rất thiết thực góp phần đảm bảo giá đất được xác định và áp dụng phù hợp với giá thị trường và phù hợp với các nguyên tắc định giá đất khác mà luật pháp đã quy định. Trong trường hợp UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được giao trực tiếp xác định và ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm để áp dụng tại địa phương như khuyến nghị nêu ở trên thì việc thực hiện nghiêm túc chế độ giám sát, kiểm tra, thanh tra công tác định giá đất và áp dụng giá đất tại các địa phương lại càng cần thiết và có ý nghĩa quan trọng hơn.

Bên cạnh đó, cần kiểm soát việc khai báo giá giao dịch thực tế bất động sản. Trong trường hợp không thông báo giá giao dịch thực tế hoặc thông báo giá không đúng sự thật, người mua - người bán và người môi giới sẽ bị xử lý phạt và không được công nhận giá trị pháp lý giao dịch. Trong trường hợp doanh nghiệp môi giới soạn thảo nội dung hợp đồng giao dịch sai sự thật hoặc làm hai loại hợp đồng sẽ bị xử lý hủy đăng ký doanh nghiệp hoặc đình chỉ tư cách và xử lý trách nhiệm.

PV: Trân trọng cảm ơn bà!